Keterlambatan Penyerahan Sertifikat Rumah Subsidi Setelah Pelunasan KPR BTN Selama Tiga Tahun

Dijawab oleh: Mursalim, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Yth. Saudara Donyh Madona, di Jawa Barat. Terima kasih atas pertanyaan yang disampaikan KPR BTN: Rumah sebaqai tempat tinggal merupakan kebutuhan primer yang selalu diperjuangkan untuk dimiliki oleh setiap orang. Pembelian dapat dilakukan baik perorangan maupun dengan badan hukum seperti KPR BTN dengan cara kontan (cash) atau mencicil (kredit). Jual beli termasuk rumah KPR BTN adalah suatu perjanjian hukum sebagaimana diatur Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”), berbunyi: “Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan”. Kemudian Pasal 1458 KUHPerdata: “Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar”. Terkait rumah, maka salah satunya adalah kepemilikan rumah KPR BTN yang banyak diminati. Pembelian Rumah KPR BTN tentu dibuat berdasarkan perjanjian antara calon kunsumen dengan pihak KPR BTN sebagai bagian proses peralihan hak kepemilikan. Isi surat perjanjian jual beli rumah meliputi informasi tentang harga, cara pembayaran, uang tanda jadi, jaminan, saksi dan lain-lain. Prinsip hukum perjanjian adalah bahwa perjanjian yang di buat secara sah oleh para pihak berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya dam harus dilaksanakan dengan itikad baik (good faith) sebagaimana Pasal 1338 KUHPerdata: “Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik”. Pasal 1339 KUHPerdata: “Persetujuan tidak hanya mengikat apa yang dengan tegas ditentukan di dalamnya, melainkan juga segala sesuatu yang menurut sifatnya persetujuan dituntut berdasarkan keadilan, kebiasaan, atau undang-undang”. Kemudian,, dalam proses jual beli rumah, di antara penjual dan pembeli terjadi pertukaran aset dan status kepemilikannya. Secara hukum kegiatan semacam itu wajib melibatkan kesepakatan hitam di atas putih atau surat perjanjian. Surat perjanjian jual beli rumah adalah tanda bukti telah terjadi proses perpindahan tangan atas kepemilikan aset properti. Biasanya surat perjanjian ini ditandatangani di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris. Salah satu tujuan pembuatannya, yaitu untuk menghindari konflik yang mungkin terjadi di kemudian hari. Jika terjadi suatu tindakan melanggar hukum, maka surat perjanjian jual beli rumah ini bisa menjadi alat bukti yang cukup kuat. Selain itu, dokumen tersebut juga akan sangat membantu ketika mengurus sertifikat rumah ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Jual beli rumah KPR BTN didasarkan perjanjian, dalam hukum perjanjian jika salah satu pihak gagal atau lalai atau dengan sengaja tidak menunaikan perjanjian tersebut, maka dapat menduga telah terjadi ingkar janji (wanprestasi/breakcontract) sebagaimana Pasal 1238 KUHPerdata. Bentuk- bentuk wanprestasi : a. Tidak melaksanakan prestasi sama sekali; b. Melaksanakan tetapi tidak tepat waktu (terlambat); c. Melaksanakan tetapi tidak seperti yang diperjanjikan; dan d. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya Jika hal ini terjadi maka pihak yang dirugikan dapat memanggil dengan melayang surat peringatan/teguran (somasi) sebanyak tiga kali, jika tidak di indahkan maka dapat diajukan gugatan ke pengadilan. Namun apa yang menjadi impian Anda untuk memiliki rumah sendiri menjadi tidak nyaman karena sertifikat kepemilikan belum diserahkan BTN, padahal sudah lunas 3 tahun yang lalu. Menjawab Pertanyaan Anda: Langkah apa yang harus saya tempuh biar dari pihak BTN nya juga mau mengurus ke BPN. Saya sudah lelah sekali ngurus masalah ini yang ga kelar2. Dari pihak BTN nya pun di messages atau di telp ga pernah mau jawab? Masa saya yang harus bolak balik ke BTN tanpa ada hasilnya sama sekali. Apakah masalah ini bisa di bawa ke jalur hukum atau gimana yah? Umumnya, memang konsumen yang membeli rumah lewat sistem KPR tidak langsung mendapatkan surat-surat rumah seperti Sertifikat Hak Milik (SHM) ataupun Izin Mendirikan Bangunan (IMB) layaknya pembeli dengan sistem pembayaran tunai. Sebab, sertifikat tersebut digunakan sebagai jaminan di bank pemberi kredit. Namun pada kasus Anda adalah pembelian sudah lunas 3 tahun yang lalu. Selayaknya Anda sudah menerima sertifikat rumah tersebut. Jika dikatakan masih dalam proses, menjadi pertanyaan? Saya melihat pendekatan kekeluargaan sudah Anda lakukan sampai di messages atau di telp ga pernah mau jawab. Dan Anda sudah merasa lelah. Kiranya ada beberapa langkah sesuai hukum perdata yang dapat ditempuh: Pertama, jika penyelesaian secara kekeluargaan gagal maka Anda dapat melakukan pemanggilan tertulis (somasi) ke pihak KPR BTN. Dengan tujuan untuk mendapatkan kepastian kapan pihak BTN dapat menyerahkan sertifikat rumah sesuai perjanjian. Jika hal itu masih gagal maka dapat di ajukan gugatan ke pengadilan. Untuk membuat gugatan harus didukung dengan bukti-bukti yang cukup. Kedua, Anda dapat mengadukan kasus Anda ke Badan Perlindungan Konsumen setempat. Pasal 4 UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (‘UU Perlindungan Konsumen”), mengenai Hak Konsumen: a. hak atas kenyamanan, keamanan, dan keselamatan dalam mengkonsumsi barang dan/atau jasa; b. hak untuk memilih barang dan/atau jasa serta mendapatkan barang dan/atau jasa tersebut sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan; c. hak atas informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa; d. hak untuk didengan pendapat dan keluhannya atas barang dan/atau jasa yang digunakan; e. hak untuk mendapatkan advokasi, perlindungan, dan upaya penyelesaian sengketa perlindungan konsumen secara patut; f. hak untuk mendapat pembinaan dan pendidikan konsumen; g. hak untuk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif; h. hak untuk mendapatkan kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian, apabila barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya; i. hak-hak yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya. Pasal 7 UU Konsumen, Kewajiban Pelaku Usaha: a. beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya; b. memberikan informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan dan pemeliharaan; c. memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif; d. menjamin mutu barang dan/atau jasa yang diproduksi dan atau diperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan/atau jasa yang berlaku; e. memberi kesempatan kepada konsumen untuk menguji, dan/atau mencoba barang dan/atau jasa tertentu serta memberi jaminan dan/atau garansi atas barang yang dibuat dan/atau yang diperdagangkan; f. memberi kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian atas kerugian akibat penggunaan, pemakaian dan pemanfaatan barang dan/atau jasa yang diperdagangkan; g. memberi kmpensasi, ganti rugi dan/atau penggantian apabila barang dan/atau jasa yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian. Pasal 45 UU Konsumen, Penyelesaian Sengketa, mengatur: (1) Setiap konsumen yang dirugikan dapat menggugat pelaku usaha melalui lembaga yang bertugas menyelesaikan sengketa antara konsumen dan pelaku usaha atau melalui peradilan yang berada di lingkungan peradilan umum. (2) Penyelesaian sengketa konsumen dapat ditempuh melalui pengadilan atau diluar pengadilan berdasarkan pilihan sukarela para pihak yang bersengketa. (3) Penyelesaian sengketa di luar pengadilan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak menghilangkan tanggung jawab pidana sebagaimana diatur dalam Undang-undang. (4) Apabila telah dipilih upaya penyelesaian sengketa konsumen di luar pengadilan,gugatan melalui pengadilan hanya dapat ditempuh apabila upaya tersebut dinyatakan tidakberhasil oleh salah satu pihak atau oleh pihak yang bersengketa Demikian yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.