Langkah Hukum Pengembalian Uang Pembelian Tanah yang Tidak Jelas dari Pengembang

Dijawab oleh: Jawardi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaan saudara ke Badan Pembinaan Hukum Nasional. Yang kami pahami atas pertanyaan saudara adalah: 1. Beberapa tahun yang lalu saudara melakukan perjanjian jual beli tanah di kabupaten Malang, 2. Perjanjian jual beli tanah tersebut sudah dihadapan Notaris. 3. Seiring perjalanan waktu tanah tersebut tidak ada kejelasan. 4. Pengembang hanya menjanjikan pengembalian uang. 5. Pertanyaan saudara adalah langkah apa yang dilakuan agar uang saudara kembali ? Jawaban Pertanyaan: Saudara Achmat yang kami hormati, terima kasih atas pertanyaannya. Langkah yang saudara tempuh agar uang saudara kembali adalah melalui musyawarah/mufakat dengan pengembang. Pertama-tama tentu menghubungi kembali pengembang berkaitan dengan perjanjian jual beli tanah yang sudah dibuat di hadapan notaris serta memastikan bahwa pengembang harus bertanggung jawab dengan isi perjanjian tersebut. Jika pengembang menjanjikan uang yang telah diterimanya untuk dikembalikan kepada saudara karena tidak bisa menyediakan tanah (sesuai perjanjian awal) maka tentu saudara menunggu pembayaran yang telah dijanjikan tersebut. Yang terpenting ketika membuat suatu perjanjian adalah memenuhi syarat-syarat syahnya suatu perjanjian berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata telah diatur syarat-syarat syah suatu perjanjian jual beli. Dalam pasal 1320 KUHPer diatur syarat subjektif dan objektif suatu perjanjian, yaitu: 1. Adanya kesepakatan para pihak. 2. Kecakapan para pihak. 3. Adanya objek perjanjian. 4. Sebab yang halal/legal. Pasal 1320 ayat (1) menentukan bahwa perjanjian atau kontrak tidak sah apabila dibuat tanpa adanya konsensus atau sepakat dari para pihak yang membuatnya. Ketentuan tersebut mengandung pengertian bahwa kebebasan suatu pihak untuk menentukan isi perjanjian dibatasi oleh sepakat pihak lainnya. Dengan kata lain asas kebebasan berkontrak dibatasi oleh kesepakatan para pihak. Pasal 1320 (3) menentukan bahwa obyek perjanjian haruslah dapat ditentukan. Suatu hal tertentu merupakan pokok perjanjian, merupakan prestasi yang harus dipenuhi dalam suatu perjanjian. Prestasi itu harus tertentu atau sekurang-kurangnya dapat ditentukan. Syarat bahwa prestasi harus tertentu atau dapat ditentukan, gunanya ialah untuk menetapkan hak dan kewajiban kedua belah pihak, jika timbul perselisihan dalam pelaksanaan perjanjian. jika prestasi kabur atau dirasakan kurang jelas, yang menyebabkan perjanjian itu tidak dapat dilaksanakan, maka dianggap tidak ada obyek perjanjian dan akibat hukum perjanjian itu batal demi hukum . Kemudian pembatasan terhadap asas kebebasan berkontrak juga dapat disimpulkan melalui pasal 1338 ayat (3) yang menyatakan bahwa suatu perjanjian hanya dilaksanakan dengan itikad baik. Oleh karena itu para pihak tidak dapat menentukan sekehendak hatinya klausul-klausul yang terdapat dalam perjanjian tetapi harus didasarkan dan dilaksanakan dengan itikad baik. Perjanjian yang didasarkan pada itikad buruk misalnya penipuan mempunyai akibat hukum perjanjian tersebut dapat dibatalkan. Begitu juga terhadap kedudukan para pihak harus seimbang. Hakim berwenang untuk memasuki/meneliti isi suatu kontrak apabila kedudukan para pihak dalam suatu perjanjian berada dalam keadaan yang tidak seimbang, sehingga salah satu pihak dianggap tidak bebas untuk menyatakan kehendaknya. Terkait dengan pertanyaan saudara kami melihat atau mengasumsikan bahwa perjanjian jual beli ini telah memenuhi persyaratan-persyaratan seperti tersebut diatas. Tetapi karena pengembang tidak memenuhi isi perjanjiannya maka perbuatan pengembang telah melakukan suatu wanprestasi (inkar janji) dengan perkataan lain pengembang telah melakukan perbuatan melawan hukum (onrecht matigdaad) dan dapat diselesaikan melaui pengadilan. Dalam pasal 1365 KUH Perdata, disebutkan “Tiap perbuatan melanggar hukum, yang membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut”. Akibat hukum yang timbul disebabkan adanya wanprestasi dalam suatu perjanjian jual beli, khususnya bilamana salah satu pihak tidak melaksanakan isi perjanjian jual beli yang telah disepakati bersama, maka pihak tersebut telah melanggar UU yang telah dibuat. Pihak-pihak yang merasa dirugikan oleh pihak lain dalam perjanjian jual beli, berhak menuntut pihak lainnya yang tidak melaksanakan isi perjanjian itu dengan perantaraan hakim pengadilan atau melalui saluran hukum yang ada. Tetapi dilain pihak ada kesadaran oleh pengembang karena pengembang tidak dapat memenuhi isi perjanjian (awal) dan akan mengembalikan uang yang telah diterimanya. Maka menurut kami, hal ini adalah suatu hal yang harus diapresiasi sebagai pertanggung jawaban dari pengembang untuk menebus kesalahannya dengan mengembalikan sejumlah uang yang sudah diterimanya. Bukankah dengan adanya janji dari pengembang untuk mengembalikan uang saudara merupakan suatu harapan yang ditunggu-tunggu oleh saudara ? Oleh karena itu sebelum dibawa ke ranah peradilan lebih baik diselesaikan secara musyawarah/mufakat antara saudara dengan pengembang agar uang saudara segera kembali. Demikian jawaban dari kami atas pertanyaan saudara ke Badan Pembinaan Hukum Nasional, Semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.