Pemberitahuan kepada Bank atas Pengalihan KPR ke Pihak Ketiga dan Tunggakan Cicilan

Dijawab oleh: Jawardi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaan saudara ke Badan Pembinaan Hukum Nasional. Yang kami pahami atas pertanyaan saudara adalah: 1. Tanpa sepengetahuan bank secara sepihak sudara telah melakukan over kredit (take over) kpr kepihak 2 karena tidak sanggup membayar cicilan. 2. Karena menunggak pembayaran oleh phk ke 2, pihak bank menelpon saudara. 1. Pertanyaannya bagaimana sikap saudara atas kejadian ini. Jawaban Pertanyaan: Saudara Asep yang kami hormati, terima kasih atas pertanyaannya. Take Over KPR merupakan sebuah tindakan pengalihan kepemilikan sebuah rumah dari seseorang kepada orang lain yang dilakukan dengan sebuah perjanjian resmi dan sah berdasarkan hukum serta ketentuan yang berlaku. Proses take over KPR tentu harus dilakukan dengan sebuah surat perjanjian, sehingga kedua belah pihak yang terlibat di dalamnya tidak akan mengalami kerugian, baik di masa sekarang maupun di masa yang akan datang. Biasanya proses take over hanya bisa dilakukan jika setidaknya sudara telah memiliki masa cicilan selama satu tahun, di mana setelah masa tersebut biasanya sertifikat rumah telah terbit dan dipegang oleh pihak bank. Karena saudara telah melakukan cicilan 18 bulan berarti sertifikat atas nama saudara telah terbit. Jika ternyata sertifikat telah dipegang oleh pihak bank pertama yang saudara gunakan, maka proses take over akan berjalan dengan lebih mudah dan cepat. Setelah semua persyaratan dipenuhi, maka bank akan melakukan proses take over. Dalam hal ini bank akan melakukan analisa kredit dan juga proses appraisal atau perhitungan ulang terhadap nilai rumah yang akan di take over tersebut. Bagaimana dengan permasalahan yang saudara hadapi saat ini dimana take over KPR yang saudara lakukan tanpa sepengetahuan bank. Take Over KPR yang dilakukan tanpa sepengetahuan bank disebut take over dibawah tangan. Take over di bawah tangan merupakan sebuah proses pengalihan kepemilikan rumah yang dilakukan hanya antara pihak pembeli dan juga penjual saja. Take over ini berlangsung tanpa adanya keterlibatan pihak bank selaku pemberi dana KPR itu sendiri. Hal ini sangat tidak dianjurkan, terutama bagi orang lain (pihak ke 2) yang akan membeli rumah saudara tersebut (melakukan pembelian take over). Tindakan melakukan take over di bawah tangan akan sangat berisiko bagi pembeli (pihak 2), antara lain: - Biasanya pihak bank tidak akan menyerahkan sertifikat kepemilikan rumah kepada seseorang yang namanya tidak tertera pada sertifikat tersebut. Jadi, saudara akan berpotensi merugikan orang lain (pihak 2) dan juga kerugian atas take over tersebut. - Dalam take over di bawah tangan, biasanya pembeli hanya akan melakukan perjanjian perpindahan kredit di depan notaris, melunasi biaya take over tersebut dan melanjutkan pembayaran cicilan KPR yang di take over. - Masalah sangat mungkin terjadi ketika pembeli (pihak 2) telah melunasi seluruh cicilan KPR tersebut, besar kemungkinan pembeli (pihak 2) akan mengalami kesulitan ketika mengambil sertifikat kepemilikan rumah kepada pihak bank penyedia KPR. Pada umumnya tindakan take over KPR dilakukan untuk mendapatkan sejumlah keuntungan dalam pengajuan KPR ke bank. Namun jangan sampai saudara melakukan take over dengan proses yang salah, yang justru akan membuat saudara berpotensi mengalami kerugian di masa yang akan dating dan dapat juga merugikan orangm lain. Hitung dan pertimbangkan keuntungan yang akan saudara dapatkan dari take over KPR, pilih cara yang aman dan juga bisa menjamin hak-hak saudara di kemudian hari atas rumah yang sudah di beli. Berdasarkan penjelasan diatas kami menyarankan agar mengambil langkah-langkah sbb: Sikap atau langkah yang akan saudara lakukan adalah secepatnya memberitahu pihak bank bahwa saudara, ingin melakukan over kredit (take over) pemilikan kpr kepada orang lain dengan alasan tidak bisa melanjutkan pembayaran cicilan. Dengan memberitahukan pihak bank mungkin ada solusi lain untuk membantu saudara (mungkin bisa memperpanjang masa kontrak, pengurangan nominal cicilan, bisa over kredit kepihak lain, bisa meminta bank menjadwalkan ulang (rescheduling) pembayaran sisa kredit dan lain-lain). Karena saudara melakukan take over dibawah tangan maka sampai kapan pun saudara tetap dihubungi oleh pihak bank bila ada tunggakan atau cicilan yang belum dibayar karena identitas pribadi saudara sudah tercatat pada bank yang bersangkutan ketika pertama kali dilakukannya perjanjian akad KPR antara saudara, developer dengan bank penyandang dana KPR. Bahkan bank bisa melakukan pelelangan terhadap rumah saudara tersebut dan hasil lelang akan dibagikan kepada saudara jika sudah dikeluarkan tunggakan pembayaran cicilan sebelumnya. Hal ini dapat dilihat dalam pasal 6 dan pasal 20 ayat (1) UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Jadi saran kami adalah secepatnya saudara melapor ke bank, supaya bank dapat mempertimbangkan langkah-langkah atau memberikan solusi terbaik untuk saudara termasuk kemungkinan over kredit yang saudara maksudkan. Biasanya bank akan bekerjasama dengan Notaris untuk pelaksanaan over kredit (take over) pemilikan KPR ke pihak ke 2. sehingga sangat penting untuk melibatkan pihak bank dalam proses take over ini. Jika proses take over hanya dilakukan antara penjual dan pembeli saja, resiko dari sisi legalitas dan keamanan akan jauh lebih besar. Terlebih lagi jika pembeli (pihak ke 2) tidak membayarkan sisa cicilan langsung kepada bank, seperti yang terjadi pada saudara saat ini. Jadi sangat penting untuk memastikan bahwa proses take over yang saudara lakukan sudah sesuai dengan legalitas dan prosedur yang berlaku. Demikian jawaban dari kami atas pertanyaan saudara ke Badan Pembinaan Hukum Nasional, Semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.