Kedudukan Hukum Pembeli dalam Sengketa Jual Beli Tanah akibat Selisih Luas setelah Pengukuran Ulang dan Penyesuaian Pembayaran Harga

Dijawab oleh: Setiyo Budi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Mari kita melihat dasar hukum dari jual beli yang Dika laksanakan sesuai pertanyaan di atas. Jual beli yaitu ketika kedua belah pihak mencapai kata sepakat mengenai barang dan harga, meskipun barang belum diserahkan dan harga belum dibayarkan (pasal 1458 KUHPerdata). Antara para pihak yang telah bersepakat memiliki hak dan kewajiban masing-masing, yang mana pihak pembeli berkewajiban untuk menyerahkan barang dan berhak untuk memperoleh harga pembayaran. Sedangkan pembeli berkewajiban untuk membayar harga dan berhak untuk menerima barang yang diperjanjikan. Bahwa KUHPerdata mengatur ketentuan mengenai syarat sahnya suatu perjanjian yang diatur dalam pasal 1320 KUHPerdata, yakni : Tercapainya kata sepakat bagi mereka yang mengikatkan diri. Kata sepakat tersebut tidak boleh disebabkan karena adanya kekhilafan, paksaan,  dan penipuan. Cakap untuk membuat suatu perikatan, artinya orang tersebut menurut hukum dapat melakukan perbuatan hukum. Seperti orang yang sudah dewasa, tidak dibawah pengampuan, tidak cacat mental. Suatu hal tertentu, hal ini berarti perjanjian harus menentukan jenis objek yang akan diperjanjikan. Suatu sebab atau klausula yang halal, perjanjian yang dibuat tersebut tidak boleh bertentangan dengan perundang-undangan, kesusilaan, dan ketertiban umum. Apabila dalam perjanjian ternyata terdapat pelanggaran/cacat terhadap ketentuan yang disebutkan pada nomor 1 dan nomor 2, maka perjanjian yang telah dibuat dapat dimintakan pembatalan. Sedangkan pelanggaran/cacat terhadap ketentuan yang disebutkan pada nomor 3 dan nomor 4, maka perjanjian yang telah dibuat dianggap batal demi hukum (tanpa dimintakan pembatalan telah dianggap batal). Berdasarkan keterangan yang anda sampaikan kepada kami, maka perjanjian jual beli dapat dimintakan pembatalan karena terdapat unsur kekhilafan dalam mencapai kata sepakat. Kekhilafan itu terjadi mengenai hakikat barang yang menjadi pokok perjanjian, dimana anda tidak mengetahui tanah tersebut rupanya hanya memiliki luas 4500 m2 bukan 5000 m2 yang akan dijual kepada anda (pasal 1322 KUHPerdata).   Anda sebagai pihak pembeli maupun pihak penjual dapat meminta untuk dilakukannya pembatalan perjanjian karena tidak tercapainya kata sepakat diantara anda dengaan (penjual) adalah tidak sah (pasal 1321 KUHPerdata). Dalam KUHPerdata diatur ketentuan bahwa tidak dapatlah salah satu pihak meniadakan pembelian dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya (pasal 1464 KUHPerdata). Maksud dari pasal tersebut adalah bahwa pihak penjual tidak dapat memaksakan Anda untuk membeli tanah dengan luas kurang dari 5000 m2 tapi ternyata di fisik hanya 4500 m2 , begitupun dengan pihak pembeli tidak dapat meminta pengembalian uang panjar. Pada sisi lain, Anda dapat memperoleh uang yang telah Anda panjarkan kepada penjual dengan alasan perjanjian yang dibuat oleh para pihak tidak sah. Dalam ketentuan UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, sebagai pihak pembeli Anda mempunyai hak untuk mendapatkan kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian apabila barang yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya dan penjual mempunyai kewajiban untuk memberikan kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian (pasal 4 huruf h jo. pasal 7 huruf f UU No. 8 Tahun 1999). Demikian yang bisa saya sampaikan semoga bermanfaat. Dasar Hukum: KUHPerdata UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.