Keabsahan Klaim AJB Lama dan Pembagian Hasil Penjualan Rumah Mahar yang Belum Dibaliknama Pasca Meninggalnya Suami

Dijawab oleh: Setiyo Budi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Yth Kankan Febriansyah Akta Jual Beli (AJB) yang orang tua Anda miliki sebagai dasar atas kepemilikan tanah masih belum sempurna sebagai dasar kepemilikan tanah dikarenakan belum dilakukannya balik nama pada sertifikat tanah.   Akta Peralihan Hak atas Tanah yang Dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah Pertama-tama, tentang peralihan hak atas tanah (khususnya melalui jual beli) disebutkan dalam Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997 yang berbunyi: Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.   Akta jual beli tersebut juga patuh pada syarat sahnya suatu perjanjian yang harus memenuhi ketentuan Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang menyatakan bahwa supaya terjadi perjanjian yang sah, perlu dipenuhi 4 syarat, yaitu: Tentu dalam suatu AJB yang sudah mengandung empat syarat yang disampaikan di atas, berlaku juga asas pacta sunt servanda, yaitu asas kepastian hukum dalam perjanjian, yaitu para pihak dalam perjanjian memiliki kepastian hukum dan oleh karenanya dilindungi secara hukum, sehingga jika terjadi sengketa dalam pelaksanaan perjanjian, maka hakim dengan keputusannya dapat memaksa agar pihak yang melanggar itu melaksanakan kewajibannya sesuai dengan perjanjian.  edangkan permohonan AJB ibu saudara di barengi dengan sertipikat yang menjadi dasar perpindahan nama menguatkan status sepenuhnya kepemilikan nya. Terkait apakah nanti Sertipikat yang menjadi dasar Atau AJB yang menjadi permohonan akan diambil BPN, Tentu saja tidak, karena munculnya sebuah surat tanah harus melalui dan di umumkan terlebih dahulu selama 3 bulan., untuk menghindari hal yang saudara sampaikan di atas Hak milik adalah jenis kepemilikan rumah atau tanah yang mempunyai kekuatan hukum terkuat, terpenuh, dan sifatnya turun temurun serta dapat dialihkan (dijual, dihibahkan, atau diwariskan). SHM adalah sertifikat atas kepemilikan penuh hak atas lahan dan/atau tanah yang dimiliki sang pemegang sertifikat.   Patut dipahami bahwa AJB yang sudah terbit antara penjual dengan pembeli, yaitu orang tua Anda (pembeli) dengan pemilik tanah sebelumnya (penjual) adalah sah dan mengikat, sehingga kami berkesimpulan proses balik nama sertifikat yang dilakukan oleh anak dari pemilik sebelumnya (penjual) cacat hukum.    Sertifikat hak atas tanah diterbitkan oleh BPN dan BPN merupakan badan atau pejabat tata usaha negara, sehingga jika ada sengketa terhadap sertifikat hak atas tanah yang berhak memeriksa dan mengadili adalah PTUN sebagai yang memiliki kompetensi/ kewenangan absolut.   Namun sebelum masuk ke pengadilan, ada upaya yang bisa ditempuh untuk pembatalan penetapan hak atas tanah, jika seseorang merasa dalam penerbitan sertifikat tanah ada cacat hukum administratif sebagaimana disebutkan dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan (“Permen Agraria/BPN 9/1999”).   Dalam Pasal 106 ayat (1) jo. Pasal 119 Permen Agrarian/BPN 9/1999, dikatakan bahwa keputusan pembatalan hak atas tanah karena cacat hukum administratif dalam penerbitannya, dapat dilakukan karena permohonan yang berkepentingan atau oleh pejabat yang berwenang tanpa permohonan. Pembatalan hak atas tanah yang dilakukan oleh pejabat yang berwenang dilaksanakan.   Jadi, siapa saja yang merasa dirugikan dengan adanya penerbitan sertifikat hak atas tanah, dan dia menganggap penerbitan tersebut cacat hukum administratif, maka dapat mengajukan pembatalan penetapan hak atas tanah.   Dalam Pasal 107 Permen Agraria/BPN 9/1999, disebutkan bahwa cacat hukum administratif mencakup: kesalahan prosedur; kesalahan penerapan peraturan perundang-undangan; kesalahan subjek hak; kesalahan objek hak; kesalahan jenis hak; kesalahan perhitungan luas; terdapat tumpang tindih hak atas tanah; data yuridis atau data data fisik tidak benar; atau kesalahan lainnya yang bersifat administratif,   Demikian yang bisa saya sampaikan semoga bermanfaat untuk kita, DISCLAIMER: Jawaban Konsultasi Hukum Semata-Mata Hanya Sebagai Pendapat Hukum Dan Tidak Mengikat Sebagaimana Putusan Pengadilan. Dasar Hukum 1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata; 2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria; Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.