Pembatalan Jual Beli Tanah Warisan Akibat Klaim Pembelian Tanpa Bukti dari Pihak Lain

Dijawab oleh: Iva Shofiya, S.H., M.S.i. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaannya, sesuai perundang-undangan, bahwa setiap pemindahan hak atas tanah wajib dibuktikan melalui akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”), sebagaimana dijelaskan pada Pasal 37 (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”), sebagai berikut: “Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.” Jadi secara prinsip, seharusnya jual beli yang dilakukan oleh orang tua Anda dengan pihak ketiga harus dituangkan di dalam Akta Jual Beli (“AJB”) yang disahkan oleh PPAT, dan kemudian disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran tanah (perolehan surat tanda bukti kepemilikan tanah atau sertifikat). Hal berdasarkan ketetuan dalam Pasal 95 ayat (1) huruf a dan Pasal 102 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana diubah melalui Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2012 dan Pasal 1 angka 1 PP 24/1997. Selain itu perlu diketahui bahwa AJB saja tidak cukup untuk membuktikan kepemilikan tanah. Sebagaimana pernah dijelaskan dalam artikel Akta PPAT dan Bukti Kepemilikan Tanah, AJB memang dapat membuktikan telah terjadi transaksi jual beli tanah. Akan tetapi, untuk pembuktian yang kuat mengenai kepemilikan atas tanah hanya dapat dibuktikan oleh adanya sertifikat tanah sebagai surat tanda bukti hak atas tanah. Sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 32 PP 24/1997, yaitu: “Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.” Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut. Pasal 1471 KUHPerdata dimana yang berbicara mengenai jual beli, yang secara implisit mempersyaratkan bahwa penjual haruslah pemilik dari barang yang dijual: “Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain., jual beli tersebut batal. Dengan batalnya jual beli tersebut, maka jual beli tersebut dianggap tidak pernah ada, dan masing-masing pihak dikembalikan ke keadaannya semula sebelum terjadi peristiwa “jual beli” tersebut, yang mana hak milik atas tanah tetap berada pada ahli waris.” Terkait kasus anda dimana ada pihak ketiga yang mengaku telah melakukan jual beli dengan orang tua anda namun tidak ada bukti maka berdasarkan pasal 1471 KUHPerdata maka jual beli tersebut dianggap batal, karena tidak memenuhi ketentuan dimaksud. Selain itu, jual beli tanpa menyertakan sertifikat tanah juga bertentangan dengan persyaratan dalam proses jual beli tanah. Demikian, yang dapat saya sampaikan. Semoga bermanfaat. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.