Kemungkinan Penurunan Nilai Ketetapan BPHTB dan Dasar Hukumnya

Dijawab oleh: Elsy A. Joltuwu, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima kasih atas pertanyaan saudara mengenai Bea Perolehan Hak atasTanah dan Bangunan (BPHTB), sebagaimana diketahui bahwa BPHTB adalah salah satu biaya yang biasa dikeluarkan dalam proses jual beli properti, baik itu transaksi jual beli rumah atau tanah. ini merupakan pungutan yang ditangguhkan kepada pembeli. Kurang lebih hampir sama dengan Pajak Penghasilan (PPh) untuk penjual. Tapi bukan berarti antara pajak dan bea itu sama.  Kemudian BPHTB, terkait definisi tentang BPHTB, perbedaannya dengan pajak rumah, dan juga bagaimana menghitung tarif bea saat membeli properti. Untuk jelasnya, kami coba uraikan satu persatu. BPHTB atau Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah sebuah pungutan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan. Selanjutnya perolehan hak atas tanah dan bangunan adalah merupakan peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah atau bangunan oleh pribadi atau badan. Sehingga BPHTB dikenakan terhadap orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan, perolehan hak atas tanah atau bangunan tersebut dapat juga diartikan bahwa setiap orang atau badan mempunyai nilai lebih atas tambahan atau perolehan hak. Namun demikian BPHTB bukanlah pajak, jika pajak pembayarannya lebih dahulu daripada saat terutang, sedangkan BPHTB merupakan bea/pungutan yang dilakukan ketika melakukan transaksi khususnya tanah dan/atau bangunan yang bersertipikat, maka sebelum dilakukan transaksi atau sebelum akta jual beli ditandatangani maka BPHTB harus dibayar. Selanjutnya tentang dilakukannya pembayaran bea terutang dapat dilakukan secara insitensial atau berkali-kali dan tidak terikat waktu atau fleksibel. Pembayaran BPHTB berbeda dengan pembayaran pajak yang harus dibayarkan sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Dasar hukum yang mengatur BPHTB diatur dalam UU No. 21 Tahun 1997 dan perubahannya dalam UU No. 20 Tahun 2000. Undang-undang tersebut mengatur jika pihak yang berwenang untuk menarik bea hanyalah pemerintah kabupaten/kota. Sebelumnya pemungutan dilakukan oleh pemerintah pusat.  Pungutan tarif BPHTB tidak hanya dikenakan kepada pribadi, tetapi transaksi atas nama badan dan organisasi juga ditarik bea ini.   Jadi pada dasarnya, setiap transaksi perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, baik oleh perorangan atau oleh badan usaha/organisasi maka akan ada kewajiban membayar bea.   Jumlah tarif dari BPHTB sendiri mencapai 5 persen dari harga jual dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).  Seperti yang disebutkan sebelumnya, ada perbedaan antara bea dan pajak. Perlu dijelaskan kembali jika BPHTB bukanlah  pajak jual beli  dan keduanya berbeda satu sama lain.   Ada beberapa perbedaan mendasar antara keduanya.  Pertama, pembayaran pajak terjadi lebih dahulu daripada saat terutang.  Contohnya, seorang pembeli tanah bersertifikat harus membayar BPHTB sebelum dilakukan transaksi atau sebelum akta dibuat dan ditandatangani.   Hal ini terjadi juga dalam bea materai.  Siapapun pihak yang membeli meterai tempel, berarti ia sudah membayar bea materai, walaupun belum terjadi saat terutang pajak.  Kedua, frekuensi pembayaran bea terutang dapat dilakukan secara insidental atau berkali- kali dan tidak terikat oleh waktu, misalnya, membeli atau membayar materai tempel dapat dilakukan kapan saja. Demikian pula dengan membayar BPHTB terutang.   Hal ini tentunya berbeda dengan pajak, yang harus dibayar sesuai dengan waktu yang sudah ditentukan. Ketika kita membeli rumah dan harus membayar BPHTB, bukan berarti kita hanya tinggal datang ke kantor dinas dan membayarnya.   Tapi masih ada beberapa dokumen dan surat yang harus disiapkan agar pembayaran dapat berjalan dengan lancar.    Ada 2 jenis persyaratan yakni dalam transaksi jual beli dan juga bea pewarisan, berikut adalah dokumen-dokumen yang perlu dilengkapi saat hendak membayar BPHTB:  1. Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB. 2. Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB untuk tahun yang bersangkutan. 3. Fotokopi KTP wajib pajak. 4. Fotokopi Surat Tanda Terima Setoran (STTS)/struk ATM bukti pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) untuk 5 tahun terakhir. 5. Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah seperti sertifikat, akta jual beli (AJB), letter C atau girik.  Apabila Anda mendapatkan tanah atau rumah untuk hibah, waris, atau jual-beli waris, maka syarat BPHTB sebagai berikut 1. SSPD BPHTB. 2. Fotokopi SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan. 3. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) wajib pajak. 4. Fotokopi STTS/struk ATM (Anjungan Tunai Mandiri) bukti pembayaran PBB untuk 5 tahun terakhir. 5. Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah, seperti sertifikat, akta jual beli, letter C, atau girik. 6. Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah. 7. Fotokopi Kartu Keluarga (KK). Sebelum kita menghitung jual besaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, Anda harus mencari tahu tentang besaran Nilai Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP. Mencari tahu nilai tersebut di dinas terkait di pemerintah daerah tempat Anda membeli rumah atau bisa mencari di website resminya. Jika sudah mengetahui besaran NPOPTKP, berikut adalah rumus penghitungan bea adalah seperti ini: Tarif Pajak 5% x Dasar Pengenaan Pajak (NPOP – NPOPTKP) Untuk jelasnya, kami berikan contoh bagaimana menghitung besaran tarif bea yang harus dibayarkan: Misalkan Anda membeli tanah seharga Rp200.000.000 di Jakarta, ini akan jadi nilai Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP).  Nilai NPOPTKP dari tanah yang Anda beli adalah Rp80 juta. Maka, perhitungan tarif BPHTB-nya adalah: NPOP: Rp200.000.000 NPOPTKP: Rp80.000.000 5% x (Rp200.000.000 – Rp80.000.000) 5% x Rp120.000.000 = Rp6.000.000 Maka, tarif BPHTB yang harus dibayar adalah sebesar Rp. 6.000.000 Demikian mengenai BPHTB, baik pengertian, perbedaan antara pajak dan bea, serta cara menghitung pungutan yang wajib dibayarkan. Kemudian terkait dengan pertanyaan anda apakah BPHTB dapat diturunkan dari nilai yang seharusnya dibayarkan, jika merujuk kepada ketentuan diatas maka pungutan BPHTB yang dibayar tidak dapat diturunkan dari nilai yang seharusnya hal ini mengingat dihitung dari NJOP, bukan dari harga jual reel, sebagaiman diketahui seringkali terjadi perbedaan nilai dalam NJOP dengan harga jual reel, bahkan yang sering ditemukan NJOP jauh lebih rendah dari harga reel. Demikian penjelasan tentang permasalahan hukum saudara, semoga dapat bermanfaat. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum: - UU No. 20 tahun 1997 - UU No. 21 tahun 2000 Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.