Keabsahan Jual Beli Tanah Warisan oleh Nenek yang Buta Aksara 30 Tahun Lalu dan Langkah Penyelesaian Saat Pembeli PT Tidak Diketahui

Dijawab oleh: Nurhayati, S.H., M.Si. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Sebelumnya kami ucapkan terima kasih atas pertanyaan Saudara Ms Y kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Dari kasus yang saudara sampaikan kami berkesimpulan bahwa jual beli tanah yang dilakukan nenek saudara dilakukan secara di bawah tangan karena hanya disaksikan aparat desa setempat. Sehubungan dengan hal tersebut sebelumnya dapat kami sampaikan bahwa Pasal 1458 KUHPerdata menyatakan bahwa jual beli tanah adalah sesuatu perjanjian dengan mana penjual mengikatkah dirinya (artinya berjanji) untuk menyerahkan hak atas tanah yang bersangkutan kepada pembeli dan pembeli mengikatkan dirinya untuk membayar kepada penjual harga yang telah disetujui. Selain itu dalam ketentuan Pasal 1320 KUHPer menyatakan syarat sahnya perjanjian jual beli adalah: 1. persetujuan dari mereka yang mengikatkan diri 2. kecakapan untuk mengadakan perikatan 3. pokok yang tertentu 4. sebab yang halal. Selain itu Pasal 5 UU Nomor 1 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria (UUPA) menyebutkan bahwa Hukum Tanah Nasional kita adalah hukum adat, yang berarti kita menggunakan konsepsi, asas-asas, lembaga hukum dan system hukum adat. Pengertian jual beli tanah menurut Hukum Adat, merupakan perbuatan pemindahan hak, yang sifatnya tunai, riil dan terang. Sifat tunai berarti bahwa penyerahan hak dan pembayaran harganya dilakukan pada saat yang sama. Sifat riil berarti bahwa dengan mengucapkan kata-kata dengan mulut saja belumlah terjadi jual beli, hal ini dikuatkan dalam Putusan MA No. 271/K/Sip/1956 dan No. 840/K/Sip/1971. Jual beli dianggap telah terjadi dengan penulisan kontrak jual beli di muka Kepala Kampung serta penerimaan oleh penjual, meskipun tanah yang bersangkutan masih berada dalam penguasaan penjual. Dengan demikian jual beli tanah yang dilakukan oleh nenek saudara dengan PT tersebut karena dilakukan berdasarkan hukum kebiasaan setempat (hukum adat) dimana keduanya sepakat untuk melakukan jual beli atas tanah dengan disaksikan oleh aparat desa setempat (surat jual beli di bawah tangan). Perbuatan jual beli antara enek saudara dengan PT itu pun menurut kami telah memenuhi syarat sahnya perjanjian jual beli sebagaimana dalam Pasal 1320 KUHPer. Jual beli yang dilakukan nenek saudara, tidak perlu persetujuan dari anak- anaknya karena tanah yang akan dijual tersebut adalah harta bawaan milik nenek saudara, dimana nenek memperoleh tanah tersebut dari warisan (bukan dari harta bersama). Meskipun perjanjian jual beli tersebut dilakukan dibawah tangan hal itu tetap sah karena telah memenuhi syarat sahnya perjanjian jual beli. Perihal perjanjian jual beli tanah dibawah tangan memang pada masa lalu masih banyak dilakukan karena dipandang lebih mudah, cepat dan biayanya lebih ringan, namun banyak yang tidak mengetahui bahwa kelemahan perjanjian jual beli tanah yang dilakukan di bawah tangan yakni hanya dilakukan antar penjual dan pembeli dan dihadiri saksi dari aparatur desa setempat adalah bahwa perjanjian jual beli tersebut tidak memiliki kekuatan hukum. Jual beli tersebut biasanya dicatat dalam Letter C yaitu buku register pertanahan yang ada di desa atau kampung atas kepemilikan tanah di wilayah tersebut secara turun temurun. Kepala desa masing-masing atau lurah setempat biasanya menyimpan bukti letter C tanah tersebut. Selanjutnya berdasarkan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dikatakan bahwa setiap pemindahan hak atas tanah kecuali yang melalui lelang hanya bisa didaftaran apabila perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah tersebut didasarkan pada akta PPAT. Dengan berlakunya UUPA dan atas dasar Pasal 19 PP No 10 Tahun 1961 Jo Pasal 37 PP No 24 Tahun 1997 maka setiap perjanjian yang bermaksud mengalihkan hak atas tanah, pemberian hak baru atas tanah, penjaminan tanah atau peminjaman uang dengan ha katas tanah sebagai jaminan, harus dilakukan dengan suatu akta yang dibuat di hadapan PPAT/notaris. Terkait hal tersebut maka sejatinya si PT selaku pembeli selanjutnya membuat akta jual beli di hadapan PPAT/notaris sehingga pengalihan k atas tanah tersebut menjadi sah dan dapat didaftarkan balik namnya. Dengan adanya akta PPAT selanjutnya tanah tersebut dapat diberikan status baru dari permohonan balik nama yang dibuat oleh pihak yang menerima pengalihan haknya (si PT). dalam bentuk sertifikat hak mili yang didaftarkan di Kantor Pertanahan (BPN) , sehingga peralihan hak atas tanah tersebut memiliki kekuatan hukum. Keberadaan surat jual beli di bawah tangan tersebut dapat dijadikan sebagai dasar bagi pembeli dalam penerbitan Sertifikat Hak Milik sebagaimana dalam Peraturan-Pemerintah No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.Untuk dapat dijadikan sebagai alas hak dalam penerbitan Sertifikat Hak Milik dan dapat memiliki kekuatan pembuktian maka surat di bawah tangan tersebut harus memenuhi prosedur dan persyaratan yang ditentukan dalam Pasal 24 Ayat (2) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang menetapkan bahwa Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya, dengan syarat : a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya; b. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya. Bila hal tersebut dilakukan oleh PT, tentunya dokumen kepemilikan tanah yang sudah bersertifikat dapat dilihat registernya di Kantor Pertanahan. Dengan demikian untuk mengetahui status dokumen tanah tersebut Saudara dapat mengecek di register tanah di kantor desa atau di Kantor pertanahan setempat. Demikian penjelasan tentang permasalahan hukum saudara, semoga dapat bermanfaat dan membantu. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai nasihat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum : - Kitab Undang-Undang Hukum Perdata - Undang-undang No 1 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria - Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.