Keabsahan Penahanan Akta IJB Asli oleh Pengembang dalam Pembelian Tanah Kavling Kredit

Dijawab oleh: Febi Ardhianti, S.E. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima kasih atas pertanyaan saudara kepada kami Penyuluh Hukum pada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Dari pernyataan saudara dapat kami simpulkan sebagai berikut : 1. Saudara Membeli tanah Kavling dengan kredit 2. IJB telah terjadi tapi di pegang pengembang . 3. Saudara hanya diberikan fotocopy IJB Pertanyaan saudara, Apakah itu di benarkan? Kami kurang informasi yang saudara berikan mengenai permasalahan yang sedang saudara hadapi. Di dalam Transaksi Jual Beli Tanah, Rumah, Ruko, Apartemen, Gudang dan Properti lainnya kita sering mendengar empat istilah berikut, yaitu PPJB, PJB, IJB dan AJB. 1. PPJB = Perjanjian Pengikatan Jual Beli. 2. PJB = Pengikatan Jual Beli. 3. IJB = Ikatan Jual Beli. 4. AJB = Akta Jual Beli. Keempat istilah itu merupakan sama – sama perjanjian, tapi memiliki akibat Hukum yang berbeda. Perbedaan utama keempat istilah tersebut adalah Sifat Otentikasinya. Secara umum PPJB, PJB dan IJB mempunyai pengertian yang hampir sama, yaitu dibuat untuk melakukan pengikatan sementara antara penjual dan pembeli yang bersifat dibawah tangan (Akta Non Otentik) atau dibuat dihadapan Notaris (Akta Otentik). PPJB, PJB dan IJB adalah perjanjian yang dibuat antara penjual dan pembeli dimana transaksi jual beli belum dapat dilakukan karena adanya unsur yang belum terpenuhi. Apabila unsur tersebut telah terpenuhi, maka pembeli dan penjual dapat melakukan transaksi jual beli. Lalu, apa yang menyebabkan tidak dapat dilakukannya transaksi jual beli dikarenakan pembayaran yang belum lunas, belum mampu untuk membayar pajak, sertifikat yang masih dalam proses pemecahan, atau kondisi yang lain. Bila dilihat dari pembayaran harganya, ada 2 cara untuk membeli tanah. 1. Pembelian secara tunai atau cash. Ketika jual beli tanah dilakukan secara tunai, maka transaksi hukum perbuatan jual-beli tersebut seketika selesai begitu Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani. Selanjutnya, hanya berupa proses kegiatan administrasi pendaftaran haknya saja, yaitu balik nama (BN). Ketika Akta Jual Beli diresmikan oleh PPAT setempat, maka kepemilikan hak atas tanah seketika beralih dari pihak penjual kepada pihak pembeli. Di sini, sertipikat tanah langsung diserahkan kepada pembeli untuk kemudian diproses baliknama. 2. pembelian dengan cara mencicil atau bertahap. Ketika pihak penjual dan pembeli sepakat bahwa pembayaran harga jual-beli dilakukan secara bertahap atau mencicil, maka sebenarnya belum terjadi transaksi jual-beli karena di sini belum terjadi pelunasan. Biasanya, untuk menjaga kepentingan calon penjual dan pembeli dikemudian hari, keduanya membuat perjanjian pengikatan untuk melakukan jual- beli (PPJB, PJB dan IJB). Walaupun demikian, risiko pembatalan dapat saja dihadapi dari salah satu pihak karena transaksi jual-beli tersebut belum dianggap selesai. Ketika pembeli melakukan pembayaran terakhir, disitulah terpenuhi syarat untuk jual-beli tersebut. Ketika melakukan pembayaran cicilan/tahap terakhir, disaat itulah Akta Jual Beli diresmikan oleh PPAT. Pada prinsipnya, jual-beli tanah di Indonesia tidak memandang cara pembayaran sebagai suatu syarat sahnya jual beli. Pembayaran harga tanah sebagai suatu kewajiban dari perjanjian jual-beli sebagai unsur perjanjian harus dibedakan dengan perbuatan membayar (menyerahkan uang) itu sendiri. Perjanjian apapun termasuk perjanjian jual beli tanah merupakan bentuk perikatan yang harus dilakukan dengan baik pemenuhannya. Pasal 1234 KUHPerdata yang berbunyi: “Tiap-tiap perikatan adalah untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu, untuk tidak berbuat sesuatu”. Asas Itikad Baik Harus diketahui, bahwa sejatinya suatu perjanjian apapun termasuk dalam perjanjian jual beli tanah harus didasarkan pada “itikad baik” oleh kedua belah pihak. Asas ini melandasi terlaksananya perjanjian dengan baik. Asas itikad baik diatur pada Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata. Perjanjian yang dibuat secara syah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membautnya (Pasal 1338 KUHPerdata). Asas tersebut sangat penting bagi semua perjanjian karena akan menentukan terlaksana atau tidaknya perjanjian tersebut baik sekarang maupun dikemudian hari. Pengertian itikad baik secara subyektif adalah didasarkan pada kejujuran seseorang, yaitu terletak pada diri seseorang untuk melaksanakan sesuai dengan perjanjian yang telah dibuat, sehingga tidak ada pihak yang merasa dirugikan.  Namun demikian, kami perlu menyampaikan bahwa Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”) yang dibuat dihadapan notaris merupakan akta otentik (vide: Pasal 1868 KUH Perdata). Dalam kaitannya dengan akta otentik tersebut, Pasal 1868 KUH Perdata “Suatu akta otentik ialah suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan undang-undang oleh atau dihadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat.” Selanjutnya kami akan menjelaskan tentang PPJB. Menurut Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 9/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah mengatur mengenai PPJB. Pada umumnya, PPJB, PJB dan IJB berisikan sepuluh faktor penting, yaitu: Pihak pelaku kesepakatan; Kewajiban penjual; Uraian obyek pengikatan jual- beli; Jaminan penjual; Waktu serah-terima bangunan; Pemeliharaan bangunan; Penggunaan bangunan; Pengalihan hak; Pembatalan pengikatan; dan Penyelesaian perselisihan. Transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan memiliki konsep terang dan tunai. Terang yang berarti dilakukan secara terbuka, subjek dan objek pemiliknya jelas, serta lengkap surat-surat bukti kepemilikannya. Sedangkan tunai berarti dibayar pada saat itu juga secara seketika. Dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 9/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli juga mengatur tentang kewajiban penjual dan pembeli. kewajiban penjual antara lain sebagai berikut : 1. Penjual wajib melaksanakan pendirian bangunan sesuai waktu yang telah diperjanjikan menurut gambar arsitektur, gambar denah dan spesifikasi teknis bangunan, yang telah disetujui dan ditanda tangani bersama oleh kedua belah pihak dan dilampirkan, yang menjadi bagian tak terpisahkan dalam akta pengikatan jual beli rumah tersebut. 2. Penjual wajib menyelesaikan pendirian bangunan dan menyerahkan tanah dan bangunan rumah tepat waktu seperti yang diperjanjikan kepada Pembeli, kecuali karena hal-hal yang terjadi keadaan memaksa (Force Mayeure) yang merupakan hal di luar kemampuan Penjual antara Iain seperti bencana alam perang pemogokan, huru-hara, kebakaran, banjir dan peraturan-peraturan/kebijaksanaan Pemerintah di bidang Moneter. 3. Penjual sebelum melakukan penjualan dan atau melakukan pengikatan jual beli rumah wajib memiliki : a. Surat ijin persetujuan prinsip rencana proyek dari Pemerintah Daerah setempat dan surat ijin lokasi dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya. Khusus untuk DKI Jakarta surat ijin Penunjukkan dan Penggunaan Tanah (SIPPT). b. Surat Keterangan dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya, bahwa yang bersangkutan (Developer) telah memperoleh tanah untuk pembangunan perumahan dan permukiman. c. Surat ijin Mendirikan Bangunan. 4. Penjual wajib mengurus pendaftaran perolehan hak atas tanah dan bangunan rumah, seketika setelah terjadinya pemindahan hak atas tanah dan bengunan rumah atau jual beli rumah (tanah dan bengunan) dihadapan PPAT. 5. Apabila Penjual lalai untuk menyerahkan Tanah dan Bangunan Rumah tepat waktu seperti yang diperjanjikan kepada Pembeli, diwajibkan membayar denda keterlambatan penyerahan tersebut sebesar 10/00 (dua perseribu) dari jumlah total harga Tanah dan Bangunan Rumah untuk setiap hari keterlambatannya. 6. Apabila Penjual ternyata melalaikan kewajibannya untuk mengurus pendaftaran perolehan hak atas Tanah dan Bangunan Rumah tersebut, maka Pembeli mempunyai hak dan dianggap telah diberi kuasa untuk mengurus dan menjalankan tindakan yang berkenaan dengan pengurusan pendaftaran perolehan hak atas Tanah dan Bangunan rumah tersebut kepada instansi yang berwenang. Kewajiban pembeli antara lain sebagai berikut : 1. Pembeli telah menyetujui jumlah total harga Tanah dan Bangunan Rumah sesuai gambar arsitektur, gambar denah, dan spesifikasi teknis bangunan yang telah ditetapkan bersama. 2. Pembeli wajib membayar jumlah total harga Tanah dan Bangunan Rumah, beserta segala pajak, dan biaya-biaya lain yang timbul sebagai akibat adanya pengikatan jual beli rumah, dengan tatacara pembayaran yang disepakati bersama. 3. Pembeli wajib membayar biaya pembuatan akta notaris, pengikatan jual beli rumah, biaya pendaftaran perolehan hak atas tanah atas nama Pembeii, sedangkan biaya pengurusan sertifikat ditanggung oleh penjual. Apabila Pembeli lalai untuk membayar angsuran harga Tanah dan Bangunan Rumah sebagaimana dimaksud dalam butir 2 angka IV tersebut, pada waktu 4. yang telah ditentukan, maka dikenakan denda keterlambatan, sebesar 1 0/00 (dua perseribu) dari jumlah angsuran yang telah jatuh tempo untuk setiap hari keterlambatan. 5. Apabila Pembeli lalai membayar angsuran harga Tanah dan Bangunan Rumah, segala pajak, serta denda-denda, dan biaya-biaya lain yang terhutang selama 3 (tiga) kali berturut-turut, maka pengikatan jual beli rumah dapat dibatalkan secara sepihak, dan segala angsuran dibayarkan kembali dengan dipotong biaya Adimistrasi oleh Penjual Jadi dalam penjelasan diatas karena saudara membeli tanah dalam bentuk kredit maka IJB aslinya yang menyimpan adalah penjual (pengembang), tapi saudara tidak usah takut jika saudara sudah membuat IJB antara saudara dan pengembang perumahan dan saudara memiliki salinan IJB maka telah terjadi perjanjian. Saudara baru akan mendapatkan IJB asli setelah akat kredit berakhir (lunas). Sebenarnya harus dipahami bahwa setiap perjanjian harus dilaksanakan oleh para pihak dengan asas itikad baik, karenanya, setiap perbuatan yang melanggar kaedah hukum dan merugikan orang lain akan dikenakan sanksi hukum. Demikian yang dapat saya sampaikan. Semoga bermanfaat dan memberikan pencerahan untuk Anda.   Dasar Hukum: 1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ; 2.    Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat.    Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer - Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum, yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. - Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.