Keabsahan Jual Beli Tanah Berdasarkan SK Camat Tanpa Persetujuan Istri Penjual dan Upaya Hukum Jika Digugat

Dijawab oleh: Febi Ardhianti, S.E. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima kasih atas pertanyaan saudara kepada kami Penyuluh Hukum pada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Dari pernyataan dapat kami simpulkan sebagai berikut : 1. Terjadi jual beli tanah dengan SK Camat. 2. Istri yang menjul tanah tersebut tidak mengetahui Pertanyaan saudara, 1. Apakah Sah menurut hukum jika jual beli tanah dengan SK Camat? 2. Bagai mana solusi hukum jika istri penjual menggugat? Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Pejabat Pembuatan Akta Tanah (PPAT) Dalam Pasal 2 ayat (1) adalah sebagai berikut “Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu. Selanjutnya pasal 2 ayat 2 Perbuatan hukum tersebut terdiri dari: a. jual beli; b. tukar menukar; c. hibah; d. pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng); e. pembagian hak bersama; f. pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik; g. pemberian Hak Tanggungan; h. pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan PPAT itu sendiri terdiri dari: 1. PPAT yang telah lulus ujian pendidikan spesialis kenotariatan dan pertanahan dan telah lulus ujian nasional yang diadakan oleh Badan Pertanahan Nasional. Biasanya PPAT ini yang juga berprofesi sebagai notaris (Pasal 1 angka 1 juncto Pasal 6 PP 37/1998). 2. PPAT Sementara, yaitu pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT. Biasanya pejabat Pemerintah ini adalah Camat atau Kepala Desa (Pasal 1 angka 2 juncto Pasal 5 ayat (3) huruf a PP 37/1998). 3. PPAT Khusus adalah pejabat Badan Pertanahan Nasional yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT tertentu khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas Pemerintah tertentu (Pasal 1 angka 3 juncto Pasal 5 ayat (3) huruf b PP 37/1998). Sekarang kami akan menjelaskan bunyi pasal 23 adalah sebagai berikut : 1. PPAT dilarang membuat akta, apabila PPAT sendiri, suami atau istrinya, keluarganya sedarah atau semenda, dalam garis lurus tanpa pembatasan derajat dan dalam garis ke samping sampai derajat kedua, menjadi pihak dalam perbuatan hukum yang bersangkutan, baik dengan cara bertindak sendiri maupun melalui kuasa, atau menjadi kuasa dari pihak lain. 2. Di daerah kecamatan yang hanya terdapat seorang PPAT yaitu PPAT Sementara dan di wilayah desa yang Kepala Desanya ditunjuk sebagai PPAT Sementara, Wakil Camat atau Sekretaris Desa dapat membuat akta untuk keperluan pihak-pihak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) setelah mengucapkan sumpah jabatan PPAT didepan PPAT Sementara yang bersangkutan. Berdasarkan pertanyaan saudara apakah sah menurut hukum jika jual beli tanah berdasarkan SK Camat. Dari penjelasan pasal diatas Akta yang telah dibuat oleh camat selaku PPAT Sementara tetap sah dan mengikat sepanjang dibuat dengan mengikuti aturan dan perundang-undangan yang berlaku. Karena camat membuat akta tersebut bukan dalam kapasitasnya sebagai pribadi, tetapi dalam jabatannya sebagai camat dalam periode tertentu untuk wilayah kecamatan tertentu. Pertanyaan saudara berikutnya bagaimana solusi hukum jika istri penjual menggugat? Sebelum menjawab pertanyaan sauadar kami akan menjelaskan Pasal 35 UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan (“UU Perkawinan”) bahwa selama para pihak suami istri yang terikat dalam perkawinan yang sah tidak mengatur mengenai ‘Perjanjian Perkawinan’, maka dalam perkawinan tersebut telah terjadi percampuran harta suami istri yang disebut sebagai ‘Harta Bersama’. Segala harta benda yang diperoleh suami istri selama perkawinan menjadi harta bersama. Pengaturan mengenai harta bersama dijelaskan dalam dalam pasal 36 ayat (1) UU Perkawinan, yang menyebutkan bahwa suami istri dapat bertindak atas harta bersama dengan persetujuan kedua belah pihak. Dengan demikian salah satu pihak baik suami atau istri tidak dapat mengesampingkan ataupun meninggalkan pihak lainnya untuk melakukan perbuatan hukum yang berhubungan dengan harta tersebut, karena kedudukan mereka seimbang yaitu sebagai pemilik harta bersama itu. Dalam kasus ini, tanah yang dibeli suami setelah perkawinan berlangsung digolongkan sebagai harta bersama yang tunduk pada ketentuan tersebut di atas. Peralihan hak atas tanah tersebut melalui proses jual beli yang harus dilakukan di depan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), PPAT Sementara atau PPAT Khusus yang harus memerlukan persetujuan istri. Persetujuan tersebut dalam bentuk tanda tangan istri yang dibubuhkan pada halaman belakang dari Akta Jual Beli. Apabila istri berhalangan hadir pada saat penandatanganan Akta Jual Beli, PPAT akan meminta kepada suami yaitu Surat Persetujuan Istri atas penjualan tanah tersebut yang telah dilegalisasi oleh Notaris. Artinya, tanda tangan istri dalam surat persetujuan tersebut wajib dilakukan di depan Notaris. Bagaimana jika prosedur peralihan hak atas tanah tersebut dilanggar, dalam arti baik pihak suami ataupun atas kelalaian pihak PPAT mengesampingkan persetujuan istri? Bila hal ini terjadi, maka proses jual beli tanah tersebut adalah tidak sah menurut hukum, yang artinya perbuatan hukum tersebut batal demi hukum. Para pihak yang melanggar prosedur tersebut dengan sengaja atau karena kelalaiannya dapat digugat dengan pasal 1365 KUHPerdata mengenai perbuatan melanggar hukum. Pasal 1365 KUHPedata menyatakan sebagai berikut: “Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk mengganti kerugian tersebut.” Hal tersebut di perkuat dari Putusan Mahkamah Agung RI No. 701 K/PDT/1997 Tertanggal 24 Maret 1999 yang isinya menyatakan: “Jual beli tanah yang merupakan harta bersama harus disetujui pihak isteri atau suami, harta bersama berupa tanah yang dijual suami tanpa persetujuan isteri adalah tidak sah dan batal demi hukum. Sertifikat tanah yang dibuat atas dasar jual beli yang tidak sah tidak mempunyai kekuatan hukum” (Yurisprudensi Mahkamah Agung Republik Indonesia, Jilid 2, Penerbit PT. Pilar Yuris Ultima, Jakarta 2009, Halaman 783). Yurisprudensi Mahkamah Agung RI No. 263 K/Sip/1976 menyatakan: “Hukum Adat: Karena Tanah Sengketa Merupakan Harta Bersama Suami Isteri Tergugat I-II, Untuk Menjual Tanah Tersebut Tergugat I Harus Mendapat Persetujuan Isterinya”. Semoga bermanfaat. Dasar hukum: 1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata atau Burgerlijke Wetboek (Staatsblad No.23/1847 tanggal 30 April 1847). 2. Undang-Undang No.1 Tahun 1974 tentang Perkawinan . 3. Putusan Mahkamah Agung RI Nomor 263 K/Sip/1976 4. Putusan Mahkamah Agung RI Nomor 701K/PDT/1997 5. Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Pejabat Pembuatan Akta Tanah. Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer - Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. - Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.