Prosedur Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan dan Penanganan Tunggakan PBB serta Perkiraan Biaya Pengurusan

Dijawab oleh: Giyanto, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Saudara penanya yang kami hormati; Berdasakan pertanyaan Saudara dapat kami jelaskan sebagai berikut: Balik nama tanah waris Cara Balik Nama Sertifikat Tanah WarisanFormulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup 1. Surat Kuasa apabila dikuasakan 2. Fotokopi identitas pemohon/para ahli waris (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket 3. Sertifikat asli 4. Surat Keterangan Waris sesuai peraturan perundang-undangan 5. Akte Wasiat Notariel 6. Foto copy SPPT PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket 7. Penyerahan bukti SSB (BPHTB), bukti SSP/PPH untuk perolehan tanah lebih dari 80 Juta Rupiah bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak) Untuk formulir permohonan sendiri memuat identitas diri, luas dan letak serta penggunaan tanah yang dimohon, pernyataan tanah tidak sengketa, juga pernyataan tanah dikuasai secara fisik. membuat surat pengantar dari RT / RW setempat, mengajukan surat tersebut ke kelurahan, Setelah sampai di kantor Badan Pertanahan Nasional untuk mengurus surat, Anda perlu melengkapi dokumen dan keperluan di bawah ini.  Mengisi formulir permohonan balik nama  Fotokopi KTP pemohon atau seluruh ahli wari  Fotokopi Kartu Keluarga (KK) pemohon atau seluruh alhi waris  Surat Keterangan Waris  Sertifikat tanah asli  SPPT PBB tahun terakhir  Bukti BPHTB, untuk perolehan tanah lebih dari Rp60 juta Adapun, mengenai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB diatur dalam UU No. 21 Tahun 1997 dan telah diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000 (selanjutnya hanya disebut UU BPHTB). Disebutkan bahwa BPHTB adalah bea yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan, warga negara diwajibkan membayar BPHTB. Dalam bahasa sehari-hari BPHTB juga dikenal sebagai bea pembeli, jika perolehan berdasarkan proses jual beli. Tetapi dalam UU BPHTB, BPHTB dikenakan tidak hanya dalam perolehan berupa jual beli. Semua jenis perolehan hak tanah dan bangunan dikenakan BPHTB. Sesuai bunyi pasal 2 Undang-undang BPHTB, yang menjadi objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Adapun, perolehan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut meliputi: 1. Jual beli; 2. Tukar-menukar; 3. Hibah; 4. Hibah wasit; 5. Waris; 6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain; 7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan; 8. Penunjukan pembeli dalam lelang; 9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap; 10. Penggabungan usaha; 11. Peleburan Usaha; 12. Pemekaran Usaha; dan 13. Hadiah. Namun dari Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang sering terjadi dalam masyarakat adalah: 1. Jual beli; 2. Tukar-menukar; 3. Hibah (Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan dari pemberi hibah, namun pemberi hibah masih hidup); 4. Hibah wasit (Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan kepada penerima hibah namun belaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia); dan 5. Waris. Syarat Mengurus BPHTB Untuk jual beli, persyaratannya antara lain sebagai berikut: 1. SSPD BPHTB 2. Fotokopi SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan 3. Fotokopi KTP Wajib Pajak 4. Fotokopi STTS/ Struk ATM Bukti pembayaran PBB untuk 5 Tahun Terakhir (Untuk tahun 2013 hanya 3 tahun terakhir yaitu tahun 2011, 2012, dan 2013) 5. Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah (Sertifikat, Akta Jual Beli, Letter C/ atau Girik) Jika untuk hibah, waris atau jual beli waris sebagai berikut: 1. SSPD BPHTB 2. Fotokopi SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan Fungsi : untuk mengecek kebenaran Data NJOP pada SSPD BPHTB. 3. Fotokopi KTP Wajib Pajak 4. Fotokopi STTS/Struk ATM Bukti pembayaran PBB untuk 5 Tahun Terakhir (Untuk tahun 2013 hanya 3 tahun terakhir yaitu tahun 2011, 2012, dan 2013) Fungsi : untuk mempermudah melakukan penagihan, jika masih ada piutang PBB, karena Biasanya pembeli tidak mau ditagih pajaknya sebelum tahun dialihkan. 5. Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah (Sertifikat, Akta Jual Beli, Letter C/ atau Girik) Fungsi : untuk mengecek ukuran luas tanah, luas bangunan, tempat/ lokasi tanah dan atau bangunan, dan diketahui status tanah yang akan dialihkan. 6. Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah Fungsi : dibutuhkan untuk memberikan pengurangan pada setiap transaksi. 7. Fotokopi Kartu Keluarga Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) 1. Rp60.000.000,- untuk semua jenis perolehan hak atas tanah dan bangunan 2. Kecuali untuk hak karena Waris atau Hibah Wasiat sebesar Rp300.000.000,- BPHTB dalam Jual Beli Untuk peralihan hak berupa jual beli, pajak dikenakan kepada kedua belah pihak baik kepada penjual ataupun pembeli. Kepada penjual dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) dan pembeli dikenakan BPHTB yang besarnya dihitung berdasarkan harga perolehan hak atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Dalam bahasa sehari- hari, NPOP bisa juga diartikan sebagai nilai transaksi atau nilai kesepakatan harga antara penjual dan pembeli. Dalam prakteknya, nilai NPOP ini bisa lebih besar atau lebih kecil dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Banyak faktor yang mempengaruhi nilai NPOP, seperti perkembangan yang luar biasa di suatu daerah dalam waktu singkat sehingga harga tanah meningkat dengan cepat. Daerah seperti ini nilai NPOP bisa jauh lebih besar dari NJOP. Sebaliknya, ada daerah yang nilai NPOP-nya lebih rendah dari nilai NJOP seperti daerah yang direncanakan akan dijadikan tempat pembuangan sampah, daerah yang berdekatan dengan area pemakaman, lokasi yang berada di dekat saluran udara tegangan ekstra tinggi atau sutet, daerah dengan potensi konflik, atau sengketa di kemudian hari. Jika nilai NPOP lebih besar dari NJOP, yang dijadikan sebagai dasar pengenaan PPh dan BPHTB adalah NPOP. Akan tetapi, jika NPOP lebih kecil dari NJOP, yang dijadikan dasar untuk perhitungan PPh dan BPHTB adalah NJOP. PPh atas peralihan tanah dan bangunan dihitung sebesar 5% dari NPOP atau NJOP. Sedangkan untuk perhitungan BPHTB, NPOP dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) kemudian dikali 5%. Besarnya NPOPTKP ini berbeda tiap daerah, sebagai contoh untuk DKI Jakarta NPOPTKP adalah Rp80 juta, sedangkan untuk daerah Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi adalah Rp60 juta. Untuk daerah lain di Indonesia, sebaiknya ditanyakan ke kantor pajak atau Pertanahan atau ke Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setempat. Contoh Perhitungan BPHTB Diperjual-belikan sebidang tanah kosong di suatu wilayah dengan data-data sebagai berikut: Luas = 100m 2 NJOP = 1.000.000,-/meter NJOPTKP adalah Rp80.000.000,- (sesuai daerah masing masing) Harga kesepakatan antara penjual dan pembeli adalah Rp2.000.000,-/meter Maka nilai NPOP (Nilai Transaksi) = 100 x 2.000.000,- = Rp200.000.000,- Besarnya PPh dan BPHTB adalah sebagai berikut: PPh = 5 % x NPOP Besarnya PPh = 5 % x Rp200.000.000,- = Rp10.000.000,- BPHTB = 5 % x (NPOP – NPOPTKP) Besarnya BPHTB = 5 % x (Rp200.000.000 – Rp80.000.000) = Rp6.000.000,- Demikianlah cara menghitung BPHTB. Membayar bea merupakan kewajiban setiap masyarakat yang ingin memenuhi hak dan kewajiban. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.