Keamanan Pembelian Rumah dengan AJB dan Letter C Tanpa SPPT PBB serta Perhitungan Pajak Pembeli di Depok Jawa Barat

Dijawab oleh: Hasanudin, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Sebagaimana diketahui bahwa PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) adalah pajak yang ditanggung oleh orang pribadi atau badan yang mendapatkan keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik karena hak atas tanah dan bangunannya. Lalu siapa saja yang wajib membayar PBB? Tentu saja seperti pengertian dari PBB itu sendiri, maka yang wajib membayar pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh manfaat dari hak atas tanah dan bangunannnya. Orang ataupun badan yang termasuk wajib pajak harus melunasi pembayaran pajaknya paling lambat 6 bulan sejak tanggal diterimanya SPPT. Apa itu SPPT? SPPT adalah Surat Pemberitahuan Pajak Terutang yang berisi tentang pemberitahuan besaran pajak terutang yang harus dibayarkan dalam satu tahun bagi orang atau badan yang termasuk dalam wajib pajak. Misal, ketika Saudara pemohon konsultasi hendak membeli sebuah bangunan, maka dengan mengecek tagihan PBB secara online, Saudara pemohon konsultasi bisa memastikan apakah pemilik bangunan tersebut saat dibeli benar-benar sudah melunasi pajaknya atau belum, sehingga nantinya Saudara pemohon konsultasi terbebas dari sengketa dengan pemilik bangunan sebelumnya. Kemudian selain memperoleh SPPT dari kecamatan atau kelurahan, sebenarnya Saudara pemohon konsultasi bisa datang langsung dan menanyakannya di kantor pajak. Namun saat ini cek tagihan PBB secara online menjadi salah satu cara alternatif yang bisa dilakukan dan memudahkan. Ada beberapa wilayah yang sudah mempunyai situs untuk bisa melihat tagihan PBB online. Berupa aplikasi mobile yang bisa diunduh dari smartphone maupun website Badan Pajak dan Retribusi Daerah (BPRD) masing-masing provinsi/Kabupaten/Kota. Wilayah tersebut antara lain: Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Gresik, dan wilayah lainnya. Berikutnya terkait tanah yang berstatus Letter C, status kepemilikan atas tanah ini di Indonesia biasanya diberikan secara turun-temurun. Dahulu pengaturan atas kepemilikan properti belum terlalu ketat pengaturannya. Maka itu muncul berbagai surat-surat tanah, salah satunya surat Letter C. Letter C merupakan bukti kepemilikan atas tanah oleh seseorang yang berada di kantor desa/kelurahan. Surat Letter C yang berbentuk buku ini sendiri fungsinya adalah sebagai catatan penarikan pajak dan keterangan mengenai identitas tanah pada zaman kolonial. Namun pada masa kini, Letter C masih digunakan sebagai identitas kepemilikan tanah. Data-data tanah yang berada dalam Letter C ini sendiri seringkali kurang lengkap karena pemeriksaannya kurang teliti. Perlu dipahami bahwa ketentuan mengenai letter C sebagai bukti pendaftaran tanah diatur dalam Pasal 3 Peraturan Menteri Pertanian dan Agraria No.2/1962 mengenai Surat Pajak Hasil Bumi/Verponding Indonesia atau surat pemberian hak dan instansi yang berwenang. Berdasarkan ketentuan dalam peraturan tersebut dinyatakan bahwa sifat yang dimiliki letter C adalah hanya sebagai bukti permulaan untuk mendapatkan bukti hak atas tanah secara yuridis yaitu Sertifikat Hak Milik (SHM). Berdasarkan Pasal 16 UU No. 5 Tahun 1960 atau UUPA (Undang Undang Pokok Agraria), seluruh tanah yang belum memiliki sertifikat (termasuk juga tanah girik/Letter C) harus didaftarkan konversi haknya ke negara melalui Kantor Pertanahan setempat. Selanjutnya, berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, diatur tentang syarat dan prosedur pendaftaran tanah. Adapun syarat dan prosedur pengurusan yang Saudara harus lakukan adalah sebagai berikut : Langkah pertama adalah pengurusan surat di Kantor Kelurahan atau Kantor Desa. Beberapa surat yang harus Saudara pemohon konsultasi urus yaitu: a. Surat Keterangan Tidak Sengketa, surat ini ditandatangani oleh Lurah atau Kepala Desa setempat dan dihadiri oleh saksi-saksi yang biasanya adalah pejabat RT (Rukan Tetangga) dan RW (Rukan Warga) setempat, atau pada daerah yang tidak ada RT/RW akan dihadiri oleh tokoh adat setempat. b. Surat Keterangan Riwayat Tanah, yang menceritakan riwayat penguasaan tanah dari masa awal hingga saat ini. c. Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik yang berguna untuk memastikan bahwa pemohon menguasai bidang tanah tersebut. Surat ini dibuat oleh pemohon dan diketahui oleh lurah atau kepala desa. Langkah kedua adalah pengurusan tanah girik menjadi sertifikat di Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia (BPNRI). Tahapannya yaitu: a. Mengajukan permohonan berkas di loket penerimaan dengan melampirkan dokumen berupa: 1). Asli girik atau fotokopi letter C 2) Asli ketiga surat-surat yang telah di urus di Kantor Kelurahan (poin 1) 3) Bukti-bukti peralihan (jika ada) tidak terputus sampai dengan pemohon sekarang 4) Fotokopi KTP (Kartu TSaudara pemohon konsultasi Penduduk) dan KK (Kartu Keluarga) 5) Fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan) tahun berjalan dengan disertakan bukti pembayaran 6) Surat kuasa jika memang pengurusan sertifikat tersebut dikuasakan 7) Surat pernyataan sudah memasang tanda batas 8) Dokumen lainnya sesuai dengan persyaratan Undang Undang b. Setelah berkas permohonan lengkap, petugas Pertanahan akan melakukan pengukuran ke lokasi dengan bantuan pemohon atau kuasanya untuk menunjukkan batas-batas kekuasaan atas tanah tersebut. Pengukuran ini harus disertai dengan surat tugas pengukuran dari Kepala Kantor Pertanahan. c. Penerbitan Surat Ukur, surat yang berisi hasil pengukuran lokasi yang telah dicetak dan dipetakan di BPN (Badan Pertahanan Nasional) dan disahkan oleh Kepala Seksi Pengukuran dan Pemetaan. d. Pembayaran BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah) yang wajib dilakukan karena sesuai dengan peraturan perundang-undangan. Dasar pengenaan BPHTB adalah NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) dan juga luas tanah. e. Pendaftaran SK Hak untuk diterbitkan sertifikat f. Jika sertifikat telah ditanda tangani, maka sertifikat akan dinyatakan selesai dan pengambilan sertifikat dapat dilakukan melalui loket pengambilan Biasanya proses ini memakan waktu kurang lebih 6 (enam) bulan jika tidak ada kekurangan syarat. Biaya pengurusan akan berbeda dan bergantung pada lokasi serta luas tanah. Terkait transaksi jual beli, baik penjual maupun pembeli dikenakan pajak. Untuk penjual, dikenakan Pajak Penghasilan (“PPh”). Dasar hukum pengenaan PPh untuk penjual tanah adalah Pasal 1 ayat (1) dan (2) Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya (“PP 34/2016”) sebagai berikut: (1) Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari: a. pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau b. perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya, terutang Pajak Penghasilan yang bersifat final. (2) Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh pihak yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak. Besarnya pajak penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah 2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dalam hal jual beli yang tidak dipengaruhi hubungan istimewa, selain pengalihan hak kepada pemerintah dan pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang, adalah nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh. Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan Pajak Penghasilan, salah satunya adalah orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp. 60 juta dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah. Sementara untuk pembeli, dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (“BPHTB”), yaitu pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Hal ini didasarkan pada Pasal 85 ayat (1) dan ayat (2) huruf a angka 1) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (“UU 28/2009”), yang mengatur bahwa yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut salah satunya meliputi pemindahan hak karena jual beli. Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% (lima persen). Tarif BPHTB ditetapkan dengan Peraturan Daerah. Untuk itu, mengenai BPTHB Saudara pemohon konsultasi perlu melihat kembali peraturan di daerah setempat. Seperti misalnya di Depok Jawa Barat, terhadap BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan) dibayarkan oleh individu/badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan dari proses jual beli atau waris atau hibah atau lelang atau hadiah atau pemberian hak atau pemasukan dalam perusahaan atau tukar menukar. Pihak yang diwajibkan membayar BPHTB adalah pihak yang akan menerima hak seperti pembeli untuk jual beli, ahli waris untuk waris, penerima hibah, dan lain sebagainya. BPHTB di Kota Depok pada prinsipnya berpedoman pada Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah dengan konsep self assesment. Mulai tahun 2015, pelayanan BPHTB di Kota Depok dilaksanakan secara online sehingga perhitungan besaran BPHTB akan terhitung secara otomatis dan benar jika semua permintaan perekaman telah direkam dengan benar dan jujur. Kesalahan perhitungan terjadi apabila perekaman tidak benar seperti perekaman nomor KTP atau NPWP yang salah atau perekaman harga transaksi yang tidak sesuai kenyataannya. Besarnya BPHTB yang harus dibayar secara umum sesuai rumus : BPHTB Terutang = NPOPKP x 5% NPOPKP adalah Nilai Perolehan Obyek Pajak Kena Pajak. NPOPKP diperoleh dari NPOP-NPOPTKP NPOP adalah Nilai Perolehan Obyek Pajak yang besarnya ditentukan oleh harga transaksi/nilai pasar atau NJOP PBB. Apabila NJOP PBB lebih besar dari harga transaksi/nilai pasar maka NPOP sama dengan NJOP PBB tetapi apabila harga transaksi/nilai pasar lebih besar dari NJOP PBB maka NPOP sama dengan harga transaksi/nilai pasar. NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak, dimana untuk Kota Depok, untuk transaksi selain waris atau hibah wasiat sebesar Rp. 60.000.000,- sedangkan untuk waris atau hibah wasiat sebesar Rp. 300.000.000,- Ketentuan-ketentuan khusus yang perlu diperhatikan dalam perhitungan besar pembayaran BPHTB di Kota Depok adalah: 1. Pengurangan diberikan dengan penerbitan Surat Ketetapan Pengurangan 2. Pengurangan untuk waris diberikan untuk NPOP sebesar Rp. 1.000.000.000,- atau lebih dengan besar pengurangan 30% 3. Tidak ada pengurangan sebesar 50% untuk BPHTB dengan transaksi hibah 4. NPOPTKP hanya diberikan 1 kali kepada wajib pajak dalam 1 tahun (pajak) untuk setiap jenis transaksi perolehan. Oleh karena itu, sebisa mungkin saudara pemohon memahami apakah tanah yang akan dibeli tersebut merupakan salah satu jenis yang mendapatkan status NPOPTKP. Jika termasuk dalam jenisnya, maka rumah dan tanah yang akan dibeli tidak dikenakan pajak (tidak mendapat SPPT). Namun demikian untuk mengetahui lebih lanjut perihal teknis, saudara pemohon dapat menghubungi kantor pajak terdekat. Demikian penjelasan yang dapat kami sampaikan dan dilakukan sebatas bagian dari pelaksanaan tugas memberikan saran dan nasihat yang tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Mudah-mudahan bermanfaat. Terima kasih Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.