Akibat Wanprestasi Pembeli pada Perjanjian Jual Beli Tanah Bertahap dan Kewenangan Notaris Menahan Sertifikat

Dijawab oleh Penyuluh Hukum Ahli Muda Mursalim, S.H. Terima kasih atas pertanyaan yang disampaikan mengenai, jual beli tanah yang berakhir dengan wanprestasi. Jawaban: Yth. Saudara Angga di Provinsi Bali, maka atas pertanyaan Anda dapat saya sampaikan, sebagai berikut : Masalah Anda adalah masalah jual beli tanah. Jual beli hak atas tanah merupakan proses peralihan hak yang yang didasarkan pada perjanjian atau hukum adat. Jual beli didasarkan pada hukum, sehingga harus memenuhi syarat-syarat seperti: Terang, Tunai dan Rill. Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, Tunai artinya di bayarkan secara tunai, dan Rill artinya jual beli dilakukan secara nyata. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli sebagaimana dimaksud. Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari: 1. PPAT sementara yakni Camat yang oleh karena jabatannya dapat melaksanakan tugas PPAT untuk membuat akta jual beli tanah. Camat disini diangkat sebagai PPAT untuk daerah terpencil atau daerah – daerah yang belum cukup jumlah PPAT nya. 2. PPAT yakni Pejabat Umum yang diangkat oleh kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta jual beli yang bertugas untuk wilayah kerja tertentu. Pada umumnya, setiap transaksi apapun termasuk jual beli benda bergerak ataupun tidak bergerak pasti di dasarkan pada kesepakatan suatu perjanjian, apalagi menyangkut tanah sebagai benda tidak bergerak. Tentu perjanjiannya perlu dibuat secara tertulis dan harus tegas. Apalagi, yang menyangkut jual beli tanah tersebut telah memasukan hal-hal seperti Dp, sistem pembayaran, dsb maka segala sesuatu harus tegas. Dan di di dalam perjanjian tersebut telah memuat hak dan kewajiban baik penjual maupun pembeli. Pasal 1457 KUHPerdata: Jual-beli adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah di janjikan. Jadi katakanlah, jika ada hal-hal yang tidak berlaku menyangkut Dp, dan pembayaran kedua gagal, maka kembali pada perjanjian tersebut. Karena perjanjian di dasarkan pada kebebasan kedua belah pihak dalam bernegosiasi. Menurut hukum, perjanjian yang dibuat oleh kedua belah pihak berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang telah menyepakatinya. Buku III KUHPerdata menganut azas “kebebasan berkontrak” dalam membuat perjanjian, asal tidak melanggar ketentuan apa saja, asal tidak melanggar ketentuan Undang-Undang, ketertiban umum dan kesusilaan. Azas ini dapat disimpulkan dari pasal 1338 KUH Perdata yang menyatakan bahwa segala perjanjian yang dibuat secara sah, berlaku sebagai Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya. Yang dimaksud dengan pasal ini adalah bahwa semua perjanjian “mengikat” kedua belah pihak. Jadi, soal pertanyaan Anda menyangkut Dp, pembayaran tahap kedua, dan kemudian wanprestasi, maka hal tersebut dapat di lihat kepada bunyi perjanjian yang dibuat kedua belah pihak. Karena perjanjian itu berlaku bagi kedua belah pihak. Mengenai, Wanprestasi dalam ketentuan Pasal 1238 KUHPerdata, Debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan. Wanprestasi (kelalaian/kealpaan) seorang debitur dapat berupa empat macam: a. Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya; b. Melaksanakan apa yang dijanjikan, tetapi tidak sebagaimana dijanjikan; c. Melakukan apa yang dijanjikan tetapi terlambat; d. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya. Mengenai pertanyaan Anda ?, dimana pihak notaris tidak membolehkan saya mengambil sertifikat saya tersebut sebelum diselesaikan dengan pihak pembeli yang sebelumnya. Pada prinsipnya, dalam menjalankan jabatannya Notaris wajib; bertindak amanah, jujur, saksama, mandiri, tidak berpihak, dan menjaga kepentingan pihak yang terkait dalam perbuatan hukum (Pasal 16 UU No, 2 Tahun 2014). Dari info yang di sampaikan nampaknya Anda ingin mengambil sertifikat namun ditahan dulu oleh notaris sampai persoalannya diselesaikan. Saya berpendapat, bahwa saran notaris tersebut baik tetapi untuk menyelesaikan persoalan tersebut ada baiknya di panggil juga kedua belah pihak, agar terang. Untuk itu, Anda dapat memperlihatkan bunyi perjanian tertulis yang telah dibuat oleh kedua belah pihak. Mengenai tertahannya sertifikat, memang dalam hukum perdata ada ketentuan mengenai “Retensi” atau hak menahan sesuatu oleh pemegang kuasa. Maksud dari hak retensi adalah hak dari penerima kuasa untuk menahan sesuatu yang menjadi milik pemberi kuasa karena pemberi kuasa belum membayar kepada penerima kuasa hak penerima kuasa yang timbul dari pemberian kuasa. Ketentuan mengenai hal ini dapat kita temui dalam Pasal 1812 KUHPer: “Penerima kuasa berhak untuk menahan kepunyaan pemberi kuasa yang berada di tangannya hingga kepadanya dibayar lunas segala sesuatu yang dapat dituntutnya akibat pemberian kuasa.” Namun hak menahan ini biasanya dimiliki antara lain oleh Advokat. Misal, advokat dapat menahan berkas atau dokumen-dokumen perkara kliennya ketika honorariumnya belum dibayarkan oleh klien. Demikian yang dapat saya sampaikan, semoga permasalahan Anda dapat diselesaikan dengan baik.