Kewajiban Pembayaran Fee Perantara Jual Beli Rumah atas Pemberian Kontak Calon Pembeli Secara Lisan

Dijawab oleh: Safril Nurhalimi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Sebelumnya kami mengucapkan Terima Kasih Atas Pertanyaan sdr YUDA dari JAWA BARAT terkait permasalahan hukum yang sedang dihadapi oleh anda kepada tim konsultan hukum Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum BPHN secara on line. Terkait dengan permasalahan/pertanyaan hukum yang anda tanyakan kepada kami, maka saya akan memberikan pandangan hukum atas permasalahan yang anda hadapi dari sisi hukum dan maupun peraturan lain yang terkait berdasarkan informasi dan kronologis kejadian peristiwanya yang telah kami terima dari anda. Makelar adalah suatu pedagang perantara yang memiliki fungsi untuk menjual barang orang lain sehingga mendapatkan upah atau menerima keuntungan dari penjualan barang tersebut. Makelar juga dapat dikatakan menjadi penengah antara penjual dan pembeli untuk memudahkan proses transaksi jual beli. Makelar sering diasumsikan sebagai jasa perantara yang dilakukan oleh perseorangan.  Ciri – Ciri Makelar Makelar harus bersumpah di muka Ketua Pengadilan Negeri, bahwa ia akan menjalankan kewajibannya dengan baik, sebelum dilakukan penungasan. Makelar harus mendapatkan pengangkatan resmi dari pemerintah dalam hal ini dari Menteri Hukum dan Asasi Manusia guna dapat menjalankan tugasnya secara baik. Tanggung Jawab Makelar Menyampaikan salinan berupa surat-surat kepada hakim atau pengadilan apabila diminta. Memberikan catatan surat-surat bukti kepada pihak yang bersangkutan. Mengadakan pembukuan atau catatan harian mengenai hal perbuatan ataupun dalam usaha-usahanya. Menjalankan tugas dan kewajibannya dengan baik, benar, jujur dan rasa tanggung jawab yang besar. Bertindak sebagai seorang pemisah yang adil apabila terjaadi perselisihan diantara penjual dan pembeli. Menyimpan contoh barang dalam hal jual beli dengan contoh, sampai barang diterima atau disereahkan ke pembelinya. Hak – Hak Makelar Hak untuk mendapatkan dan menerima upah dan ganti rugi ongkos yang dikeluarkannya. Upah makelar disebut: a ) Provisi oleh prinsipalnya b) Kurtasi oleh makelar yang menerimanya Hak menahan barang (hak retensi), selama upah, ganti ongkos belum dibayar oleh prinsipalnya. Retensi adalah suatu hak orang untuk dapat menahan barang-barang pesuruh yang ada dalam tangannya sampai barang tersebut barada sampai ketangan pembeli. Perbedaan Makelar Resmi dan Makelar Tidak Resmi Pemegang kuasa tidak harus menangung sahnya tanda tangan penjual, sedangkan makelar harus dapat menanggung sahnya tanda tangan penjual, teutama pada jual beli surat berharga. Pemegang kuasa mendapat upah apabila sudah ditetapkan demikian dalam perjanjian, sedangkan makelar harus mendapat upah yang disebut provisi, apabila pekerjaan sudah selesai dilaksanakan. pemegang kuasa tidak berkewajiban untuk menyimpan copi barang atau dokemen pekerjaannya, sedangkan makelar memiliki kewajiban untuk menyimpan copi barang tersebut. Pemegang kuasa cukup dapat membuat catatan biasa, sedangkan makelae harus dapat membuat catatan dalam bentuk buku yang tersusun rapih.  Mengenai Perantara melalui perjanjian pemberian kuasa -§ Dasar hukum : pasal 1792-1819 BW § Kedudukan principal sejajar dengan perantara · Untuk dan atas nama principal · Untuk kepentingan principal · Ada unsur perwalian § Sifatnya tidak tetap Perjanjian pemberian kuasa- § Dasar hukum : pasal 1792-1819 BW § Definisi pemberian kuasa (pasal 1792 BW); Pemberian kuasa adalah suatu perjanjian seseorang memberikan kuasanya kepada orang lain yang menerimanya untuk atas nama pemberi kuasa menyelenggarakan suatu kuasa. § Penentuan upah (pasal 1794 BW); Perjanjian kuasa bersifat cuma-Cuma, kecuali diperjanjikan sebaliknya. Jika upah tidak ditentukan dengan tegas, maka tidak boleh lebih dari yang ditentukan pasal 411 BW. Jenis perjanjian pemberian kuasa (pasal 1705 BW) a. Khusus : mengenai hanya satu kepentingan tertentu atau lebih b. Umum : meliputi segala kepentingan si pemberi kuasa Bentuk perjanjian · Akta otentik · Akta di bawah tangan · Lisan · Surat Dasar hukum Makelar dan Syarat makelar: pasal 62-73 KUHD § Syarat formal a. Harus seorang pengusaha (pasal 62 ayat (1) KUHD) · Dilakukan secara terang-terangan atau tidak melanggar hukum · Profesi sehari-hari atau terus-menerus · Orientasi untuk mencari keuntungan b. Diangkat oleh presiden atau pejabat yang ditunjuk (pasal 62 ayat (1) KUHD) c. Mengangkat sumpah di Pengadilan Negeri setempat (pasal 62 ayat (2) § Syarat materiil a. Ahli dalam bidangnya b. Harus mengikuti ujian dan lulus dalam ujian tersebut. Contoh makelar : broker, pialang saham Jenis pengangkatan makelar (pasal 65 ayat (1) KUHD) a. Umum Yaitu makelar yang diangkat untuk segala jenis mata usaha dagang b. Khusus Yaitu makelar yang diangkat hanya untuk jenis mata usaha dagang tertentu sebagaimana disebutkan dengan jelas dalam akta pengangkatannya. Hubungan hukum Principal, Makelar, dan Pihak ketiga ·  Principal menunjuk makelar melalui suatu perjanjian pemberian kuasa. Dalam perjanjian tersebut akan ditentukan mengenai kekuasaan-kekuasaan makelar. ·  Makelar kemudian mengadakan hubungan hukum dengan pihak ketiga, di mana perbuatan hukum ini hanya sebagai pelaksana amanat dari pemberi kuasa. ·  Dengan dilakukannya perbuatan hukum antara makelar dengan pihak ketiga, maka timbul perikatan atau hubungan hukum antara principal dengan pihak ketiga. ·  Makelar dalam melaksanakan tugasnya, bertindak untuk dan atas nama principal. Sehingga dalam hal ini, makelar hanya sebagai perantara. Sifat hubungan hukum 1. Hubungan principal-makelar bersifat sementara atau tidak tetap. 2. Makelar bertindak untuk kepentingan dan atas nama principal. 3. Makelar bukan para pihak (sehingga tidak dapat dituntuk sebagai tergugat, namun hanya sebagai turut tergugat). 4. Makelar berhak atas upah atau provisi dari principal. Macam pekerjaan makelar Ø Pasal 64 KUHD : melakukan penjualan dan pembelian bagi principalnya atas barang-barang dagangan dan lainnya. Seperti · Kapal-kapal· Saham atau andil· Pencarteran kapal· Perutangan uang· atau lainnya Hak makelar a. Hak atas upah atau provisi dari principal b. Hak retensi atau menahan barang Kewajiban makelar- a. berdasarkan Pasal 66 KUHD; Membuat pembukuan (buku saku dan buku harian), berisi: · Nama para pihak, · Waktu transaksi, · Waktu levering. · Macam atau jenis dan jumlah barang b. Pasal 67 ayat (1) KUHD; Membuat kutipan pembukuan kepada pihak yang berkepentingan. c. Pasal 67 ayat (2) KUHD; Melakukan pembukaan pembukuan atas perintah hakim guna pemeriksaan perkara di pengadilan. d. Pasal 69 KUHD; Menyimpan contoh barang e. Pasal 70 KUHD; Bertanggung jawab atas keaslian tanda tangan surat berharga. f. Pasal 71 KUHD; Membayar ganti rugi, biaya-biaya, dan bunga. Larangan bagi makelar (pasal 65 ayat (2) KUHD) · Berdagang atau berusaha jenis barang yang sama dengan mata usaha principal yang diperantarainya. · Menjadi penjamin atas perjanjian atau perikatan yang diperantarainya. Sanksi bagi makelar 1. Dibebastugaskan (pasal 71 KUHD) § Melanggar buku I, bab IV, bagian II KUHD. § Oleh pejabat yang mengangkat. § Masih dapat diangkat kembali. 2. Dilepas dari jabatannya (pasal 72 KUHD) § Melanggar pasal 65 ayat (2) KUHD dan jatuh pailit. § Tidak dapat diangkat kembali (ppasal 73 KUHD) Mengenai Imbal Jasa berdasarkan Peraturan Menteri Perdagangan Republik Indonesia Nomor 33/M-DAG/PER/8/2008 Tahun 2008 Tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti, Pasal 10 menyatakan; (1) Perusahaan berhak menerima imbal jasa dari pemberi tugas atas jasa yang diberikan. (2) Dalam hal jasa jual beli dan sewa menyewa properti sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 dan Pasal 4, perusahaan berhak menerima imbal jasa berupa komisi dari pemberi tugas paling sedikit 2% (dua persen) dari nilai transaksi. MENGENAI PERIKATAN / PERJANJIAN /WANPRESTASI Perikatan adalah hubungan – hubungan hukum atau kaidah hukum antara 2 orang yang terletak di lapangan vermogen recht ( hukum harta kekayaan ) dimana pihak yang satu berhak atas suatu prestasi sedangkan yang lainnya berkewajiban membayar prestasi. Pada prinsipnya dari semua perikatan berdasarkan kewajibannya di atas, apabila salah satu pihak yang melakukan perikatan jika tidak dapat melaksanakan kewajibannya, maka dia wajib memberi ganti biaya, kerugian dan bunganya atas hal tersebut. Sebagaimana telah disebutkan di atas bahwa bagi para pihak yang tidak dapat memenuhi kewajibannya disebut wanprestasi, maka perbuatan wanprestasi itu dapat dikelompokan berupa : Terlambat jangka waktunya dari yang disepakati. Tidak sesuainya obyek/barang dari yang telah disepakati. Obyek/Barang yang disepakati tidak ada. Sebagaimana diatur dalam Pasal 1233 BW disebutkan bahwa perikatan itu ada karena persetujuan atau karena undang. Jadi berdasarkan jenisnya perikatan terbagi atas : Perikatan yang lahir karena kontrak atau persetujuan. Perikatan yang lahir karena undang-undang. Sedangkan definisi perjanjian atau persetujuan (overeenskomst) sebagaimana dijelaskan pasal 1313 BW, arti perjanjian adalah suatu perbuatan hukum dimana seseorang atau beberapa orang mengikatkan dirinya kepada seseorang atau beberapa orang lainnya atau perjanjian atau persetujuan antara 2 orang atau lebih yang saling mengikatkan dirinya. Bahwa perjanjian tersebut lahir pada saat tercapainya kata sepakat antara   para pihak mengenai hal-hal yang   pokok dan tidak memerlukan   sesuatu   formalitas. Asas Konsensualisme dapat disimpulkan dalam pasal 1320 BW “ Sahnya suatu perjanjian adalah : Kata sepakat, Cakap bertindak, Sesuatu hal tertentu, Causa yang halal. Unsur Perjanjian Adanya para pihak Adanya persetujuan Adanya tujuan yang hendak dicapai Adanya prestasi Adanya bentuk baik tertulis maupun tidak tertulis Adanya syarat-syarat tertentu sebagaimana yang tercantum di dalam Pada prinsipnya dari semua perikatan berdasarkan kewajibannya di atas, apabila salah satu pihak yang melakukan perikatan jika tidak dapat melaksanakan kewajibannya, maka dia wajib memberi ganti biaya, kerugian dan bunganya atas hal tersebut. Sebagaimana telah disebutkan di atas bahwa bagi para pihak yang tidak dapat memenuhi kewajibannya disebut wanprestasi, maka perbuatan wanprestasi itu dapat dikelompokan berupa : Terlambat jangka waktunya dari yang disepakati. Tidak sesuainya obyek/barang dari yang telah disepakati. Obyek/Barang yang disepakati tidak ada. Supaya terjadi perjanjian yang sah, perlu dipenuhi empat syarat, syarat sahnya sebuah perjanjian Pasal 1320 BW memuat: 1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya. (Syarat SUBJEKTIF) 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan. (Syarat SUBJEKTIF) 3. Suatu pokok persoalan tertentu. (Syarat OBJEKTIF) 4. Suatu sebab yang tidak terlarang. (Syarat OBJEKTIF) Apabila suatu perjanjian telah dibuat namun salah satu dari keempat unsur diatas tidak terpenuhi, maka perjanjian itu akan mengakibatkan tindakan hukum yaitu: Apabila suatu perjanjian tidak memenuhi syarat objektif, maka perjanjian itu dinyatakan BATAL DEMI HUKUM. Batal demi hukum bermakna bahwa perjanjian itu dianggap tidak pernah ada, tidak pernah dibuat, tidak pernah terjadi perikatan antara para pihak. Apabila suatu perjanjian tidak memenuhi syarat subjektif, maka perjanjian itu dinyatakan DAPAT DIBATALKAN. Dapat dibatalkan bermana bahwa perjanjian tersebut mengikat para pihak, namun salah satu pihak dapat mengajukan gugatan ke pengadilan sehingga perjanjian dibatalkan. KESIMPULAN Berdasarkan aturan yang sudah diuraikan diatas, baik mengenai kewajiban seorang makelar maupun dalam hal ciri-ciri makelar, maka teman anda tidak termasuk dalam kategori makelar baik berdasarkan KUHD maupun Peraturan Menteri Perdagangan Republik Indonesia Nomor 33/M-DAG/PER/8/2008 Tahun 2008 Tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti. Namun terkait dengan perjanjian awal antara anda dengan teman anda secara lisan mengenai pemberian fee sebesar 2,5%, hal ini merupakan suatu ikatan perjanjian yang wajib dipenuhi oleh anda selaku pemberi kuasa untuk mencari pembeli tanah walupun hanya sekedar memberi no HP Bapak ‘A’. Namun jika anda mengaggap pekerjaan teman anda tersebut tidak terlalu penting terjadi nya transaksi jaul beli tanah, maka anda dapat mengkompromikan lagi / negoisasi ulang mengenai besaran fee / sekedar uang jasa sesuai dengan berat ringanya kontribusi teman anda tersebut. Demikian, semoga bermanfaat. Terima kasih SUMBER HUKUM; KUHPerdata KUHDagang Peraturan Menteri Perdagangan Republik Indonesia Nomor 33/M-DAG/PER/8/2008 Tahun 2008 Tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.