Keterlambatan Balik Nama Sertifikat Tanah yang Dipinjamkan sebagai Jaminan Kredit Bank dan Penyelesaian Kredit Bermasalah

Dijawab oleh: Mursalim, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Yth. Saudari Nadia di Jawa Timur Terima kasih atas pertanyaan yang disampaikan Pinjam Uang ke Bank: Pinjaman uang ke Bank berupa utang atau kredit yang bertujuan memenuhi kebutuhan baik pribadi maupun usaha yang didasarkan persetujuan/perjanjian 3 antara orang (debitur) dengan bank (kreditur) sebagaimana diatur Undang- Undang Perbankan serta hukum perdata sebagai asas perjanjian. Sebagaimana yang Anda sampaikan bahwa saudara anda meminjam uang disalah satu bank negeri tentu diatur dengan syarat-syarat yang ditentukan oleh bank. Meminjam uang ke bank tentu didasarkan pada kesepakatan/perjanjian yang di jamin dengan agunan sebagai persyaratan. Sebagaimana diatur Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan Atas Undang- Undang Nomor 7 Tahun 1997 Tentang Perbankan (“UU Perbankan”). Pasal 1 angka 11 UU Perbankan menyebutkan: “Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga”. Ketentuan yang paling pokok dari perjanjian pinjam uang tersebut adalah membayar cicilan dalam jangka waktu yang sudah ditentukan sesuai perjanjian. Dengan risiko jika gagal bayar akan kena teguran atau jaminan akan dieksekusi oleh bank. Dalam hukum perikatan perdata, perjanjian yang dibuat para pihak secara sah adalah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya dan harus dilaksanakan dengan itikad baik (good faith) dan penuh kejujuran. Jika salah satu pihak gagal menunaikan isi perjanjian maka dapat diduga telah terjadi ingkar janji (wanprestasi) atau “break of contract”. Yang berakibat, jika salah satu pihak ada yang dirugikan maka dapat melakukan teguran secara tertulis (somasi). Jika teguran tidak di indahkan maka dapat dilanjutkan mengajukan gugatan ke Pengadilan. Sebagaimana diatur Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”) berbunyi: “Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik”. Dengan demikian para pihak yang terikat perjanjian dituntut untuk menunaikan prestasi masing-masing sesuai perjanjian. Sesuai prinsip utang piutang yang diatur dalam hukum perdata, maka harta kekayaan si debitur dijadikan jaminan 4 untuk membayar semua utangnya. Pasal 1311 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”) yang berbunyi: “Segala barang-barang bergerak dan tak bergerak milik debitur, baik yang sudah ada maupun yang akan ada, menjadi jaminan untuk perikatan-perikatan perorangan debitur itu”. Dikarenakan saudara anda gagal bayar ke bank kemudian menjaminkan sertifikat tanah ke teman dengan nilai 200jt untuk melunasi dimana saudara anda tidak mendapat bagian. Antara saudara anda dengan teman yang meminjamkan uang tersebut dangan jaminan sertifikat adalah merupakan perjanjian baru diluar perjanjian dengan bank. Seharusnya pada tahap ini dilakukan apa yang dinamakan pembaharuan utang (novasi) dengan melibatkan pihak bank, sehingga persoalan utang saudara anda akan selesai. Perjanjian utang piutang baru adalah bertujuan untuk mengganti para pihak yang ada dalam perjanjian utang piutang yang lama. Apa itu Pembaruan Utang (Novasi) Jika Anda membuat perjanjian utang piutang yang baru, maka akan timbul hak dan kewajiban bagi kedua belah pihak. Ini adalah karena perjanjian utang piutang adalah perjanjian riil. Adapun yang dimaksud dengan perjanjian riil, menurut J. Satrio dalam bukunya yang berjudul Hukum Perikatan, Perikatan yang Lahir dari Perjanjian (hal. 49), adalah perjanjian yang baru terjadi, kalau barang yang menjadi pokok perjanjian telah diserahkan. Contoh dari perjanjian riil adalah perjanjian utang piutang, perjanjian pinjam pakai, perjanjian penitipan barang. Perlu diingatkan di sini bahwa bukan berarti dalam perjanjian riil tidak perlu ada sepakat/persetujuan, tetapi yang benar adalah, bahwa sepakat saja belum cukup untuk menimbulkan perjanjian yang riil. Pengertian mengenai novasi tidak diberikan dalam undang-undang, akan tetapi dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”), novasi diterjemahkan sebagai pembaruan utang. 5 J. Satrio, dalam bukunya yang berjudul Cessie, Subrogatie, Novatie, Kompensatie, dan Percampuran Hutang (hal. 102-103), menjelaskan bahwa berdasarkan Pasal 1413 KUHPer, ada tiga macam jalan untuk pembaruan utang: 1.     Pertama disebutkan tentang penggantian perikatan lama dengan perikatan baru untuk orang yang mengutangkan (novasi objektif); 2. Kedua, di mana ada debitur baru ditunjuk untuk menggantikan debitur lama (novasi subjektif pasif); 3. Ketiga dan yang terakhir, peristiwa di mana kreditur baru ditunjuk meggantikan kreditur lama (novasi subjektif aktif). Bunyi selengkapnya Pasal 1413 KUHPer adalah sebagai berikut:   Ada tiga macam jalan untuk pembaruan utang: 1. bila seorang debitur membuat suatu perikatan utang baru untuk kepentingan kreditur yang menggantikan utang lama, yang dihapuskan karenanya; 2. bila seorang debitur baru ditunjuk untuk menggantikan debitur lama, yang oleh kreditur dibebaskan dan perikatannya; 3. bila sebagai akibat suatu persetujuan baru seorang kreditur baru ditunjuk untuk menggantikan kreditur lama, yang terhadapnya debitur dibebaskan dan perikatannya. Sehingga seharusnya perjanjian utang piutang baru antara utang saudara anda dengan temannya itu dituangkan sebagai pembaruan utang (novasi) dengan melibatkan bank sebagai kreditur. Dimana teman saudara anda menggantikan kedudukan saudara sebagai debitur baru. Menjawab Pertanyaan Anda: Namun setelah 2 tahun kredit berjalan sertifikat yang akan dibalik nama tidak kunjung selesai dengan alasan biaya pajak yg naik dan terbengkalai. Sehingga pihak bank menyuruh untuk saudara saya mengambil sertifikat tersebut dan memberikan solusi agar tanah tsb dijual guna melunasi hutang bank. Karena posisinya uang bank sudah keluar tetapi sertifikatnya masih di notaris, bagaimana ya solusinya? 6 Disinilah masalahnya karena perjanjian antara saudara anda dengan temannya tersebut tidak dilakukan dalam bentuk pembaruan utang (novasi) dengan melibatkan bank sebagai kreditur. Maka ketika terjadi kemacetan utang saudara anda masih tetap bertanggung jawab. Sehingga pihak bank menyuruh untuk saudara saya mengambil sertifikat tersebut dan memberikan solusi agar tanah tsb dijual guna melunasi hutang bank. Maka untuk menyelesaiakan permasalahan sertifikat tersebut mau tidak mau saudara anda perlu menyelesaikan dahulu kepada notaris yang menahan dokumen tenah tersebut. Demikian yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.