Keterlambatan Penyerahan SHM Rumah Syariah Cash oleh Developer yang Belum Mengurus Perizinan dan Pemecahan Sertifikat

Dijawab oleh: Sumarno, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Sebelum menjawab pertanyaan Saudara, pertama-tama saya sampaikan terima kasih atas partisipasinya dalam memanfaatkan layanan konsultasi online yang diberikan oleh kami para Penyuluh Hukum Badan Pembinaan Hukum Nasional, Kementerian Hukum dan HAM RI. Sebagaimana yang Saudara sampaikan, bahwa Saudara telah membeli sebuah rumah kepada developer syariah dengan menggunakan akad jual beli secara istishna. Jual beli menurut hukum Islalm pada umumnya dapat dibagi menjadi tiga macam, yaitu : Pertama, jual beli barang yang tampak oleh mata. Yaitu jual beli yang ketika akad dilakukan barang tersebut sudah ada dan langsung diterima oleh pembeli. Kedua, jual beli barang yang tidak tampak oleh mata. Karena ketiadaan barang tersebut maka pembeli bisa mendapatkan barang tersebut dengan cara dipesan. Sebagai konsekuensinya, penjual menjadi jaminan akan adanya barang tersebut di kemudian hari. Dapat dengan cara dibayar diawal, dicicil ataupun diakhir. Ketiga, jual beli barang ghaib. Yaitu jual beli yang barang tersebut tidak pernah ada sehingga jual beli ini hukumnya haram. Terkait akad jual beli tersebut, dalam Islam dikenal adanya akad salam dan akad istishna. Kedua akad ini adalah akad pembelian sesuatu barang atau benda dengan sistem dipesan terlebih dahulu. Dan proses jual beli secara demikian dalam Islam diperbolehkan. Akad istishna adalah akad jual beli dalam bentuk pemesanan pembuatan barang tertentu dengan kriteria dan persyaratan tertentu yang disepakati antara pemesan (pembeli/mustashni) dan penjual (pembuat, shani). Berdasarkan fatwa Dewan Syariah Nasional - Majelis Ulama Indonesia (DSN – MUI), dijelaskan bahwa jual beli istishna’ adalah akad jual beli dalam bentuk pemesanan pembuatan barang tertentu yang disepakati antara pemesan (pemesan, mustashni’) dan penjual (pembuat, shani’). Berdasarkan fatwa DSN- MUI Nomor 06/DSN-MUI/IV/2000 dijelaskan bahwa ada 3 (tiga) ketentuan dibolehkan : a. Ketentuan tentang Pembayaran, dimana alat bayar harus diketahui jumlah dan bentuknya, baik berupa uang, barang, atau manfaat, pembayaran yang dilakukan sesuai dengan kesepakatan,dan tidak boleh dalam bentuk pembebasan hutang. b. Ketentuan tentang Barang, harus jelas ciri-cirinya dan dapat diakui sebagai hutang, dapat dijelaskan spesifikasinya, penyerahan barang dilakukan kemudian, waktu dan tempat penyerahan barang harus ditetapkan berdasarkan kesepakatan, pembeli (mustashni) tidak boleh menjual barang sebelum menerimanya, tidak boleh menukar barang, kecuali dengan barang sejenis sesuai kesepakatan, dam dalam hal terdapat cacat atau barang tidak sesuai dengan kesepakatan, pemesan memiliki hak khiyar (hak memilih) untuk melanjutkan atau membatalkan akad c. Ketentuan Lain : yaitu dalam hal pesanan sudah dikerjakan sesuai dengan kesepakatan, hukumnya mengikat, semua ketentuan dalam jual beli salam yang tidak disebutkan di atas berlaku pula pada jual beli istishna, jika salah satu pihak tidak menunaikan kewajibannya atau jika terjadi perselisihan di antara kedua belah pihak, maka penyelesaiannya dilakukan melalui Badan Arbitrase Syari’ah setelah tidak tercapai kesepakatan melalui musyawarah. Arbitrase adalah penyelesaian atau pemutusan sengketa oleh seorang hakim atau para hakim berdasarkan persetujuan bahwa para pihak akan tunduk pada atau menaati keputusan yang diberikan oleh hakim yang mereka pilih. Arbitrase adalah cara penyelesaian sengketa di luar lembaga litigasi atau peradilan yang diadakan oleh para pihak yang bersengketa, atas dasar perjanjian atau kontrak yang telah mereka adakan sebelumnya atau sesudah terjadi sengketa. Para pemutus atau arbiternya dipilih dan ditentukan oleh para pihak yang bersengketa, dengan tugas menyelesaiankan persengketaan yang terjadi di antara mereka. Perjanjian Arbitrase adalah suatu kesepakatan berupa klausula arbitrase yang tercantum dalam suatu perjanjian tertulis yang dibuat para pihak sebelum sengketa atau suatu perjanjian arbitrase yang dibuat para pihak setelah sengketa. Badan Arbitrase Syariah Nasional (BASYARNAS) adalah satu-satunya lembaga arbitrase Islam di Indonesia. Secara formal eksistensi lembaga ini mempunyai dasar hukum yang kuat dalam struktur hukum Indonesia. Undang-undang di Indonesia memberikan peluang bagi para pihak yang bersengketa untuk menyelesaikan sengketa ke lembaga independen di luar pengadilan. Hal ini diatur secara tegas dalam Undang-Undang No. 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Peyelesaian Sengketa Alternatif dan Undang-Undang No. 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman. Pasal 58 UU Kekuasaan Kehakiman menyatakan bahwa upaya penyelesaian sengketa perdata dapat dilakukan di luar pengadilan negara melalui arbitrase atau penyelesaian sengketa alternatif. Basyarnas merupakan lembaga yang cocok dalam menyelesaikan sengketa perbankan dan keuangan syariah, karena tujuan utama didirikannya lembaga ini adalah untuk menyelesaikan sengketa muamalat di bidang perdagangan, keuangan, perbankan jasa dll secara cepat dan fair berdasarkan kepada prinsip syariah. Kasus yang Saudara hadapi ini muncul karena adanya ketidakcermatan Saudara sebelum melakukan transaksi pembelian rumah tersebut. Karena pada dasarnya, kita secara langsung dapat melihat keabsahan dan kinerja dari developer tersebut, terkait kedudukan dan keabsahan developer tersebut. Pada dasarnya, ada 7 (tujuh) syarat perizinan yang harus ditempuh seorang Developer, yaitu : 1. Izin Prinsip Izin ini dikeluarkan oleh BAPPEDA (Badan Perencanaan Pembangunan Daerah). Izin prinsip berisi persetujuan prisip bahwa lokasi yang diajukan disetujui atau diberi izin untuk dibuat bangunan atau perumahan dengan syarat-syarat yang harus dipenuhi. Sebelum mendapatkan izin ini, Developer wajib menyampaikan proposal kemudian diuji oleh BAPPEDA dalam siding, komisi terkait dari Dewan Perwakilan Rakyat Daerah (DPRD). Lurah, camat serta tokoh masyarakat seringkali diundang untuk menghadiri sidang. 2. Izin Pemanfaatan Tanah (IPT) IPT (Izin Pemanfaatan Tanah) merupakan syarat lain yang harus diurus oleh Developer. Syarat IPT terdapat dalam izin prinsip. IPT atau di daerah seringkali disebut IPPT (Izin Perubahan Tanah/Izin Perubahaan pemanfaatan Tanah) dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). IPT juga memuat penggunaan tanah dari pekarangan menjadi perumahan. 3. Izin Site Plan Izin site plan atau pengesahan site plan adalah syarat yang harus dilampirkan dalam izin prinsip. Diterbitkan oleh Dinas Kimpaswil (Permukiman, Prasarana, dan Sarana Wilayah). Site plan yang telah Developer rancang dalam suatu perencanaan lahan wajib disahkan oleh lembaga terkait. Kimpaswil akan memeriksa apakah susunan atau komposisi lahan yang ditujukan untuk kepentingan komersial dengan lahan fasilitas umum sudah sesaui ketentuan. Apabila sudah, maka pengesaha site plan tidak akan terkendala masalah. 4. Izin Pell Banjir Izin ini dikeluarkan Oleh Dinas Kimpraswil. Terkait dengan rekomendasi ketinggian kawasan dari titik tertinggi banjir rata-rata di daerah tersebut. Tujuannya agar lokasi kamu bebas banjir. 5. Izin Pengeringan Jika lokasi kamu bersertifikat sawah, maka kamu wajib mengurus izin pengeringan. Meskipun fisik sawah sudah beruapa perkarangan. Izin ini diterbitkan oleh dinas pertanian setempat. 6. Izin Ketinggian Bangunan Jika properti yang hendak Developer bangun berdekatan dengan landasan udara pesawat terbang (bandara), Developer wajib untuk mengurus izin tambahan ini. Izin ini dikeluarkan oleh pengelola bandara setempat. Terdapat batas ketinggian bangunan untuk radius tertentu di kawasan seputaran bandara. Bahkan, apabila lokasi perumahan merupakan daerah yang merupakan jalur lurus turunya pesawat, Developer dapat mengurus dan mendapatkan izin ini. 7. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) Antrian perizinan yang kelihatan panjang akan berujung pada turunnya IMB. Terdapat 2 macam IMB yakni, IMB induk dan IMB pecah. Prinsip dasar IMB induk adalah IMB yang dikeluarkan untuk pemilik lahan induk, sedangkan IMB pecah adalah IMB yang sudah diatas namakan konsumen. IMB dikeluarkan oleh Dinas Kimpraswil atau Dinas Cipta Karya atau bisa juga dikeluarkan oleh dinas satu atap, bahkan kelurahan atau kecamatan setempat juga berwenang. Peraturan ini berbeda-beda di masing-masing daerah. Berdasarkan ketujuh persyaratan yang harus dipenuhi oleh sebuah developer, jika seluruhnya dipenuhi seharusnya tidak akan terjadi kasus seperti yang Saudara alami. Mengingat hingga saat ini pihak Developer tetap saja hanya memberikan janji-janji dan ada indikasi wanprestasi maka tindakan yang Saudara dapat lakukan adalah mengajukan gugatan kepada pihak Developer baik secara perdata maupun pidana, termasuk juga melakukan upaya penyelesaian masalah ini melalui Badan Arbitrase Syariah Nasional (BASYARNAS) karena kasus ini termasuk perjanjian yang didasarkan pada prinsip-prinsip syariah. Secara perdata, Saudara dapat mengirimkan somasi kepada pihak Developer. Somasi merupakan peringatan atau teguran agar pihak Developer dapat memenuhi semua prestasinya atau kewajibannya sesuai apa yang sudah diperjanjikan. Somasi ini dapat dilakukan berdasarkan Pasal 1238 KUHPerdata yang menyatakan : “Si berutang adalah lalai, apabila ia dengan surat perintah atau dengan sebuah akta sejenis itu telah dinyatakan lalai, atau demi perikatannya sendiri, ialah jika ini menetapkan, bahwa si berutang harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yg ditentukan.” Sedangkan untuk jalur hukum pidana, Saudara dapat mengadukan hal ini ke pihak berwajib dengan tuduhan pihak Developer telah melakukan Perbuatan Curang sebagaimana diatur dalam Pasal 378 KUHP yang menyatakan : Barangsiapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun. Selain berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Pidana, pengajuan gugatan tersebut juga didasarkan pada ketentuan Pasal 8 ayat (1) huruf f Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, yang menyatakan : “Pelaku usaha dilarang memproduksi dan/atau memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi penjualan barang dan/atau jasa tersebut.” Pelaku usaha (dalam hal ini developer) yang melanggar ketentuan tersebut terancam sanksi pidana paling lama 5 tahun atau denda maksimal Rp2 miliar. Ancaman sanksi ini termuat dalam Pasal 62 UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Ancaman pidana lain bagi pengembang yang membangun perumahan yang tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi dan persyaratan yang diperjanjikan juga diatur dalam Pasal 134 jo Pasal 151 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman yakni denda maksimal Rp 5 miliar. Selain sanksi berupa denda, developer juga dapat dijatuhi sanksi administratif sebagaimana terdapat dalam Pasal 150 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman mulai dari peringatan tertulis, pencabutan izin usaha, hingga penutupan lokasi. Terkait pertanyaan Saudara apakah IMB tersebut dapat diurus oleh para penghuni, hal ini dapat saja dilakukan jika memang ada pernyataan atau surat kuasa dari pihak Developer, mengingat umumnya lahan yang ada dalam satu komplek perumahan ijin IMB nya masih menjadi satu, dan seharusnya pada saat rumah-rumah yang sudah terbayar lunas maka pihak developer langsung melakukan pemecahan IMB nya dari IMB Induk. Demikian, yang dapat saya sampaikan. Semoga bermanfaat. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum : - Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen; - Undang-Undang No. 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Peyelesaian Sengketa Alternatif - Undang-Undang No. 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman; - Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman; - Kitab Undang-Undang Hukum Perdata; - Kitab Undang-Undang Hukum Pidana. - Fatwa DSN- MUI Nomor 06/DSN-MUI/IV/2000 Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.