Ketentuan Waktu, Syarat, dan Dasar Hukum Penerbitan SHMSRS oleh Kantor Pertanahan Pasca Perubahan UU Rumah Susun melalui UU Cipta Kerja

Dijawab oleh: Ridwan, S.H., S.IP., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Menjawab pertanyaan yang disamaikan oleh sdr. Apri tentang persyaratan apa saja untuk bisa diterbitkan SHMSRS oleh Kantor Pertanahan, kami akan coba menjawab dan menjelaskan berdasarkan aspek yuridis sebagaimana yang diatur dalam peraturan perundang-undangan. Adapun persyaratan yang biperlukan untuk sebagai lampiran, karena yang mengajukan ke kantor Pertanahan adalah Pengembang/Developer antara lain : Fotokopi identitas pemohon (KTP,KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket. Sertipikat Hak Atas Tanah yang merupakan tanah bersama (asli) Proposal pembangunan rumah susun. Ijin layak huni dan persyaratan lain yang diperlukan. Adapun kapan diterbitkan SHMSRS itu sangat tergantung kelengkapan administrasi yang dibutuhkan termasuk status tanah yang perlu diselesaikan legalitasnya atau tanah tidak sengketa.. SHMSRS juga tidak dapat diterbitkan dengan cepat jika apartemen dikembangkan di atas lahan yang dibeli dari beberapa pemilik tanah. Pengembang terlebih dahulu harus mengubah status tanah dan kemudian melakukan proses balik nama, dan hal ini membutuhkan waktu dan proses yang panjang. SHMSRS apartemen terkadang memang membutuhkan waktu yang lama untuk diterbitkan. Namun sebelum membeli apartemen, Anda harus memastikan bahwa pengembang merupakan developer yang dapat dipercaya dan apartemen yang Anda beli tidak memiliki masalah legalitas dengan memastikan ketersediaan Izin Lokasi, Izin Prinsip, SKRK, ANDALALIN, AMDAL, dan IMB. Pihak developer/pengembang rumah susun wajib untuk menyelesaikan pemisahan terlebih dahulu atas satuan-satuan rumah susun yang meliputi bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama (lihat Pasal 7 ayat [3] UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun/UURS jo Pasal 39 PP No. 4 Tahun 1988 tetang Rumah Susun/PP No. 4 Tahun 1988).   Pemisahan tersebut dilakukan dengan Akta Pemisahan, untuk lebih jelasnya dapat dilihat ketentuan Pasal 2, Pasal 3 dan Pasal 4 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 2 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun (“PKBPN No. 2 Tahun 1989”):   Pasal 2 (1)    Akta pemisahan dilengkapi dengan pertelaan yang jelas dalam bentuk gambar, uraian dan batas-batas pemilikan satuan rumah susun yang mengandung nilai perbandingan proporsional. (2)    Pertelaan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) pasal ini ditetapkan oleh penyelenggara pembangunan rumah susun. Pasal 3 (1)   Akta pemisahan dibuat dan diisi sendiri oleh penyelenggara pembangunan rumah susun. (2)   Tata cara pengisian akta pemisahan sesuai dengan pedoman terlampir. Pasal 4 (1)    Penyelenggara pembangunan wajib meminta pengesahan isi akta pemisahan yang bersangkutan kepada Pemerintah Daerah Tingkat II Kabupaten/Kotamadya setempat atau kepada Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta, apabila pembangunan rumah susun terletak di wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta. (2)    Akta pemisahan setelah disahkan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) pasal ini harus didaftarkan oleh penyelenggara pembangunan pada Kantor Pertanahan setempat, dengan melampirkan: a.      Sertipikat hak atas tanah; b.      Izin Layak Huni; c.      Warkah-warkah lainnya yang diperlukan”   Hak milik atas satuan rumah susun terjadi sejak didaftarkannya akta pemisahan dengan dibuatnya Buku Tanah untuk setiap satuan rumah susun yang bersangkutan (Pasal 39 ayat [5] PP No. 4 Tahun 1988).   Terhadap buku tanah tersebut kemudian dapat diterbitkan Sertifikat Hak Milik Atas Rumah Susun (Pasal 7 ayat [1] Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pembuatan Buku Tanah serta Penerbitan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun/PKBPN No. 4 Tahun 1989).   SHMRS dibuat dengan cara: a.      membuat salinan dari buku tanah yang bersangkutan. b.      membuat salinan surat ukur atas tanah bersama. c.      membuat gambar daerah satuan rumah susun yang bersangkutan Salinan-salinan tersebut kemudian dijilid menjadi sebuah dokumen yang disebut dengan Sertifikat (lihat Pasal 7 ayat [2] dan ayat [3] PKBN No. 4 Tahun 1989).   Jadi, secara singkat dapat dilihat bahwa dasar dari diterbitkannya SHMRS ini didapat dari akta pemisahan yang telah disahkan dan didaftar, kemudian dari akta pemisahan tersebut dibuatlah buku tanah sebagai dasar penerbitan SHMRS. SHMRS yang diterbitkan tersebut merupakan tanda bukti hak milik terhadap satuan rumah susun yang dimiliki (Pasal 9 ayat (1) UURS jo. Pasal 7 ayat (4) PKBN No. 4 Tahun 1989). Perlu diketahui bahwa UU No. 20 Tahun 2011 tentang SHMSRS sudah diubah dengan UU Cipta Kerja sepanjang belum ada ketentuan yangt baru tetap masih bisa mengacu pada tetentuan yang lama. Demikian yang bisa saya jelaskan, semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih