Upaya Hukum dan Prosedur Perbaikan Akta Jual Beli dengan Kesalahan Penulisan Nama Pembeli serta Pembuktiannya Jika Dijaminkan ke Bank

Dijawab oleh Penyuluh Hukum Ahli Madya Jawardi, S.H., M.H 1. Akta Jual Beli (AJB) yang ada kesalahan dalam penulisannya bisa saja dimohonkan kepengadilan untuk pembetulan. Penjelasannya adalah sbb: Pada prinsipnya kepemilikan yang kuat atas sebidang tanah dibuktikan dengan adanya sertifikat hak milik sesuai dengan nama yang tercantum dalam sertifikat itu. Kami menyarankan Akta Jual Beli yang saudara maksud atas nama kakak saudara (seharusnya nama saudara sendiri) agar ditingkatkan statusnya dalam bentuk sertifikat, yang pengurusannya didaftarkan ke Badan Pertanahan Nasional. Akta jual beli yang saudara maksud hanyalah merupakan transaksi awal saja bahwa telah terjadi jual beli tanah, tetapi untuk pembuktian yang kuat mengenai kepemilikan atas tanah hanya dapat dibuktikan oleh adanya sertifikat tanah sebagai surat tanda bukti hak atas tanah. Terkait pertanyaan saudara apakah Akta Jual Beli tersebut dapat dipermasalahkan ke Pengadilan untuk mengganti nama kakak saudara menjadi nama saudara sendiri tentu bisa saja dilakuakn karena jangankan kesalahan yang ada pada Akta Jual Beli, jika terjadi kesalahan yang ada dalam sertifikat sekalipun dapat diajukan ke pengadilan. Hal ini diatur dalam Pasal 32 ayat 2, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah. Begitu juga dengan permasalahan hukum yang terjadi pada saudara, kami menyarankan agar dalam melakukan setiap perbuatan hukum, harus diperhatikan prinsip kehati-hatian terutama saat berurusan dengan pembuatan Akta Jual Beli (AJB). Pembuatan AJB sudah diatur sedemikian rupa melalui Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 08 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah, sehingga PPAT tinggal mengikuti format-format baku yang sudah disediakan. Pada prakteknya, pembuatan sekaligus penandatangan AJB baru bisa dilakukan setelah seluruh pajak-pajak yang timbul karena jual beli, sudah dibayarkan oleh para pihak sesuai dengan kewajibannya masing-masing. Tetapi karena sebab satu dan lain hal yang mengakibatkan kealfaan, tak jarang AJB menjadi bermasalah hanya karena salah ketik angka Nomor Objek Pajak (NOP) bahkan nominal harga jual, dan mungkin juga ada kesalahan nama seperti yang terjadi pada saudara. Bila kondisinya terjadi sebelum penandatanganan, perubahan bisa segera dilakukan dan dianggap sah jika diparaf atau diberi tanda pengesahan oleh penghadap, saksi, dan PPAT. Dalam hal ini koreksi dikenal dengan istilah renovi. Peristiwa renvoi punya dasar kuat seperti diatur dalam Pasal 48 – Pasal 50 UU 2/2014 Tentang Perubahan UU NO 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. Ketentuannya adalah, isi akta dilarang untuk diubah dengan: a). diganti; b).ditambah; c).dicoret; d).disisipkan; e).dihapus; dan/atau d).ditulis tindih. Akan tetapi, dapat dilakukan perubahan isi Akta dalam huruf a, huruf b, huruf c, dan huruf d di atas dan sah jika perubahan tersebut diparaf atau diberi tanda pengesahan lain oleh penghadap, saksi, dan PPAT. Sehingga sebenarnya salah ketik, selama akta belum ditandatangani, dapat diperbaiki dengan renvoi. Artinya, renvoi tidak bisa dilakukan apabila proses penandatanganan telah selesai. Maka dari itu jika akta telah ditandatangani, perubahan yang dapat dilakukan adalah pembetulan kesalahan tulis dan/atau kesalahan ketik, yang terdapat pada Minuta Akta yang telah ditandatangani (perubahan yang tidak substansial). Perubahan ini dilakukan di depan penghadap, saksi, dan PPAT yang dituangkan dalam berita acara dan memberikan catatan tentang hal tersebut pada Minuta Akta asli, dengan menyebutkan tanggal dan nomor Akta berita acara pembetulan. Jika PPAT tidak melakukan ketentuan pembetulan di atas, maka mengakibatkan akta hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan. Perkiraan kami AJB yang saudara maksud sudah disampaikan kekantor Badan Pertanahan Nasional untuk didaftar dan selanjutnya akan dilakukan pengurusan sertifikat. Tetapi sebelum pengurusan sertifikat tersebut harus diselesaikan terlebih dahulu soal kesalahan nama pada AJB. Jika sebelum akta jual beli tersebut didaftarkan kepada Kantor Pertanahan, saudara dapat merubah nama sehingga kantor Badan Pertanahan dapat menolak AJB tersebut untuk didaftarkan. Kemudian saudara dan kakak saudara menghadap kepada Notaris untuk merobah nama dari kakak saudara kepada nama saudara untuk membuat akta pembatalan terhadap Akta jual beli yang bersangkutan. Dengan demikian, saudara mempunyai alas hukum yang kuat mengenai perbuatan hukum yang dilakukan. Apabila saudara dan kakak saudara sepakat membatalkan perbuatan hukum yang telah dituangkan dalam akta jual beli sedangkan akta tersebut sudah didaftarkan kepada Kantor Pertanahan, maka berdasarkan penjelasan atas Pasal 45 ayat (1) PP No. 24/1997 mengatakan bahwa akta jual beli merupakan alat untuk membuktikan telah dilakukannya suatu perbuatan hukum. Oleh karena itu, apabila perbuatan hukum itu batal atau dibatalkan, akta jual beli yang bersangkutan tidak berfungsi lagi sebagai bukti perbuatan hukum tersebut. Dalam pada itu apabila suatu perbuatan hukum dibatalkan sendiri oleh pihak-pihak yang bersangkutan, sedangkan perbuatan hukum itu sudah didaftar di Kantor Pertanahan, maka pendaftaran tidak dapat dibatalkan. Perubahan data pendaftaran tanah menurut pembatalan perbuatan hukum itu harus didasarkan atas alat bukti lain, misalnya putusan Pengadilan atau akta jual beli mengenai perbuatan hukum yang baru. Berdasarkan penjelasan atas Pasal 45 ayat (1) tersebut, maka apabila para pihak bersepakat membatalkan perbuatan hukumnya padahal sudah didaftar di Kantor Pertanahan, maka terlebih dahulu pihak saudara mengajukan permohonan perobahan nama dalam perjanjian jual beli hak atas tanah kepada Pengadilan. Kemudian putusan Pengadilan tersebut diajukan kepada Kantor Pertanahan sebagai dasar pembatalan akta jual beli yang sudah didaftarkan. Atau apabila pembatalan tersebut disebabkan karena pihak saudara hendak mengganti jenis perjanjian, maka para pihak harus menghadap ke Notaris untuk membuat akta baru mengenai perbuatan hukum yang hendak dilakukan untuk menggantikan atau membatalkan perbuatan hukum yang telah dilakukan. Kemudian akta tersebut diajukan ke Kantor Pertanahan sebagai alasan untuk membatalkan akta jual beli (perbuatan hukum terdahulu) yang telah didaftarakan tersebut. 2. Jika AJB tsb di agunkan ke Bank, apakah dapat dihadirkan ke muka pengadilan sebagai barang bukti ? Menurut kami Surat Akta Jual Beli yang saudara maksudkan belum dapat menjadi pembuktian yang kuat untuk membuktikan hak kepemilikan atas tanah karena ada kesalahan nama tersebut, sepanjang ada bukti permohonan yang dibuat oleh Notaris/PPAT. Dalam hal ini Bank belum tentu mau menerima AJB sebagai objek agunan (tetapi dalam hal ini tergantung kepada banknya). 3. Langkah yang seharusnya dilakukan adalah dengan melakukan perbaikan atau perubahan akta jual beli yang sudah ada melalui akta notaris setelah itu mendaftarkannya ke Badan Pertanahan Nasional (seperti yang kami jelaskan dalam angka 1 (satu) diatas. Agar lebih jelasnya proses atau prosedur pembuatan sertifikat tanah tersebut dapat dilihat dalam Pasal 48 – Pasal 50 UU 2/2014 Tentang Perubahan UU NO 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris, Perturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 08 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah Demikian jawaban dari kami semoga bermanfaat. Atas perhatian dan kerjasamanya diucapkan terima kasih.