Status Kepemilikan Tanah yang Dijadikan Jaminan Utang Ketika Debitur Wanprestasi

Dijawab oleh: Supriyatno, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Pertama – tama kami mengucapkan terima kasih atas pertanyaan yang Saudara sampaikan ... Untuk menjawab pertanyaan Saudara, pertama – tama Saudara tidak menjelaskan apak Perjanjian hutang piutang dengan Jaminan Tanah tersebut dilaksanakan di depan Notaris /pejabat yang berwenang atau perjanjian di bawah tangan (diantara yang memberi utang dengan yang menerima Hutang saja). Terlepas dari hal tersebut, dari yang Saudara jelaskan di atas mungkin dapat Kami simpulkan bahwa yang berhutang (debitur) kelihatannya sudah tidak memiliki itikad baik untuk melunasi utangnya. Sedangkan Hutang Piutang dianggap sah secara hukum apabila dibuat suatu perjanjian. Yaitu perjanjian yang berdasarkan Hukum yang diatur dalam Hukum Perdata pasal 1320KuhPerd, bab XIII Perjanjian Pinjam Meminjam, meliputi ; Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. Bahwa semua pihak menyetujui materi yang diperjanjikan, tidak ada paksaan atau dibawah tekanan. Agar tidak membingungkan bahwa jaminan yang objeknya adalah tanah atau benda-benda yang berkaitan dengan tanah menurut hukum disebut jaminan dengan Hak Tanggungan. Dan apabila Pihak menerima hutang tidak ada itikad untuk melaksanakan perjanjian untuk melunasi hutang, berdasarkan ketentuan dalam Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (UUHT), terdapat 3 (tiga) cara penyelesaiannya yaitu : Eksekusi melalui pengadilan Berdasarkan Ketentuan Pasal Pasal 14 ayat 2 dan 3 UUHT serta penjelasannya, bahwa eksekusi jaminan utang dapat melalui pengadilan, sebab dalam akta atau sertifikat hak tanggungan terdapat titel “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”, yang membuat sertifikat hak tanggungan tersebut punya kekuatan eksekutorial (dapat dieksekusi) seperti putusan pengadilan yang sudah berkekuatan hukum tetap. Caranya, Saudara cukup mengajukan permohonan eksekusi ke Ketua Pengadilan Negeri di mana objek tanah (jaminan) berada. Atas dasar permohonan tersebut, Ketua Pengadilan akan melakukan aanmaning (peringatan) kepada debitur, dengan melampirkan data dukung antara lain : Surat Perjanjian Hutang Piutang dan Saksi dan jika memungkinkan adanya bukti bahwa yang bersangkutan telah melanggar/tidak menepati isi perjanjian. Jika Bukti/data dukung telah disiapkan Saudara dapat mengajukan kepada Pengadilan yang memuat agar pihak yang berhutang untuk memenuhi isi perjanjian (Pasal 1243 KuH.Per)Agar Pihak yang 2.  Eksekusi atas kekuasaan sendiri Pasal 20 ayat 1 huruf a Jo Pasal 6 UUHT Eksekusi atas kekuasaan sendiri, maksudnya Saudara bisa mengeksekusi (menjual) tanah tersebut atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum dan hasilnya anda ambil untuk melunasi utang debitur kepada anda. Dalam eksekusi atas kekuasaan sendiri, Anda tidak perlu meminta penetapan Ketua Pengadilan Negeri setempat. Cukup mengajukan permohonan kepada Kepala Kantor Lelang Negara setempat untuk dilaksanakan pelelangan umum atas tanah (objek hak tanggungan) tersebut. 3.  Eksekusi melalui penjualan di bawah tangan Sejanjutnya berdasarkan ketentuan Pasal 20 ayat 2 UUHT yang mengandung arti bahwa Saudara bisa menjual objek (tanah) tersebut di bawah tangan, tanpa harus melalui penetapan pengadilan. Hal ini bisa dilakukan selama ada kesepakatan/persetujuan antara pemberi (debitur) dan pemegang hak tanggungan (kreditur), dan dengan cara tersebut akan diperloleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. Caranya, dengan mencantumkan dalam perjanjian utang-piutang, bahwa Saudara berwenang menjual sendiri tanah tersebut secara di bawah tangan, atau minta debitur memberikan Surat Kuasa Khusus yang memberikan kekuasaan kepada Saudara untuk dapat menjual sendiri tanah tersebut secara di bawah tangan. Sebagai tambahan, pelaksanaan eksekusi di bawah tangan hanya dapat dilakukan setelah lewat 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau  pemegang hak tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikitnya-dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan dan/atau media masa setempat, serta tidak ada yang menyatakan keberatan (Pasal 20 ayat 3 UUHT) Demikian Jawaban yang dapat kami berikan. Semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.