Upaya Hukum atas Kelalaian Pengelola Apartemen terkait Akses Private Lift dan CCTV Tidak Berfungsi

Dijawab oleh: Mursalim, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Yth. Saudara Cosy Home, di DKI Jakarta. Terima kasih atas pertanyaan yang disampaikan Pengertian Rumah Susun: Penyelenggaraan rumah susun dilakukan oleh pemerintah sesuai dengan tingkat kewenangannya dengan melibatkan peran masyarakat (Pasal 96 UU Rusun). Mengacu Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun (“UU Rusun”), berbunyi: “Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masingmasing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama”. Pasal 1 angka 2 UU Rusun, berbunyi: “Penyelenggaraan rumah susun adalah kegiatan perencanaan, pembangunan, penguasaan dan pemanfaatan, pengelolaan, pemeliharaan dan perawatan, pengendalian, kelembagaan, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran masyarakat yang dilaksanakan secara sistematis, terpadu, berkelanjutan, dan bertanggung jawab”. Pasal 1 angka 3 UU Rusun: “Satuan rumah susun yang selanjutnya disebut sarusun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum”. Pemilik rumah susun (apartemen) adalah orang-orang yang telah membeli secara resmi apartemen tersebut sebagai tempat tinggal dari pengembang (developer) melalui perjanjian jual beli untuk memindahkan hak milik apartemen yang dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang untuk itu (PPAT/Notaris). Tentu perjanjian mengatur hak dan kewajiban kedua belah pihak termasuk menikmati hak private. Perjanjian dapat berupa PPJB dan AJB. Disamping itu ada juga perjanjian lain yang dibuat antara pembeli dengan pengembang yang menerangkan hak dan kewajiban masing-masing. Dari sisi hukum perikatan, perjanjian yang dibuat kedua belah pihak secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatknya dan harus dilaksanakan dengan itikad baik (good faith) sebagaimana diatur Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”), berbunyi: “Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undangundang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik”. Dari segi hukum perjanjian, kesepakatan yang telah dibuat para pihak berlaku sebagai undang-undang yang mengikat untuk dilaksanakan dengan itikad baik. Serta menuntut untuk saling menunaikan prestasi masing-masing. Jika salah satu pihak gagal maka dapat diduga telah terjadi ingkar janji (wanprestasi) yang menimbulkan hak pada pihak yang dirugikan untuk menegur dengan surat panggilan (somasi) sebanyak tiga kali. Jika tidak di perhatikan maka dapat diajukan gugatan ke Pengadilan (tindakan litigasi) sebagaimana Pasal 1238 KUHPerdata. Namun dalam konteks hukum kebiasaan di Indonesia, maka sebelum dilakukan tindakan gugatan (litigasi), ada baiknya dilakukan pendekatan kekeluargaan melalui musyawarah mufakat dengan sesama penghuni apartemen dan pihak pengelola untuk menyelesaikan permasalahan tersebut secara damai diluar pengadilan (nonlitigasi). Karena penyelesaian secara kekeluargaan lebih murah, efisien dan efektif serta menjadi silaturahmi. Pemerintah memiliki peran pembinaan penyelenggaraan rumah susun yang melibatkan masyarakat. Pada umumnya penyelenggaraan rumah susun (apartemen) adalah melibatkan masyarakat yang memiliki forum sebagai wadah penyalur aspirasi masyarakat sekaligus sebagai wadah penyelesaian permasalahan para penghuni. Pada forum tersebut biasanya ada ketua, pengurus, dan anggota. Perhimpunan pemilik dan penghuni sarusun yang selanjutnya disebut PPPSRS adalah badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni sarusun. PPPSRS sebagaimana dimaksud berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama, dan penghunian (Pasal 75 ayat 3). Hak dan Kewajiban Mengacu UU No. 20 Tahun 2011 Tentang Rusun: Hak, Pasal 89 yang berbunyi: Setiap orang mempunyai hak untuk menghuni sarusun yang layak, terjangkau, dan berkelanjutan di dalam lingkungan yang sehat, aman, dan harmonis. (2) Dalam penyelenggaraan rumah susun, setiap orang berhak: a. memberikan masukan dan usulan dalam penyusunan kebijakan dan strategi rumah susun pada tingkat nasional, provinsi, dan kabupaten/kota; b. mengawasi ketaatan para pemangku kepentingan terhadap pelaksanaan kebijakan, strategi, dan program pembangunan rumah susun sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan, baik pada tingkat nasional, provinsi, maupun kabupaten/kota; c. memperoleh informasi, melakukan penelitian, serta mengembangkan pengetahuan dan teknologi rumah susun; d. ikut serta membantu mengelola informasi rumah susun, baik pada tingkat nasional, provinsi, maupun kabupaten/kota; e. membangun rumah susun; f. memperoleh manfaat dari penyelenggaraan rumah susun; g. memperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang dialami secara langsung sebagai akibat penyelenggaraan rumah susun; h. mengupayakan kerja sama antarlembaga dan kemitraan antara pemerintah dan masyarakat dalam kegiatan usaha di bidang rumah susun; dan mengajukan gugatan perwakilan ke pengadilan terhadap penyelenggaraan rumah susun yang merugikan masyarakat. .Kewajiban, Pasal 90 berbunyi: Setiap orang wajib menaati pelaksanaan kebijakan, strategi, dan program pembangunan rumah susun yang dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang rumah susun. Setiap orang dalam menggunakan haknya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 89 wajib menaati ketentuan peraturan perundangan-undangan di bidang rumah susun. (3) Dalam penyelenggaraan rumah susun, setiap orang wajib: a. menjaga keamanan, ketertiban, kebersihan, dan kesehatan di lingkungan rumah susun; b. ikut serta mencegah terjadinya penyelenggaraan rumah susun yang merugikan dan membahayakan orang lain dan/atau kepentingan umum; c. menjaga dan memelihara prasarana dan sarana lingkungan serta utilitas umum yang berada di lingkungan rumah susun; dan d. mengawasi pemanfaatan dan pemfungsian prasarana, sarana, dan utilitas umum di lingkungan rumah susun. Menjawab Pertanyaan Anda: Saya sebagai pemilik bertempat tinggal di salah satu apartemen katagori mewah di Jakarta Selatan. Unit mempunyai private Lift. Terjadi berkali-kali Pintu Privat Lift yang mana seharusnya hanya bisa di buka oleh Pemilik, tetapi pintu bisa dibuka oleh orang lain. Terjadi bukan hanya terhadap saya, tetapi juga terjadi terhadap Pemilik Unit Private lift lainnya. Pihak pengelola seakan2 selalu menghindar dari tanggung jawabnya. Selain saat kejadian CCTV lift juga dalam keadaan mati. Jalur hukum apa yang dapat kami lakukan?. Walaupun pada kejadian atas private lift yang merugikan Anda dimana pihak pengelola menghindar. Namun untuk menyelesaikan permasalahan lebih baik dengan pendekatan musyawarah mufakat lebih dulu. Jika hal itu gagal maka dapat ke langkah hukum lain. Berdarkan Pasal 105 UU No. 20 Tahun 2011 Rusun, mengatur sebagai berikut: Penyelesaian sengketa di bidang rumah susun terlebih dahulu diupayakan berdasarkan musyawarah untuk mufakat. Dalam hal penyelesaian sengketa melalui musyawarah untuk mufakat tidak tercapai, pihak yang dirugikan dapat menggugat melalui pengadilan yang berada di lingkungan pengadilan umum atau di luar pengadilan berdasarkan pilihan yang disepakati para pihak yang bersengketa melalui alternatif penyelesaian sengketa. (3) Penyelesaian sengketa di luar pengadilan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilakukan melalui arbitrase, konsultasi, negosiasi, mediasi, konsiliasi, dan/atau penilaian ahli sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. (4) Penyelesaian sengketa di luar pengadilan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) tidak menghilangkan tanggung jawab pidana. Pasal 106 mengatur: Gugatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 105 ayat (2) dapat dilakukan oleh: a. orang perseorangan; b. badan hukum; c. masyarakat; dan/atau d. pemerintah atau instansi terkait. Sanksi bagi Perusak Prasarana: Pasal 111 mengatur: (1) Setiap orang yang: a. merusak atau mengubah prasarana, sarana, dan utilitas umum yang ada di lingkungan rumah susun; b. melakukan perbuatan yang membahayakan orang lain atau kepentingan umum dalam lingkungan rumah susun; c. mengubah fungsi dan pemanfaatan sarusun; atau d. mengalihfungsikan prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama dalam pembangunan atau pengelolaan rumah susun dipidana dengan pidana penjara paling lama 1 (satu) tahun atau denda paling banyak Rp50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah). Dalam hal perbuatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) mengakibatkan bahaya bagi nyawa orang atau barang, pelaku dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau denda paling banyak Rp250.000.000,00 (dua ratus lima puluh juta rupiah).   Demikian yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.