Keabsahan Penerbitan Sertifikat Tanah atas Tanah yang Dijual Pihak Lain Tanpa Sepengetahuan Pemilik Asli

Dijawab oleh: Setiyo Budi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Yth Agil. Sebelum kita melangkah kepada pokok permasalahan, mari kita meliat syarat syahnya jual beli sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku Setiap transaksi harus memiliki bukti adanya pembelian untuk menandakan bahwa benda tersebut sudah beralih, sama hal nya juga untuk jual beli tanah dan bangunan. Jual beli tanah atau rumah dibuktikan dengan Akta Jual Beli tanah dan bangunan atau disingkat sebagai AJB. Pembuatan AJB dilakukan oleh para pihak di kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Jual beli tanah harus bersifat terang dan tunai, yaitu harus di hadapan PPAT dan harus dibayar lunas. Jika tidak maka AJB tidak bisa dibuat. Sebelum PPAT membuat AJB, PPAT akan memberikan penjelasan mengenai prosedur dan persyaratan yang perlu dilengkapi penjual dan pembeli. Lalu bagaimana proses pembuatan AJB, persyaratan apa saja yang dibutuhkan pihak penjual dan pembeli, tahap apa saja yang harus dilalui dalam jual beli tanah? Silakan baca uraian lengkapnya di bawah ini: Pemeriksaan Sertifikat dan Surat Tanda Terima Setoran PBB PPAT akan melakukan pemeriksaan Sertifikat hak atas tanah. Pemeriksaan dilakukan untuk mencocokan data antara sertifikat dengan Buku Tanah di kantor Pertanahan, memastikan bahwa tanah tersebut tidak terlibat dalam sengketa hukum, tidak sedang dijaminkan, dan tidak dalam penyitaan. PPAT juga memeriksa Pajak Bumi dan Bangunan atau PBB. PPAT juga melakukan pemeriksaan pada Surat Tanda Terima Setoran PBB atau STTS PBB untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak menunggak pembayaran PBB. Persetujuan Suami Istri Apabila penjual sudah menikah, maka tanah dan bangunan akan menjadi harta bersama, sehingga penjualan tanah tersebut harus atas dasar persetujuan suami/istri dengan penandatanganan surat persetujuan khusus, atau turut menandatangani AJB. Apabila suami atau istri sudah meninggal, dapat dilakukan dengan melampirkan surat keterangan kematian dari kantor kelurahan. Biaya pajak dan pembuatan AJB Penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh) dan pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dengan ketentuan sebagai berikut: Pajak Penjual (PPh) = Harga Jual x 2,5 % Pajak Pembeli (BPHTB) = { Harga Jual – Nilai Tidak Kena Pajak} x 5 % Pembeli dan Penjual membayar jasa PPAT yang pada umumnya akan ditanggung bersama atau jika kedua belah pihak bersepakat ditanggung oleh salah satu pihak. Pembuatan dan Penandatangan AJB PPAT membacakan dan menjelaskan isi AJB. Apabila penjual dan pembeli menyetujui isi AJB maka kemudian AJB ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi dan PPAT. Setelah ditandatangani, AJB dicetak. AJB cetakan asli dibuat untuk disimpan oleh PPAT dan diserahkan ke kantor pertahanan untuk keperluan balik nama, sedangkan pihak penjual dan pembeli akan mendapatkan salinan AJB. Proses balik nama di kantor pertanahan Setelah AJB ditandatangani, maka sertikat baru akan bisa dibalik nama ke nama pembeli. Berkas-berkas yang perlu diserahkan untuk proses balik nama meliputi : Dokumen Pembeli Fotokopi Kartu Tanda Penduduk Fotokopi Kartu Keluarga Fotokopi Akta Nikah (jika sudah menikah) Fotokopi NPWP Bukti lunas pembayaran BPHTB Surat permohonan balik nama yang sudah ditandatangani AJB dari PPAT Dokumen Penjual Fotokopi Kartu Tanda Penduduk Fotokopi Kartu Keluarga Fotokopi Akta Nikah Sertifikat Hak Atas Tanah Bukti lunas pembayaran PPh Jadi sesuai permasalahan yang saudara sampaikan dan tanyakan kepada kami tentunya harus melalui proses seperti apa yang saya uraikan di atas, jika tidak melalui proses tersebut maka hal jual beli itu dinyatakan tidak lah sah menurut ketentuan yang ada. Terkait pernah di jual belikan tanah saudara oleh seseorang atau oknum, tentu harus ditanyakan kepada perangkat desa supaya ada kejelasan permasalahanya, jika memang tanah tersebut fisik dan bangunan nya dikuasai oleh oknum tersebut, dan surat2 saudara jelas atas kepemilikan tanah dimaksud, maka perlu dengan mediasi. Jika mediasi tidak bisa ditempuh lanjut melaporkan permasalahan ini melalui proses hukum. Demikian yang bisa saya sampaikan semoga bermanfaat untuk kita, DISCLAIMER: Jawaban Konsultasi Hukum Semata-Mata Hanya Sebagai Pendapat Hukum Dan Tidak Mengikat Sebagaimana Putusan Pengadilan. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.