Prosedur dan Biaya Balik Nama Sertifikat Rumah dari Ayah ke Ibu di Jakarta Utara

Dijawab oleh Penyuluh Hukum Mugiyati, S.H., M.H. Sebelum anda melakukan balik nama tanah/rumah milik ayah anda terlebih dahulu yang anda ketahui adalah dari mana Perolehan haknya: jika karena waris adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan oleh ahli waris dari pewaris, yang berlaku setelah pewaris meninggal dunia. Saat pewaris meninggal dunia, pada hakikatnya telah terjadi pemindahan hak dari pewaris kepada ahli waris. Saat terjadinya peristiwa hukum yang mengakibatkan pemindahan hak tersebut merupakan saat perolehan hak karena waris menjadi objek pajak. Mengingat ahli waris memperoleh hak secara cuma-cuma, maka adalah wajar apabila perolehan hak karena waris tersebut termasuk objek pajak yang dikenakan wajib pajak. Perolehan hak karena hibah wasiat adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan dari pemberi hibah wasiat, yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia. Pada umumnya penerima hibah wasiat adalah orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga dengan pemberi hibah wasiat, atau orang pribadi yang tidak mampu. Disamping orang pribadi, penerima hibah wasiat juga berupa badan yang biasanya mempunyai kegiatan pelayanan kepentingan umum di bidang sosial, keagamaan, pendidikan, kesehatan dan kebudayaan, yang semata-mata tidak mencari keuntungan. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang terutang atas perolehan hak karena waris dan hibah wasiat adalah sebesar 50% (lima puluh persen) dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang seharusnya terutang. Saat terutang pajak atas perolehan hak atas tanah dan bangunan karena waris dan hibah wasiat adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Alur dan Persyaratan Untuk memandu anda yang tengah dihadapkan dengan masalah ini, berikut lima langkah mudah mengurus balik nama sertifikat rumah. 1.Penjual dan pembeli telah menandatangani Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Proses balik nama sertifikat rumah tidak dapat dilakukan jika akta jual beli/hibah/ belum ditandatangani oleh penjual, pembeli, PPAT, dan saks, jika rumah/tanah tersebut adalah waris/hibah maka terlebih dahulu harus ada akte hibah/surat keterangan waris 2.Penjual telah melunasi pajak penghasilan (PPh), sementara pembeli telah melunasi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Proses balik nama sertifikat rumah tidak dapat dilakukan jika PPh, BPHTB, PBB, belum dilakukan pembayaran lunas. 3.Pembeli dan penjual telah melunasi biaya Akta Jual Beli sekaligus bea balik nama sertifikat pada PPAT yang ditunjuk. Untuk jasa pelayanan yang maksimal, penjual dan pembeli sebaiknya membayar jasa PPAT di muka. Hal ini dimaksudkan, ketika proses balik nama sertifikat rumah telah selesai, maka pembeli/penerima hibah/ahli waris tinggal mengambil sertifikat yang telah balik nama tersebut tanpa mengeluarkan biaya lagi. 4.Kantor PPAT akan mengurus balik nama ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat dengan disertakan sertifikat asli, akta jual beli/akte hibah/surat keterangan ahli waris, fotokopi KTP penjual dan pembeli/KTP Penerima hibah/ahli waris, bukti pelunasan PPh, bukti pelunasan BPHTB. Untuk proses balik nama maka yang diserahkan ke BPN adalah sertifikat aslinya berikut salinan akta jual beli/akte hibah/surat keterangan ahli waris. 5.Jika sesuai jadwal dan prosedur maka proses balik nama kurang lebih 2 minggu, namun dalam praktiknya antara 1 sampai 2 bulan. Hal ini terjadi karena kantor PPAT mengurus balik nama sertifikat ke kantor BPN secara kolektif. Pertama, buat Surat Keterangan Waris Tahap awal, pemohon harus membuat Surat Keterangan Waris (SKW) yang menerangkan bahwa yang bersangkutan adalah ahli waris . Surat Keterangan Waris harus dibuat oleh ahli waris, dan disaksikan oleh dua orang saksi dan dikuatkan oleh Kepala Kelurahan/Desa tempat tinggal pewaris. Sedangkan syarat lainnya dan prosedur diatur dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2010, dan biaya diatur dalam PP No. 14 Tahun 2010. Kedua, lengkapi persyaratan Sebelum bertandang ke kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional setempat, jangan lupa mempersiapkan persyaratan mengurus Peralihan Hak Atas Tanah. Berikut syarat utamanya dikutip dari bpn.go.id: Mengisi formulir permohonan dan ditandatangani diatas materai. Formulir pemohonan ini memuat : 1.Identitas diri 2.Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon 3.Pernyataan tanah tidak sengketa 4.Pernyataan tanah dikuasai secara fisik 5.Fotocopy identitas pemohon/para ahli waris (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket 6.Sertifikat asli 7.Surat Keterangan Waris sesuai peraturan perundang-undangan 8.Akte Wasiat Notariel 9.Foto copy SPPT PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket 10.Penyerahan bukti SSB (BPHTB), bukti SSP/PPH untuk perolehan tanah lebih dari 60 Juta Rupiah bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak) Ketiga, siapkan biaya pengurusan Proses pengurusan balik nama sertifikat di BPN seperti yang tercantum di atas, biasanya hanya membutuhkan waktu kurang dari satu hari. Hanya saja, sertifikat baru akan keluar setelah lima hari berikutnya. Berapa biayanya? Besaran biaya pembuatan balik nama sertifikat rumah bergantung pada Zona Nilai Tanah (ZNT). Sedangkan Badan Pertanahan Nasional menetapkan ongkos pembuatan yang tergantung dari nilai transaksi berikut lokasi rumahnya. Biaya yang harus Anda keluarkan untuk layanan ini tergantung pada nilai tanahnya. Sebagai contoh, jika sertifikat tanah yang hendak dibalik nama berada di kawasan Jagakarsa, maka biaya pengurusannya adalah Rp 52.925. Hal ini diseuaikan dengan NJOP kawasan tersebut pada tahun terakhir. Sedangkan untuk ongkos layanan balik nama yang NJOP-nya Rp 3,5 juta seperti Kecamatan Pakansari, Cibinong, pemohon akan dikenakan uang sebesar Rp 53.500. Dasar hukum: -Undang-undang no. 5 tahun 1960 -Undang-undang No. 21 tahun 1997 juncto UU No. 20 Tahun 2000 -PP No.48 tahun 1994 juncto PP No. 27 tahun 1996 -PP No.24 tahun 1997 -PP No 46 tahun 2002 -Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 tahun 1997 -SE Kepala BPN No. 600 – 1900 tanggal 31 juli 2003