Tuntutan Ganti Rugi Pembangunan di Atas Tanah Akibat Pembatalan Akta Jual Beli Karena Wanprestasi Pembayaran

Dijawab oleh: Supriyatno, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Pertama – tama kami mengucapkan terima kasih atas pertanyaan yang Saudara sampaikan. Dari permasalahan yang Saiudara ceritakan, kami coba intisarikan bahwa : 1. Perjanjian jual beli tanah Ayah Saudara dengan Pihak Lain (Bapak C) dibatalkan, dikarenakan Bapak C tidak melaksanakan kewajibannya sebagaimana diperjanjikan; 2. Namun Bapak C sudah membangun Pagar dan Tembok Pembatas diatas tanah Milik Ayah Saudara; dan 3. Bapak C menuntut ganti rugi biaya yang telah dikeluarkan untuk membangun Pagar dan tembok pembatas, sebagai akibat tidak dibatalkannya jual beli tanah (Bapak C tidak melaksanakan kewajibannya sebagaimana diperjanjikan). Dari cerita Saudara,dapat kami simpulkan bahwa perjanjian jual beli tersebut sebenarnya belum terjadi, hal tersebut didasarkan pada Perjanjian Awal adanya syarat yang harus dipenuhi dalam pelaksanaan perjanjian jual beli, dan Bapak C tidak melaksanakan kewajiban yang telah disepakati. Dalam Hal perbuatan Bapak C membangun Pagar dan tembok pembatas pada Tanah yang bukan miliknya, dapat dikatakan penyerobotan. Sebelum menguraikan lebih jauh tentang penyerobotan tanah perlu untuk memahami arti kata dari penyerobotan. Penyerobotan berasal dari kata serobot/menyerobot yang dapat diartikan mengambil hak atau harta dengan sewenang-wenang atau tidak mengindahkan hukum dan aturan, sebagai contoh : mencuri, merampas, menempati tanah atau rumah orang lain yang bukan haknya, perbuatan yang menyimpang dari aturan, menggunakan jalan semau-maunya tanpa mengindahkan aturan. Sedangkan kata Penyerobotan adalah proses, cara, perbuatan menyerobot. Dari hal tersebut di atas, maka dapat ditarik kesimpulan bahwa yang dimaksud dengan Penyerobotan Tanah adalah perbuatan menempati tanah orang lain tanpa hak dan melanggar hukum. Langkah yang dapat Ayah atau Saudara lakukan adalah : 1. Laporkan kepada Polisi Dasar hukum yang digunakan untuk mengajukan Laporan Polisi adalah Peraturan Pemerintah Pengganti Undnag-Undang Nomor 51 Tahun 1960 Tentang Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin Yang Berhak Atau Kuasanya. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang (Perpu) No. 51/1960, yang dimaksud dengan Tanah adalah tanah yang dipunyai dengan sesuatu hak oleh perseorangan atau badan hukum. Yang Berhak adalah orang atau badan hukum yang berhak atas tanah itu. Memakai Tanah adalah menduduki, mengerjakan dan/atau menguasai sebidang tanah atau mempunyai tanaman atau bangunan diatasnya, dengan tidak dipersoalkan apakah bangunan itu dipergunakan sendiri atau tidak. Dalam Pasal 6 ayat (1) Perpu 51/1960 mengatur : Hukuman kurungan selama-lamanya 3 bulan dan/atau denda sebanyak-banyaknya Rp. 5.000,- (lima ribu rupiah); (a) Barang siapa memakai tanah tanpa izin yang berhak atau kuasanya yang sah, dengan ketentuan, bahwa jika mengenai tanah-tanah perkebunan dan hutan dikecualikan mereka yang akan diselesaikan menurut Pasal 5 ayat (1); (b) Barang siapa menggangu yang berhak atau kuasanya yang sah didalam menggunakan haknya atas suatu bidang tanah; (c) Barang siapa menyuruh, mengajak, membujuk, atau menganjurkan dengan lisan atau tulisan untuk melakukan perbuatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 atau huruf b dari ayat (1) Pasal ini; (d) Barang siapa memberi bantuan dengan cara apapun juga untuk melakukan perbuatan tersebut pada Pasal 2 atau huruf b dari ayat (1) Pasal ini. Jenis tindak pidana dalam Pasal 6 ayat (1) Perpu 51/1960 merupakan tindak pidana Pelanggaran bukan Kejahatan. Jika tanah yang diserobot oleh orang lain belum disertifikatkan oleh pemiliknya yang sah. 2. Gugatan Perdata. Selain langkah hukum diatas, pihak yang ingin menuntut kerugian atas tindakan Penyerobotan tanah oleh pihak lain dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri setempat dengan dasar Perbuatan Melawan Hukum sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata atau Burgerlijk Wetboek (BW) yang mengatur: “Tiap perbuatan melanggar hukum, yang membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut”. Munir Fuadi, dalam bukunya Perbuatan Melawan Hukum Pendekatan Kontemporer (hal. 10) menguraikan unsur-unsur Perbuatan Melawan Hukum Pasal 1365 sebagai berikut : 1. Adanya suatu perbuatan 2. Perbuatan tersebut melawan hukum 3. Adanya kesalahan dari pihak pelaku 4. Adanya kerugian bagi korban 5. Adanya hubungan kausul antara perbuatan dengan kerugian Dan bentuk ganti rugi Menurut Munir Fuadi (hal.134) terhadap Perbuatan Melawan Hukum adalah : 1. Ganti Rugi Nominal Jika perbuatan melawan hukum yang serius, seperti perbuatan yang mengandung unsur kesengajaan, tetapi tidak menimbulkan kerugian yang nyata bagi korban, maka kepada korban dapat diberikan sejumlah uang tertentu sesuai dengan rasa keadilan tanpa menghitung berapa sebenarnya kerugian tersebut. 2. Ganti Rugi Kompensasi Ganti Rugi Kompensasi (compensatory damages) merupakan pembayaran kepada korban atas dan sebesar kerugian yang benar-benar telah dialami oleh pihak korban dari suatu perbuatan melawan hukum. 3. Ganti Rugi Penghukuman Ganti Rugi Penghukuman (punitive damages) merupakan suatu ganti rugi dalam jumlah besar yang melebihi dari jumlah kerugian yang sebenarnya. Besarnya jumlah ganti rugi tersebut dimaksudkan sebagai hukuman bagi si pelaku. Jika pihak yang melakukan Penyerobotan telah mendirikan bangunan diatas tanah pihak yang berhak, maka selain gugatan ganti rugi sebagaimana diuraikan diatas, pihak yang berhak atas tanah tersebut juga dapat memohon dalam gugatannya untuk dilakukan eksekusi pembongkaran dan/atau pengosongan. Dari penjelasan tersebut dapat disimpulkan bahwa yang mempunyai hak untuk menuntut Ganti Rugi adalah pihak yang memiliki hak atas tanah. Demikian Jawaban yang dapat kami berikan. Semoga bermanfaat Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.