Keabsahan Kwitansi sebagai Bukti Tanda Jadi Pembelian Rumah dan Langkah Hukum jika Uang Tanda Jadi Tidak Dikembalikan

Dijawab oleh: Mursalim, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Yth. Saudara Sentosa, di DKI Jakarta. Terima kasih atas pertanyaan yang disampaikan Prinsip Jual Beli Tanah: Pada dasarnya, prinsip jual beli rumah/tanah/bangunan menyangkut kepemilikan properti sebagai benda tidak bergerak harus didasarkan pada suatu kesepakatan/persetujuan/perjanjian yang jelas, kuat dan mengikat yang menjamin kepastian hukum para pihak. Untuk itu perjanjian tersebut harus dituangkan pada bentuk surat menyurat yang harus dilakukan di hadapan pejabat yang berwenang dalam hal ini adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Mengingat rumah/tanah/bangunan sebagai benda tidak bergerak adalah berlainan dengan benda bergerak cara peralihan haknya. Pemindahan hak milik atas rumah/tanah/bangunan kepada orang lain harus dilakukan melalui perbuatan hukum berupa penyerahan (“juridische levering”) yang dibuatkan surat penyerahannya (“akte van transport”) yang dikutip dari daftar eigendom. Pada hukum pertanahan, dokumen peralihan hak atas tanah sangat penting sebagai bukti adanya peralihan hak tersebut. Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19 UUPA. Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP Pendaftaran Tanah”), mengatur: “Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku”. Jadi jika hanya menggunakan kwitansi pada jual beli rumah tersebut, sepertinya belum cukup dan masih lemah dari segi pembuktian hukum jika dikemudian hari terjadi sengketa. Untuk menguatkan kwitasi sebagai tanda jadi uang muka maka dibutuhkan apa yang dinamakan Pengikatan Jual Beli Tanah (PPJB). Apa itu Perjanjian PPJB: Apa itu PPJB? Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah (PPJB) adalah perjanjian awal pada jual beli rumah/tanah/bangunan (properti). PPJB ini dapat dibuat secara di bawah tangan atau melibatkan PPAT. Namun ada baiknya melibatkan PPAT. Namun PPJB hanya sebagai perjajian awal yang belum mengakibatkan beralihnya kepemilikan rumah. Namun paling tidak sebagai dokumen perjanjian awal akan menguatkan kwitansi sebagai tanda jadi sekaligus sebagai pembuktian jika dikemudian hari ada sengketa. Karena dengan kwitansi saja sepertinya tidaklah cukup sebagai alat bukti. Jadi penguatan alat bukti diperlukan agar tidak dirugikan dikemudian hari. Secara umum, PPJB merupakan ikatan awal antara penjual dan pembeli tanah yang bersifat di bawah tangan atau akta non otentik. Sebagai akta non otentik berarti akta yang dibuat hanya oleh para pihak atau calon penjual dan pembeli, yang dapat melibatkan notarsi/PPAT. Karena sifatnya yang non otentik, hal itu menyebabkan PPJB tidak mengikat tanah sebagai obyek perjanjiannya, dan tentu, tidak menyebabkan beralihnya kepemilikan tanah dari penjual ke pembeli. Berbeda dengan surat perjanjian balik nama berupa AJB yang mengakibatkan peralihan hak milik atas tanah yang wajib dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT/Notaris). Umumnya, PPJB mengatur bagaimana penjual akan menjual tanahnya kepada pembeli. Namun demikian, hal tersebut belum dapat dilakukan karena ada sebab-sebab tertentu. Misalnya, tanahnya masih dalam jaminan bank atau masih diperlukan syarat lain untuk dilakukannya penyerahan. Maka, dalam sebuah transaksi jual beli tanah, calon penjual dan pembeli tidak diwajibkan membuat PPJB. Dalam PPJB biasanya diatur tentang syara-syarat tertentu yang harus dipenuhi oleh para pihak agar dapat dilakukannya AJB. PPJB sebagai sebuah surat perjanjian tentu harus memenuhi prinsip-prinsip sebuah hukum perikatan yang baik mengenai syarat sahnya sebuah perjanjian, yaitu: 1. Adanya kesepakatan para pihak; 2. Adanya kecakapan pihak yang membuat perikatan; 3. Adanya suatu pokok (obyek) tertentu; 4. Suatu sebab yang tidak terlarang. Tiada suatu persetujuan pun mempunyai kekuatan hukum jika diberikan karena adanya kekhilafan atau diperoleh dengan paksaan atau penipuan (Pasal 1321 KUHPerdata). Salah satu asas penting pada sebuah persetujuan/perjanjian (overeenkomst) adalah bahwa perjanjian yang dibuat secara sah oleh para pihak berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya, serta harus dilakukan dengan jujur, itikat baik (good faith), tidak ada niat buruk dan bertanggung jawab (responsible). Tiada suatu persetujuan pun mempunyai kekuatan jika diberikan karena kekhilafan atau diperoleh dengan paksaan atau penipuan (Pasal 1321). Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”) berbunyi: “Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik”. Pasal 1339 KUHPerdata: “Persetujuan tidak hanya mengikat apa yang dengan tegas ditentukan di dalamnya, melainkan juga segala sesuatu yang menurut sifatnya persetujuan dituntut berdasarkan keadilan, kebiasaan, atau undang-undang”. PPJB sebagai sebuah surat pengikatan perjanjian jual beli properti (overeenkomst) yang berisi hak dan kewajiban berupa prestasi tertentu yang harus di tunaikan para pihak (pembeli maupun penjual) maka pelaksanaannya memerlukan kejujuran, itikad baik, dan bertanggung jawab terhadap komitmen yang telah dibuat. Dalam hukum perjanjian perdata, jika ada salah satu pihak ada yang tidak mau menunaikan isi perjanjian untuk memenuhi prestasi, dan merugikan pihak lainnya maka dapat diduga telah terjadi ingkar janji (wanprestasi). Jika ini terjadi, maka pihak yang dirugikan dapat melayangkan teguran secara tertulis sebanyak tiga kali (somasi). Dan jika langkah ini gagal maka dapat dilanjutkan dengan mengajukan gugatan hukum ke Pengadilan. Apa itu Wanprestasi: Apa itu “wanprestasi” atau ingkar janji. Wanprestasi dapat diartikan sebagai tidak terlaksananya prestasi karena kesalahan debitur baik karena kesengajaan atau kelalaian. Wanprestasi diatur pada Pasal 1238 KUHPerdata, debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan. Bentuk-bentuk wanprestasi : a. Tidak melaksanakan prestasi sama sekali; b. Melaksanakan tetapi tidak tepat waktu (terlambat); c. Melaksanakan tetapi tidak seperti yang diperjanjikan; dan d. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya Adapun akibat hukum karena adanya wanprestasi dalam suatu perjanjian adalah sebagai berikut ini : Debitur diwajibkan membayar ganti kerugian yang telah diderita oleh kreditur (pasal 1234 KUHPerdata). Apabila perikatan itu timbal balik. Kreditur dapat menuntut pembatalan/dapat dibatalkan perikatannya melalui hakim (pasal 1266 KUHPerdata ). Dalam perikatan untuk memberikan sesuatu, resiko beralih kepada debitur sejak terjadi wanprestasi (pasal 1237 ayat 2 KUHPerdata). Debitur diwajibkan memenuhi perikatan jika masih dapat dilakukan, atau pembatalan disertai pembayaran ganti kerugian (pasal 1267 KUHPerdata). Debitur wajib membayar biaya perkara jika diperkarakan di muka Pengadilan Negeri, dan debitur dinyatakan bersalah. PPJB Menurut Permen PUPR 11/2019: Berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 11/PRT/M/2019 Tahun 2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah (“Permen PUPR 11/2019”) telah mengatur mengenai hal apa yang harus dilakukan jika terjadi pembatalan Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”). Terdapat 2 kondisi alasan pembatalan PPJB di mana masing-masing memiliki akibat hukumnya. Pembatalan PPJB dapat dilakukan dalam hal adanya kelalaian dari pelaku pembangunan atau kelalaian dari pembeli. PPJB Pada Permen PUPR tersebut adalah dalam konteks pemasaran jual beli rumah (properti) yang dilakukan pengembang (developer). Pasal 1 angka 2 Permen PUPR 11/2019 berbunyi: “Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang dinyatakan dalam akta notaris”. Sistem PPJB sebagaimana dimaksud berlaku untuk Rumah umum milik dan Rumah komersial milik yang berbentuk Rumah tunggal, Rumah deret, dan Rumah Susun. Pasal 11 ayat (2) Permen PUPR, PPJB paling sedikit memuat: a. identitas para pihak; b. uraian objek PPJB; c. harga Rumah dan tata cara pembayaran; d. jaminan pelaku pembangunan; e. hak dan kewajiban para pihak; f. waktu serah terima bangunan; g. pemeliharaan bangunan; h. penggunaan bangunan; i. pengalihan hak; j. pembatalan dan berakhirnya PPJB; dan k. penyelesaian sengketa. Pasal 12 Permen PUPR: Calon pembeli berhak mempelajari PPJB sebelum ditandatangani paling kurang 7 (tujuh) hari kerja. PPJB ditandatangani oleh calon pembeli dan pelaku pembangunan yang dibuat di hadapan notaris. Pembatalan PPJB: Berdasarkan Pasal 13 Permen PUPR 11/2019 mengatur: Dalam hal pembatalan pembelian Rumah setelah penandatanganan PPJB karena kelalaian pelaku pembangunan maka seluruh pembayaran yang telah diterima harus dikembalikan kepada pembeli. Dalam hal pembatalan pembelian Rumah setelah penandatanganan PPJB karena kelalaian pembeli maka: jika pembayaran telah dilakukan pembeli paling tinggi 10% (sepuluh persen) dari harga transaksi, keseluruhan pembayaran menjadi hak pelaku pembangunan; atau jika pembayaran telah dilakukan pembeli lebih dari 10% (sepuluh persen) dari harga transaksi, pelaku pembangunan berhak memotong 10% (sepuluh persen) dari harga transaksi. Menjawab Pertanyaan Anda: Apakah kwitansi cukup untuk menjadi bukti transaksi tanda jadi? Apabila penjual membatalkan transaksi dan menolak mengembalikan uang tanda jadi, langkah apa yang bisa saya ambil?. Sebagaimana telah disampaikan, bahwa pada rencana jual beli rumah dengan kwitansi tanda jadi, nampaknya masih kurang cukup kuat dari segi pembuktian hukum. Untuk itu, perlu diperkuat dengan Pengikatan Jual Beli Tanah (PPJB) yang melibatkan PPAT/Notaris. Hal itu bertujuan melindungi para pihak jika ada permasalahan yang muncul. Alat-alat bukti yang kuat diperlukan jika ada salah satu pihak yang merugikan pihak lainnya. Misalnya tiba-tiba penjual membatalkan perjanjian jual beli padahal sudah ada kesepakatan hitam diatas putih dengan kwitasi sebagai tanda jadi. Bagaimana jika penjual membatalkan perjanjian jual beli rumah tersebut? Dari sisi hukum perjanjian, maka perjanjian yang telah dibuat secara sah oleh para pihak adalah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya dan harus dilaksanakan dengan itikad baik (good faith), jujur, dan bertanggung jawab. Sehingga perjanjian tidak dapat dibatalkan secara sepihak tanpa persetujuan pihak lainnya (Pasal 1338 KUHPerdata). Jika hal itu terjadi berarti dapat diduga telah terjadi ingkar janji (wanprestasi) yang berakibat pihak yang dirugikan dapat melayangkan somasi, dan jika hal itu tidak di indahkan dapat dilanjutkan dengan mengajukan gugatan ke Pengadilan. Demikian yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.