Prosedur pembuatan AJB dan balik nama sertifikat rumah yang dibeli tanpa AJB ketika penjual meninggal dan ahli waris masih di bawah umur

Dijawab oleh: Mugiyati, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaan saudara mengenai balik nama sertipikat hak atas ruma/tanah milik saudara yang perolehannya dengan cara membeli maka saudara harus belum membuat akta jual bali dan balik nama sertpikat, sedangkan yang ada pada anda hanyalah kuitansi/perjanjian bermaterai, sedangkan pemilik sudah meninggal yang ada tinggal suami dan anak yang masih di bawah umur. Dapat kami sampaikan bahwa pada dasarnya pembelian tanah/bangunan haruslah bersifat terang dan tunai, pasal 1457 KUHPerdata menyatakan ”Jual beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar yang telah diperjanjikan”, kemudian pasal 1458 KUHPerdata menyatakan :Jual beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak , seketika setelahnya orang-orang ini mencapai sepakat tentang kebndaan tersebut harganya meskipun kebendaan belum diserahkan maupum harga belum dibayar”, kemudian terkait dengan jual beli tanah harus dilakukan dihadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT) atau Notaris dan peralihan hak atas tanah dan bangunan tidak bisa dilakukan dibawah tangan melainkan harus melalui pembuatan Akta Jual Beli (AJB), sebagai dokumen yang membuktikan adanya peralihan hak atas tanah/bangunan dari pemilik/penjual kepada pembeli sebagai pemilik baru, sebagaimana diatur dalam pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah yang berbunyi : melalui cara lain misal hibah/waris saudara pun harus terlebih dahulu membuat akta Hibah/waris, sebagaimana saudara sampaikan bahwa saudara akan melakukan balik nama sertipikat hak milik atas tanah milik sendiri. Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah /rumah susun melalui jual beli tukar menukar, hibah, pemasukan dalm perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya. Kemudian terkait dengan pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan. Selanjutnya terkait dengan Akta Jual Beli (AJB), AJB diterbitkan oleh Pejabat pembuat Akta Tanah (PPAT)/Notaris setelah terpenuhinya syarat yang ditentukan, adapun syarat-syarat tersebut antara Lain: 1) Sertipikat Tanah Asli dan Fotokopi; 2)Pajak Bumi dan Bangunan dua Tahun terakhir asli dan Fotokopi; 3)KTP penjual dan Pembeli (jika dia telah berkeluarga maka fotokopi KTP suami Istri; 4) Fotokopi Kartu Keluarga; 5) Fotokopi surat nikah/akta nikah jika sudah nikah; 6) Surat keterangan kematian jika nama yang tercantum dalam sertipikat telah meninggal; 7) Surat Keterangan Waris/ahli waris; 8) Nomor Pokok Wajib pajak (NPWP); 8) Bukti pembayaran. .Jika hal ini telah terpenuhi maka AJB dapat diterbitkan oleh PPAT/Notaris setelah ditanda tangani pihak penjual/ahli warisnya dan Pembeli. Akta Jual Beli dibuat rangka dua satu lembar untuk yang bersangkutan satu lembar lagi untuk diajukan ke Badan Pertanahan guna balik Nama Sertipikat, sebagaimana diatur dalam pasal 40 PP No. 27 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah yang menyatakan :1) selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak tanggal ditandanganinya akta yang bersangkuta PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokuemn-dokumen yang bersangkutan kepada kantor Pertanahan untuk didaftar; 2) PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada para pihak yang bersangkutan. Kemudian jika anda akan melakukan balik nama/pembuatan sertipikat, terlebih dahulu anda menghubungi/menemui suami dari penjual dengan nembawa bukti-bukti dan saksi, dan sampaikan bahwa anda akan membuat akta jual beli, dan balik nama sertipihak Hak Milik atas nama istrinya yang telah dibeli oleh anda berdasarkan bukti yang anda miliki, selanjutnya anda mengajukan permohonan pembuatan Akta Jual Beli yang kemudian dilanjutkan dengan balik nama/pembuatan sertipikat yang ditanda tangani pembeli dengan melampirkan dokumen-dokumen 1) Sertipikat Tanah Asli dan Fotokopi; 2) Akta Jual Beli; 3)Pajak Bumi dan Bangunan dua Tahun terakhir asli dan Fotokopi; 4)KTP penjual dan Pembeli (jika dia telah berkeluarga maka fotokopi KTP suami/ Istri;5) Fotokopi Kartu Keluarga; 6) Fotokopi surat nikah/akta nikah jika sudah nikah; 7) Surat keterangan kematian jika nama yang tercantum dalam sertipikat telah meninggal; 8 Surat Keterangan Waris/ahli waris; 9) Nomor Pokok Wajib pajak (NPWP); 10) bukti pembayaran/pelunasan; 11) Bukti Pelunasan Pajak Penghasilan (PPh); 12) Bukti Pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (PBHTB) waris; BPHTP Pembeli; 13) Bukti pelunasan. Selanjutnya jika berkas dinyatakan sudah lengkap oleh PPAT/Notaris, kemudian berkas disampaikan ke Kantor Badan Pertanahan (BPN), maka pihak BPN akan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama/pembuatan sertipikat kepada PPAT/Notaris, kemudian oleh PPAT/Notaris tanda bukti penerimaan tersebut diserahkan kepada anda sebagai pembeli/ Selanjutnya nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertipikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala BPN atau pejabat yang ditunjuk. Nama pemegang hak yang baru adalah anda (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertipikat dengan dibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala BPN atau pejabat yang ditunjuk. Akhirnya dalam waktu empat belas hari pembeli/anda sudah dapat mengambil sertipikat yang sudah atas nama pembeli/amda di kantor BPN, atau anda dapat menghubungi PPAT/Notaris dimana anda melakukan pendaftaran/permohonan. Demikian penjelasan tentang permasalahan hukum saudara, semoga dapat bermanfaat Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebgaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum: - KUHPerdata - PP No. 24 tahun 1997 Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.