Kewajiban Penjual dan Pembeli dalam Perjanjian Jual Beli Tanah

Dijawab oleh: Setiyo Budi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Yth Harry Ardianto Sebelum kita melangkah kewajiban penjual dan pembeli dalam jual beli, mari kita melihat dasar dari unsure tersebut. Dalam KUH Perdata, tanah dikategorikan sebagai benda-benda tidak bergerak sesuai dengan Pasal 506 undang-undang tersebut. Oleh karena itu, ketika membeli tanah, yang berpindah bukan objeknya, melainkan hak kepemilikan atas tanah tersebut. KUH Perdata sendiri telah mengatur ketentuan-ketentuan umum dalam jual beli yang berlaku juga untuk tanah. Menurut KUH Perdata jual beli harus didasarkan pada persetujuan yang mengikat antara satu pihak yang menyerahkan barang dan pihak lain yang membayar harga atas barang tersebut. Dalam Pasal 1458 dikatakan bahwa Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tertentu beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.” Transaksi jual beli baru dikatakan sah apabila memenuhi empat syarat yang diatur oleh Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu: 1. kesepakatan mereka yang mengikat dirinya, 2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan, 3. suatu pokok persoalan tertentu, dan 4. suatu sebab yang tidak terlarang. Sedangkan transaksi menjadi batal bila terjadi ketidaksetujuan dalam perjanjian, kekhilafan atau adanya paksaan dalam menyetujui (Pasal 1321 KUH Perdata). Tidak sedikit masyarakat yang tidak mengetahui apa saja yang perlu dilakukan dalam jual beli tanah, sehingga banyak yang merasa dirugikan akibat transaksi tersebut. Pertama adalah memastikan keaslian tanda bukti hak atas tanah di Kantor Pertanahan tempat lokasi tanah Anda berada. Kedua, buatlah Akta Jual Beli (AJB) tanah yang dibuat di Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang bertugas di wilayah lokasi tanah, jangan menggunakan PPAT di luar wilayah kewenangan kerjanya. Ketiga, jika penjual akan menjual kepada pembeli dengan disertai pemberian tanda jadi atau uang muka berdasarkan kesepakatan dan akan dilunasi dalam jangka waktu tertentu maka diperlukan pembuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PBJB) di hadapan Notaris, karena PBJB yang dihadapan notaris merupakan akta otentik yang memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna sesuai dengan Pasal 1870 KUH Perdata. Keempat, apabila penjual sudah menikah, maka tanah dan bangunan akan menjadi harta bersama, sehingga penjualan tanah tersebut harus atas dasar persetujuan suami/istri dengan penandatanganan surat persetujuan khusus, atau turut menandatangani AJB. Apabila suami atau istri sudah meninggal, dapat dilakukan dengan melampirkan surat keterangan kematian dari kantor kelurahan. Kelima, penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh) dan pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dengan ketentuan sebagai berikut Pajak Penjual (PPh) = Harga Jual x 2,5 %, Pajak Pembeli (BPHTB) = {Harga Jual – Nilai Tidak Kena Pajak} x 5%, Pembeli dan Penjual kemudian juga membayar pembuatan AJB di PPAT yang pada umumnya akan ditanggung bersama atau jika kedua belah pihak bersepakat ditanggung oleh salah satu pihak yang nilainya maksimal 1% dari harga transaksi tanah. Ketentuan terkait berkas yang perlu dilengkapi ketika mengajukan permohonan ada pada Pasal 10 Permen Agraria ini, yaitu:  fotokopi surat bukti identitas;  surat bukti kewarganegaraan Republik Indonesia;  fotokopi akta atau peraturan pendiriannya dan salinan surat keputusan penunjukkannya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku (jika badan hukum yang mengajukan);  data yuridis, seperti sertifikat girik, surat kapling, surat-surat bukti pelepasan hak dan pelunasan tanah dan rumah dan atau tanah yang telah dibeli dari Pemerintah, PPAT, akta pelepasan hak, putusan pengadilan, dan surat-surat bukti perolehan tanah lainnya;  surat ukur;  gambar situasi;  IMB (jika ada);  surat pernyataan pemohon mengenai jumlah bidang, luas dan status tanah-tanah yang telah dimiliki oleh pemohon termasuk bidang tanah yang dimohon;  surat-surat lainnya jika diperlukan. Demikianyang bisa kami sampaikan semoga bermanfaat untuk kita semua Dasar Hukum 1.  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1320 2. Permen Agraria Pasal 10 DISCLAIMER: Jawaban Konsultasi Hukum Semata-Mata Hanya Sebagai Pendapat Hukum Dan Tidak Mengikat Sebagaimana Putusan Pengadilan. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.