Prosedur Pemecahan Sertifikat Tanah dan Pembuktian Kepemilikan atas Luas PBB 145 m2 yang Sebagian Belum AJB/SHM

Dijawab oleh: Setiyo Budi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Yth Abdi Sebelum menjawab pertanyaan saudara, mari kita meliat sisi hukum terkait AJB itu sendiri. Ketika melakukan jual beli rumah, AJB atau akta jual beli merupakan salah satu dokumen penting yang tidak boleh terlewatkan di antara dokumen-dokumen lain yang nantinya juga akan Anda miliki. Akta ini penting untuk menghindari penipuan dan memastikan terjadinya transaksi antara penjual dan pembeli. Apa itu Akta Jual Beli (AJB) Seperti namanya, akta jual beli merupakan akta autentik atau dokumen sebagai bukti yang menunjukkan telah terjadinya proses jual beli sehingga terjadi peralihan hak atas tanah dan bangunan. Akta ini tidak bisa dibuat sendiri begitu saja karena yang berwenang untuk membuatnya adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Sementara itu, PPAT diangkat oleh kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) RI. Selain dibuat oleh pejabat khusus, penandatangannya juga dilakukan di hadapan seorang notaris. Fungsi Akta Jual Beli Akta Jual Beli rumah memiliki beberapa fungsi penting yang membuat keberadaannya tidak dapat digantikan, antara lain: a) Bukti adanya transaksi jual beli rumah atau tanah yang sah dengan kesepakatan harga dan ketentuan lain yang telah disetujui oleh kedua belah pihak. b) Menjadi landasan agar pihak penjual maupun pembeli memenuhi kewajibannya masing-masing dalam proses jual beli rumah atau tanah. c) Ketika salah satu pihak gagal memenuhi kewajibannya, maka akta jual beli tersebut dapat digunakan sebagai bukti untuk menuntut kewajiban pihak yang lalai. Tahapan Mengurus AJB AJB baru bisa dibuat ketika kedua belah pihak telah membayar seluruh kewajiban pajak yang timbul atas transaksi jual beli properti tersebut. Untuk penjual, pajaknya berupa Pajak Penghasilan (PPh) final dengan besar 2,5% dari nilai perolehan hak. Untuk pembeli, pajak yang dikeluarkan adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Besarnya adalah 5% dari nilai perolehan hak setelah dikurangi NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Nilai NPOPTKP ini berbeda untuk masing-masing daerah, jadi Anda perlu mencari tahu besarannya ke Dinas Pendapatan Daerah di kota tempat properti tersebut berada. Pembuatan AJB harus dihadiri oleh beberapa orang antara lain penjual, pembeli, serta dua orang saksi. Jika pembeli sudah menikah, maka suami istri harus hadir. Jika pembeli atau penjual tidak dapat hadir, maka dapat diwakilkan oleh orang yang telah diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis. PPAT akan membuat dua lembar asli AJB. Satu lembar disimpan oleh PPAT, sedangkan satu lembar lainnya akan diserahkan ke Kantor Pertanahan untuk melaksanakan proses Balik Nama. Ketika sudah jadi, salinan AJB akan diberikan kepada penjual dan pembeli. Biaya pembuatan AJB biasanya sebesar 1% dari nilai transaksi yang tertera di akta dan akan ditanggung oleh penjual dan pembeli. Ketika AJB sudah jadi, selanjutnya Anda dapat mengurus pendaftaran peralihan hak atau mengajukan balik nama sertifikat agar bisa mendapatkan SHM atas nama Anda sendiri. Proses ini dilakukan di kantor pertanahan setempat dengan menggunakan AJB. Kekuatan Hukum Akta Jual Beli Sertifikat tanah memang merupakan bukti terkuat kepemilikan lahan atau bangunan. Namun, bukan berarti AJB tidak memiliki peran penting dalam proses jual beli tanah. Meskipun bukan bukti atas kepemilikan tanah, akta ini berperan sebagai bukti peralihan hak atas properti yang dijual. AJB diperlukan ketika Anda akan membuat sertifikat tanah. Akta ini merupakan bukti bahwa peralihan hak dengan cara jual beli tersebut telah sah sehingga bisa dibuatkan sertifikat tanahnya oleh PPAT. Bagaimanapun juga, sertifikat tanah adalah bukti kepemilikan yang memiliki kekuatan di mata hukum, bukan AJB. Dasar hukum AJB sebagai bukti peralihan hak atas tanah merujuk pada Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”), yang menerangkan bahwa peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan, salah satunya, melalui jual beli, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta PPAT. AJB dapat dijadikan dasar untuk melakukan peralihan hak karena jual beli sekaligus melakukan pemecahan tanah induk guna pendaftaran perubahan pendaftaran tanah. Permohonan pemecahan tanah induk yang telah didaftar, diajukan oleh pemegang hak atau kuasanya ke Kantor Pertanahan dengan menyebutkan untuk kepentingan apa pemecahan tersebut dilakukan dan melampirkan: 1. sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan; 2. identitas pemohon; 3. persetujuan tertulis pemegang hak tanggungan, apabila hak atas tanah yang bersangkutan dibebani hak tanggungan. Dalam permasalahan anda tidak perlu kawatir jika AJB saudara pembikinanya melalui PPAT Artinya secara otomatis pemecahan sudah tertuang dalam surat ukur yang disampaikan oleh PPAT ke BPN setempat dimana saudara tinggal. Demikian yang bisa saya sampaikan semoga bermanfaat untuk kita semua DISCLAIMER: Jawaban Konsultasi Hukum Semata-Mata Hanya Sebagai Pendapat Hukum Dan Tidak Mengikat Sebagaimana Putusan Pengadilan. Dasar Hukum : Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”), yang menerangkan bahwa peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan, salah satunya, melalui jual beli, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta PPAT. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.