Langkah Hukum atas Pembayaran Uang Muka Pembelian Rumah Warisan yang Tidak Dibalik Nama dan Penjual Menghindar

Dijawab oleh: Giyanto, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Saudara penanya yang kami hormati; Berdasakan pertanyaan Saudara dapat kami jelaskan sebagai berikut: Proses waris. (turun Waris) Tatacara pembuatan akta/sertifikat hak atas tanah waris maka ketika seseorang meninggal dunia, maka secara hukum seluruh harta kekayaannya akan beralih kepada ahli warisnya. Peralihan itu pertama-tama harus mengutamakan wasiat dari pewaris (orang yang meninggal dunia) namun jika tak ada wasiat maka pelaksanaannya dilakukan sesuai ketentuan undang-undang. Peralihan itu meliputi juga kekayaan benda tak bergerak seperti tanah, baik tanah berertifikat maupun tanah non-sertifikat. Sesuai prinsip hukumnya, bahwa mengalihkan kepemilikan hak atas tanah harus melibatkan pejabat umum, maka peralihan hak atas tanah ke tangan ahli waris juga harus didaftarkan di kantor pertanahan. Pendaftaran itu ditegaskan dalam Peraturan Pemerintah No.24 thun 1997 tentang pendaftaran Tanah Pasal 4 ayat (1). Menurut peraturan tersebut, peralihan tanah karena ahli waris harus didaftarkan di kantor pertanahan setempat. Umumnya pendaftaran tanah karena waris disebut juga turun waris. Untuk melakukan turun waris. Hali waris harus menyampaikan dokumen dokumen berikut: 1. Surat permohonan yang ditandatangani oleh pemohon atau kuasanya. 2. Sertipikat asli. 3. Syarat keterangan waris: Bagi warga negara Indonesia asli dibuat oleh ahli waris dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi dan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan dan Camat tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia. Bagi warga negara keturunan Tionghoa akta hak atas waris dari notaris. Bagi warga negara Timur asing lainnya, dari balai harta Peninggalan. 4. Surat pernyataan pembagian yang dibuat oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi, dikuatkan oleh Kepala Desa dan Camat atau akta Notaris atau dengan akta PPAT bagi tanah-tanah yang sudah menjadi kepemilikan bersama. 5. Fotocopy akte kematian yang telah dilegalisir oleh pejabat yang berwenang. 6. Fotocopy KTP dan KK ahli waris yang telah dilegalisir oleh pejabat yang berwenang. 7. Fotocopy SPPT PBB tahun terakhir. 8. Melampirkan bukti SSB BPHTB/SPPD yang telah divalidasi. 9. Melampirkan bukti SSP PPH dalam hal pajak terhutang. Jika bidang tanah dalam turun waris belum bersertifikat, maka selain surat keterangan kematian dan surat keterangan ahli waris, pendaftaran juga wajib menyerahkan alat-alat bukti tambahan. Alat bukti tambahan itu mengenai adanya hubungan hak antara orang yang meninggal dengan bidang tanahnya. Alat bukti itu dapat berupa dokumen tertulis atau keterangan saksi, atau pernyataan pendaftaran yang kadar kebenarannya dianggap cukup. Jika ahli waris lebih dari satu orang turun waris dilakukan kepada semua ahli waris berdasarkan surat tanda bukti sebagai yang berhak sebagai hak bersama. Kantor petanahan akan memasukan semua nama ahli waris ke dalam sertifikat tanah . dengan demikian maka terjadi bahwa nama dalam sertifikat tanah lebih dari satu orang. Jika para ahli waris itu lebih dari satu orang dan semua sepakat untuk menyerahkan bidang tanah tersebut kepada salah satu ahli waris, maka selain surat tanda sebagai ahli waris disampaikan juga akta pembagian waris. Akta ini yang menerangkan bahwa ha katas tanah jatuh kepada seseorang penerima waris. Dalam prosesnya, selain tanda bukti sebagai ahli waris, turun waris kepada satu orang ini juga dilakukan berdasarkan akta pembagian wari tersebut. Peralihan hak atas tanah karena warisan hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT wajib mendaftarkan akta tersebut ke kantor pertanahan selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta, PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikan akta tersebut kepada para pihak yang bersangkutan. Kami jelaskan kembali jika salah satu ahli waris tidak mau menandatangani surat pernyataan persetujuan harta waris hak atas tanah tersebut akan mengalami kesulitan karena tanda tangan persetujuan tersebut merupakan bagian dari syarat pembuatan akta/sertifikat hak atas tanah waris tersebut. Maka Saudara dapat mencari solusinya membicarakan kembali kepada para ahli waris apabila tidak tercapai kesepakatan saudara lebih lanjut berkonsultasi dengan PPAT/Notaris dimana Saudara berdomisili agar mendapat penyelesaian permasalahan tersebut. Prosedur dan syarat jual beli tanah Jual beli hak atas tanah merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu. Jual beli ini didasarkan pada hukum Adat, dan harus memenuhi syarat-syarat seperti: Terang, Tunai dan Rill. Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, Tunai artinya di bayarkan secara tunai, dan Rill artinya jual beli dilakukan secara nyata. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli sebagaimana dimaksud. Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari: PPAT sementara yakni Camat yang oleh karena jabatannya dapat melaksanakan tugas PPAT untuk membuat akta jual beli tanah. Camat disini diangkat sebagai PPAT untuk daerah terpencil atau daerah – daerah yang belum cukup jumlah PPAT nya. PPAT yakni Pejabat Umum yang diangkat oleh kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta jual beli yang bertugas untuk wilayah kerja tertentu. Adapun prosedur jual beli tanah yang harus ditempuh dalam pelaksanaan jual beli tanah dan bangunan adalah sebagai berikut: Akta Jual Beli (AJB) Bilamana sudah tercapai kesepakatan mengenai harga tanah termasuk didalamnya cara pembayaran dan siapa yang menangung biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB) antara pihak penjual dan pembeli, maka para pihak harus datang ke kantor PPAT untuk membuat akta jual beli tanah. Persyaratan Akta Jual Beli (AJB) Hal-hal yang diperlukan dalam membuat Akta Jual Beli tanah di kantor PPAT adalah sebagai berikut: Syarat-syarat yang harus dibawa penjual: Asli sertifikat hak atas tanah yang akan dijual; Kartu Tanda Penduduk; Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sepuluh tahun terakhir; Surat persetujuan suami isteri serta kartu keluarga bagi yang telah berkeluarga. Syarat-syarat yang harus dibawa oleh Calon Pembeli: Kartu Tanda Penduduk Kartu Keluarga Proses pembuatan AJB di Kantor PPAT Persiapan pembuatan AJB sebelum dilakukan proses jual beli: Dilakukan pemeriksaan mengenai keaslian dari sertipikat termaksud di kantor Pertanahan untuk mengetahui status sertifikat saat ini seperti keasliannya, apakah sedang dijaminkan kepada pihak lain atau sedang dalam sengketa kepemilikan, dan terhadap keterangan sengketa atau tidak, maka harus disertai surat pernyataan tidak sengketa atas tanah tersebut; Terkait status tanah dalam keadaan sengketa, maka PPAT akan menolak pembuatan AJB atas tanah tersebut; Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut maka tidak lantas menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum; Penjual diharuskan membayar Pajak Penghasilan (Pph) sedangkan pembeli diharuskan membayar bea perolehan hak atas tanah dan anggunan (BPHTB) dengan ketentuan berikut ini: Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 % Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/harga jual - nilai tidak kena pajak} X 5% Pembuatan Akta Jual Beli Dalam pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis; Dalam pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi; PPAT akan membacakan serta menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, dan bila isi akta disetujui maka oleh penjual dan calon pembeli akta tersebut akan ditandatangani oleh para pihak, sekaligus saksi dan pejabat pembuat akta tanah sendiri; Akta dibuat dua lembar asli, satu disimpan oleh di kantor PPAT dan lembar lainnya akan disampaikan kepada kantor pertanahan setempat untuk keperluan balik nama atas tanah, sedangkan salinannya akan diberikan kepada masing-masing pihak. Setelah Pembuatan Akta Jual Beli Setelah Akta Jual Beli selesai dibuat, PPAT menyerahkan berkas tersebut ke kantor pertanahan untuk balik nama sertipikat; dan Penyerahan akta harus dilakukan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak ditandatangani, dengan berkas-berkas yang harus diserahkan antara lain: surat permohonan balik nama yang telah ditandatangani pembeli, Akta Jual Beli dari PPAT, Sertipikat hak atas tanah, Kartu tanda penduduk kedua belah pihak, Bukti lunas pembayaran Pph, serta bukti lunas pembayaran bea perolehan hak atas tanah dan bangunan. Proses di Kantor Pertanahan Saat berkas diserahkan kepada kantor pertanahan, maka kantor pertanahan akan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah yang selanjutkan akan diberikan kepada pembeli; Nama penjual dalam buku tanah dan sertipikat akan docoret dengan tinta hitam dan diberi paraf oleh kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk; Nama pembeli selaku pemegang hak atas tanah yang baru akan ditulis pada halaman dan kolom yang terdapat pada buku tanah dan sertipikat dengan dibubuhi tanggal pencatatan serta tandatangan kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk; dan Dalam waktu 14 (empat belas) hari pembeli berhak mengambil sertipikat yang sudah dibalik atas nama pembeli di kantor pertanahan setempat. Ditelepon dan didatangi tidak ada etikad baik untuk menyelesaikan. Unpayakan untuk musyawarah secara damai apabilan tidak tercapai maka dapat ambil langkah laporan laporan kepolisi ada indikasi pidana penipuan.  Penipuan diatur dalam pasal 378 KUHP, yang menyebutkan : Barang siapa dengan maksud hendak menguntungkan diri sendiri atau orang lai dengan melawan hak, baik dengan memakai nama palsu atau keadaan palsu, baik dengan akal dan tipu muslihat, maupun dengan karangan perkataan-perkataan bohong, membujuk orang supaya memberikan sesuatu barang, membuat utang atau menghapuskan piutang, dihukum karena penipuan dengan hukuman penjara selama-lamanya 4 (empat) tahun. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.