Persyaratan KTP dan KK Almarhum dalam Pengurusan Jual Beli Rumah Warisan dengan Ahli Waris Bertingkat di BPN

Dijawab oleh: Rr Yuliawiranti S, S.H., C.N., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Berdasarkan permasalahan hukum yang disampaikan oleh klien, dapat dijelaskan sebagai berikut: Bahwa dari keterangan klien, klien tidak menjelaskan agama yang dianut oleh pewaris (kakek dan ayah klien yang sudah meninggal dunia), karena sebelum dibahas lebih dalam, perlu diketahui bahwa di Indonesia berlaku pluralisme hukum waris, ada hukum waris Islam, hukum waris perdata dan hukum waris adat. Bagi orang yang beragama Islam diatur di dalam  Kompilasi Hukum Islam  (KHI) dan untuk orang yang beragama selain Islam diatur di dalam Buku II (Pasal 830 s.d. Pasal 1130)   Burgerlijk Wetboek  (BW) atau  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), selain itu juga, hukum waris diatur di dalam hukum adat yang di dalam praktiknya masih diterapkan. Karena klien tidak menyampaikan agama apa yang dianut pewaris, maka kami akan mencoba menjelaskan dari sudut hukum waris perdata dan hukum waris Islam. A. Menurut Hukum Waris Perdata 1. Bahwa Menurut KUHPerdata, prinsip dari pewarisan adalah: a. Harta Waris baru terbuka (dapat diwariskan kepada pihak lain) apabila terjadinya suatu kematian. (Pasal 830 KUHPerdata); b. Adanya hubungan darah di antara pewaris dan ahli waris, kecuali untuk suami atau isteri dari pewaris. (Pasal 832 KUHPerdata). Bahwa pada dasarnya menurut Pasal 832  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), yang berhak menjadi ahli waris adalah para keluarga sedarah, baik sah maupun luar kawin dan si suami atau isteri yang hidup terlama. 2. Bahwa menurut Prof. Subekti, S.H., dalam bukunya yang berjudul Pokok-Pokok Hukum Perdata (hal. 98), mengatakan bahwa untuk menetapkan siapa yang berhak mewarisi harta peninggalan seseorang, anggota-anggota keluarga si meninggal, dibagi dalam berbagai golongan. Jika terdapat orang-orang dari golongan pertama, mereka itulah yang bersama-sama berhak mewarisi semua harta peninggalan. Sedangkan anggota keluarga lain tidak mendapat bagian apapun. Jika tidak terdapat anggota keluarga dari golongan pertama, barulah orang-orang yang termasuk golongan kedua tampil ke muka sebagai ahli waris, dan seterusnya. 3. Berdasarkan prinsip tersebut, maka yang berhak mewaris hanyalah orang-orang yang mempunyai hubungan darah dengan pewaris. Baik berupa keturunan langsung maupun orang tua, saudara, nenek/kakek, atau turunannya dari saudara-saudaranya. Sehingga, apabila dimasukkan dalam kategori, maka yang berhak mewaris ada 4 (empat) golongan besar, yaitu: a.  Golongan I: suami/isteri yang hidup terlama dan anak/keturunannya (Pasal 852 KUHPerdata). b.   Golongan II: orang tua dan saudara Pewaris c.   Golongan III: Keluarga dalam garis lurus ke atas sesudah bapak dan ibu pewaris d.   Golongan IV: Paman dan bibi pewaris baik dari pihak bapak maupun dari pihak ibu, keturunan paman dan bibi sampai derajat keenam dihitung dari pewaris, saudara dari kakek dan nenek beserta keturunannya, sampai derajat keenam dihitung dari pewaris. Golongan ahli waris ini menunjukkan siapa ahli waris yang lebih didahulukan berdasarkan urutannya. Artinya, ahli waris golongan II tidak bisa mewarisi harta peninggalan pewaris dalam hal ahli waris golongan I masih ada 4. Bahwa dengan demikian, menurut hukum waris perdata, jika kakek klien meninggal dunia, maka yang berhak mewaris adalah golongan I yaitu anak/keturunannya, jika anak/keturunanya masih hidup. Mereka termasuk ke dalam ahli waris golongan pertama sehingga keberadaan mereka akan menutup ahli waris golongan lain. 5. Bahwa Ahli Waris karena Penggantian Tempat diatur dalam Pasal 841 dan 842 KUH Perdata sebagai berikut: Pasal 841 KUH Perdata: Penggantian memberikan hak kepada orang yang mengganti untuk bertindak sebagai pengganti dalam derajat dan dalam segala hak orang yang digantikannya. Pasal 842 KUH Perdata: Penggantian yang terjadi dalam garis lurus ke bawah yang sah, berlangsung terus tanpa akhir. Penggantian itu diizinkan dalam segala hak, baik bila anak-anak dan orang yang meninggal menjadi ahli waris bersama-sama dengan keturunan-keturunan dan anak yang meninggal lebih dahulu, maupun bila semua keturunan mereka mewaris bersama-sama, seorang dengan yang lain dalam pertalian keluarga yang berbeda-beda derajatnya. 6.  Bahwa menurut J. Satrio dalam bukunya Hukum Waris (hal. 56) menyatakan : Ahli waris karena penggantian tempat adalah ahli waris yang merupakan keturunan/keluarga sedarah dari pewaris, yang muncul sebagai pengganti tempat orang lain, yang seandainya tidak mati lebih dahulu dari pewaris. 7. Jadi apabila ahli waris telah meninggal lebih dahulu dari pewaris, maka ahli waris tersebut bisa digantikan oleh keturunannya dengan syarat keturunan yang menggantikan tersebut tidak meninggal lebih dahulu dari si pewaris. B. Menurut Hukum Waris Islam 1. Bahwa berdasarkan hukum waris Islam, mengenai hukum kewarisan telah diatur dalam Buku II Pasal 171 s/d Pasal 214 Kompilasi Hukum Islam (KHI). 2. Bahwa berdasarkan Pasal 171 huruf c KHI, diatur : Ahli waris adalah orang yang pada saat meninggal dunia mempunyai hubungan darah atau hubungan perkawinan dengan pewaris, beragama Islam dan tidak terhalang karena hukum untuk menjadi ahli waris. 3. Bahwa berdasarkan Pasal 174 KHI diatur : (1) Kelompok-kelompok ahli waris terdiri dari: a. Menurut hubungan darah: - golongan laki-laki terdiri dari : ayah, anak laki-laki, saudara laki-laki, paman dan kakek. - Golongan perempuan terdiri dari : ibu, anak perempuan, saudara perempuan dari nenek. b. Menurut hubungan perkawinan terdiri dari : duda atau janda. (2) Apabila semua ahli waris ada, maka yang berhak mendapat warisan hanya : anak, ayah, ibu, janda atau duda. 4. Bahwa berdasarkan Pasal 185 KHI: (1) Ahli waris yang meninggal lebih dahulu dari pada si pewaris maka kedudukannya dapat digantikan oleh anaknya, kecuali mereka yang tersebut dalam Pasal 173. (2) Bagian ahli waris pengganti tidak boleh melebihi dari bagian ahli waris yang sederajat dengan yang diganti. Pasal 173 KHI: Seorang terhalang menjadi ahli waris apabila dengan putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap, dihukum karena: a. dipersalahkan telah membunuh atau mencoba membunuh atau menganiaya berat para pewaris; b. dipersalahkan secara memfitnah telah mengajukan pengaduan bahwa pewaris telah melakukan suatu kejahatan yang diancam dengan hukuman 5 tahun penjara atau hukuman yang lebih berat. 5. Berdasarkan Pasal 183 KHI diatur bahwa para ahli waris dapat bersepakat melakukan perdamaian dalam pembagian harta warisan, setelah masing-masing menyadari bagiannya. C. Balik Nama Sertipikat karena Pewarisan 1. Bahwa berdasarkan permasalahan yang disampaikan klien, maka peralihan hak atas tanah bisa karena pewarisan sesuai dasar hukum yang sudah kami sampaikan di atas, jadi karena penggantian, anak-anak keturunan dari para ahli waris yang sudah meninggal berhak untuk mewaris, sepanjang keturunannya masih hidup ketika pewaris meninggal dunia. Hal ini yang dinamakan ahli waris karena penggantian, baik menurut hukum waris perdata maupun hukum waris Islam. 2. Bahwa peralihan hak atas tanah bisa melalui pewarisan, karena menurut Pasal 42 PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, diatur sebagai berikut: (1) Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar dan hak milik atas satuan rumah susun sebagai yang diwajibkan menurut ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36, wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan, sertipikat hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris. (2) Jika bidang tanah yang merupakan warisan belum didaftar, wajib diserahkan juga dokumen-dokumen sebagaimana dimaksud dalam Pasal 39 ayat (1) huruf b. (3) Jika penerima warisan terdiri dari satu orang, pendaftaran peralihan hak tersebut dilakukan kepada orang tersebut berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris sebagaimana dimaksud pada ayat (1). (4) Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris tersebut. (5) Warisan berupa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan belum ada akta pembagian warisnya, didaftar peralihan haknya kepada para penerima waris yang berhak sebagai hak bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan/atau akta pembagian waris tersebut. 3. Jadi untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar, maka wajib diserahkan kepada kantor pertanahan, dokumen-dokumen sebagai berikut: a. Sertipikat hak yang bersangkutan; b. Surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya; c. Surat tanda bukti sebagai ahli waris; d. Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris tersebut. 4. Jika bidang tanah yang merupakan warisan belum didaftar, dokumen-dokumen yang wajib diserahkan kepada kantor pertanahan, antara lain: a. Sertipikat hak yang bersangkutan; b. Surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya; c. Surat tanda bukti sebagai ahli waris; d. surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2); dan e. surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan; f. Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris tersebut. D. Kesimpulan Bahwa berdasarkan hal-hal tersebut di atas maka dapat disimpulkan bahwa: 1. Berdasarkan hukum waris perdata atau hukum waris Islam, Klien sebagai ahli waris berdasarkan penggantian bisa menggantikan almarhum ayahnya yang telah meninggal dunia sebagai ahli waris sepanjang klien tidak menolak sebagai ahli waris. 2. Berdasarkan Pasal 37 PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah diatur bahwa: (1) Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. (2) Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah hak milik, yang dilakukan di antara perorangan warga negara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan 3. Bahwa jika tanah warisan peninggalan pewaris akan dijual, maka sesuai pasal 37 PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, klien bersama-sama dengan pembeli harus mengurus ke Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan melampirkan atau membawa dokumen-dokumen sebagai berikut: a) Sertipikat hak yang bersangkutan; b) Surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya; c) Surat tanda bukti sebagai ahli waris; d) Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris tersebut. 4. Sebetulnya dengan melengkapi syarat yang dijelaskan pada angka 3 di atas tersebut, sudah cukup bagi klien untuk melakukan perbuatan hukum jual beli tanah warisan tersebut, tetapi konsultan menyarankan kepada klien, untuk berkonsultasi lebih lanjut kepada PPAT sebagai pejabat resmi yang ditunjuk oleh negara sebagai pejabat yang berwenang untuk membuat Akta PPAT salah satunya akta jual beli tanah, sehingga nanti PPAT yang akan mengurus semua proses pemindahan hak atas tanah tersebut ke kantor pertanahan setempat. Demikian yang dapat kami sampaikan, semoga bermanfaat, Terima Kasih. Disclaimer: Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum: 1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) 2. Kompilasi Hukum Islam 3. PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.