Proses Jual Beli Rumah atas Nama Pemilik yang Hilang dan Sertifikat yang Digadaikan oleh Ahli Waris ke Bank

Dijawab oleh: Nurhayati, S.H., M.Si. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaan Saudara Hera kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional terkait jual beli rumah warisan. Perlu kami sampaikan bahwa pada dasarnya jual beli adalah perjanjian, dan perjanjian itu sah jika memenuhi unsur sebagiamana ditentukan dalam Pasal 1320 KUHPerdata: Adanya kata sepakat bagi mereka yang mengikatkan dirinya; Maksudnya para pihak yang membuat perjanjian harus sepakat atau setuju mengenai hal-hal pokok atau materi yang diperjanjikan, dimana kesepakatan itu harus dicapai dengan tanpa ada paksaan, penipuan atau kekhilafan (Pasal 1321 KUH Perdata) Kecakapan para pihak untuk membuat suatu perikatan; Maksudnya perjanjian tersebut dilakukan oleh pihak-pihak yang cakap atau yang dibolehkan oleh hukum untuk membuat perjanjian yaitu orang yang sudah dewasa, yakni sudah berumur genap 21 tahun (Pasal 1330 KUHPerdata), dan orang yang tidak sedang di bawah pengampuan. Suatu hal tertentu; Maksudnya dalam membuat perjanjian, apa yang diperjanjikan (objek perikatannya) harus jelas. Setidaknya jenis barangnya itu harus ada (lihat Pasal 1333 ayat 1 KUHPerdata). Suatu sebab (causa) yang halal.; Maksudnya tidak boleh memperjanjikan sesuatu yang dilarang undang-undang atau yang bertentangan dengan hukum, nilai-nilai kesopanan ataupun ketertiban umum (Pasal 1337 KUH Perdata). Jika sudah memenuhi ke empat syarat di atas, maka perjanjian tersebut adalah sah. Tapi perjanjian bisa diminta dibatalkan bahkan batal demi hukum jika tidak memenuhi syarat-syarat tersebut.Terkait dengan pertanyaan saudara untuk menjual rumah warisan kakek, maka harus memenuhi syarat sahnya perjanjian di atas, khususnya terkait dengan syarat objektf, dimana objeknya berupa rumah warisan kakek harus memenuhi syarat sahnya perjanjian diatas. Khususnya terkait dengan syarat objeknya dimana objeknya berupa rumah warisan kakek harus jelas kepemilikannya karena keberadaan kakek juga tidak jelas apa masih hidup atau sudah meninggal. Jika rumah kakek tersebut akan dijual maka harus jelas dahulu status kakek sehingga para ahli waris yaitu nanak-anaknya dapat menjual rumah warisan tersebut. Para ahli waris dapat mengajukan penetapan ke pengadilan terkait status kakek saudara. Pasal 467 KUHPerdata menentukan bahwa seseorang yang telah pergi meninggalkan tempat kediamannya dalam jangka waktu 5 tahun, atau telah lewat waktu 5 tahun sejak terakhir didapat berita kejelasan tentang keadaan orang tersebut, maka pengadilan bisa menetapkan secara hukum bahwa orang itu telah meninggal terhitung sejak hari ia meninggalkan tempat tinggalnya, atau sejak hari berita terakhir mengenai hidupnya. Apabila seseorang meninggalkan tempat tinggalnya (hilang) dengan tak memberikan kuasa kepada seseorang untuk mengurus kepentingan-kepentingannya, maka keluarga yang berkepentingan dapat mengajukan langsung permohonan kepada pengadilan setempat untuk dapat diputuskan pembagian harta warisan dan kepastian meninggalnya orang yang hilang tersebut oleh hakim. Pengadilan akan melakukan pemanggilan orang yang hilang tersebut ke persidangan dalam waktu 3 bulan. Dalam pelaksananaya apabila orang tersebut tidak dapat menghadap untuk memberikan kesan dan petunjuk bahwa dia masih hidup, walaupun telah dipanggil, maka harus dipanggil untuk yang kedua kalinya, begitu seterusnya sampai panggilan ketiga, jangka waktu penggilan adalah tiga bulan. Panggilan tersebut diumumkan di surat-surat kabar, papan pengumuman di pengadilan dan papan pengumuman di alamat terakhir orang tersebut diketahui. Apabila sudah dipanggil 3 kali tetap tidak datang menghadap, maka pengadilan bisa menetapkan secara hukum bahwa orang tersebut telah meninggal, terhitung sejak hari ia meninggalkan tempat tinggalnya atau sejak hari terakhir mengenai hidupnya. Tanggal pasti tentang penetapan meminggalnya secara hukum yang bersangkutan harus dinyatakan secara jelas dalam putusan. Setelah ada pernyataan kematian, maka para ahli waris dapat mengurus segala harta kekayaan yang ditinggalkan. Sebelum melakukan jual beli rumah warisan tersebut perlu dilakukan langkah berikut: Melakukan musyawarah antara penerima waris; Sebelum menjual rumah warisan, ada baiknya para ahli waris bemusyawarah. Persetujuan seluruh ahli waris adalah hal yang penting dan dapat melancarkan transaksi jual beli. Setelah proses jual beli, kehadiran seluruh ahli waris diperlukan utnuk melakukan penandatangan Akta Jual Beli (AJB) di kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris. Bila dalam proses penandatangan ada ahli waris yang berhalangan hadir maka bisa diwakilkan dengan syarat ada surat kuasa darinya. Dokumen yang perlu disiapkan; Surat keterangan kematian; menyiapkan surat atau akta kematian dari mendiang orang tua yang meninggal. Hal ini bertujuan agar pembeli rumah mengetahui dengan pasti bahwa pemilik rumah warisan benar telah meninggal dan sudah diserahkan pada para ahli warisnya. Surat keterangan kematian yang resmi terdapat tanda tangan dan cap dari kantor dinas kependudukan dan catatan sipil setempat. Surat Keterangan Waris; surat ini merupakan syarat mutlak dan wajib karena yang dijual adalah rumah warisan . surat ini berisi keterangan mengenai siapa saja yang termasuk dalam ahli waris. Selain surat kematian dan keterangan waris, pihak ahli waris juga wajib menyiapkan dokumen data tanah, diantaranya : Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir, berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti bayarnya); dan Sertifikat tanah untuk pengecekan dan balik nama. Kedua dokumen tersebut harus wajib ada dan selanjutnya lengkapi dengan: Izin Mendirikan Bangunan (untuk diserahkan kepada pembeli setelah proses Akta Jual Beli selesai); Bukti pembayaran rekening listrik, telepon, air; dan Surat Roya dari bank bersangkutan jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik). Dalam kasus yang saudara sampaikan sertifikat rumah warisan tersebut telah digadaikan ke bank oleh anak pertama kakek saudara, dan kami berasumsi hal tersebut tidak diketahui saudara-saudaranya yang lain, dan kemungkinan ada pemalsuan dokumen sehingga pihak bank mau memberikan pinjaman dengan jaminan sertifikat rumah atas nama kakek saudara. Perbuatan menggadaikan tanpa sepengetahuan para ahli waris merupakan suatu perbuatan melawan hukum yang merupakan kejahatan penggelapan dalam kategori delik aduan yang berdasarkan ketentuan Pasal 367 ayat (2) KUHP dapat dilaporkan ke pihak kepolisian untuk ditindaklanjuti. Namun sebaiknya hal ini dimusyawarahkan secara baik-baik di keluarga, sehingga sertifikat tersebut dapat diambil dari pihak bank. Demikian penjelasan tentang permasalahan hukum saudara, semoga dapat bermanfaat dan membantu. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai nasihat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum : Kitab Undang-Undang Hukum Perdata; Kitab Undang-undang Hukum Pidana (KUHP) Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih