Sengketa Kepemilikan Tanah Tanpa Sertifikat Berdasarkan Perjanjian Jual Beli dan Penolakan Pemilik Lama Saat Proses Pemecahan Sertifikat

Dijawab oleh: Rr Yuliawiranti S, S.H., C.N., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Berdasarkan permasalahan hukum yang disampaikan oleh klien, dapat dijelaskan sebagai berikut: 1. Bahwa berdasarkan keterangan klien, bahwa pemilik tanah terdahulu tidak mengakui adanya jual beli tanah tersebut padahal klien memiliki perjanjian jual belinya, oleh karena itu perlu dijelaskan terlebih dahulu prinsip jual beli tanah berdasarkan hukum pertanahan di Indonesia. 2. Bahwa berdasarkan hukum pertanahan di Indonesia, setiap jual beli tanah dibawah tangan yang dilakukan oleh para pihak atau dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah masih menggunakan prinsip aturan Hukum Adat yang berlaku. Syarat sahnya jual beli hak atas tanah menurut hukum adat adalah terpenuhinya tiga unsur yaitu tunai, riil dan terang. Yang dimaksud dengan tunai adalah penyerahan hak oleh penjual dilakukan bersamaan dengan pembayaran oleh pembeli dan seketika itu juga hak sudah beralih. Harga yang dibayarkan itu tidak harus lunas, selisih harga dianggap sebagai hutang pembeli kepada penjual yang termasuk dalam lingkup hukum hutang piutang bukan hukum pertanahan. Sifat riil berarti bahwa kehendak yang telah diucapkan oleh penjual dan pembeli harus diikuti dengan perbuatan nyata, misalnya dengan diterimanya uang pembayaran oleh penjual dan dibuatnya perjanjian dihadapan RT, RW, Lurah sampai Camat atau PPAT sekalipun. Perbuatan hukum jual beli secara terang maksudnya adalah jual beli dilakukan di hadapan Lurah atau Camat atau PPAT untuk memastikan bahwa perbuatan itu tidak melanggar ketentuan hukum yang berlaku. Dalam putusan Mahkamah Agung tanggal 12 Juni 1975 No.952/K/SIP/1975 dalam pertimbangan hukumnya menyebutkan bahwa jual beli menurut hukum adat sah apabila dilakukan secara riil dan tunai serta diketahui oleh kepala desa. Keputusan dari Mahkamah Agung tersebut sesuai dengan asas dari hukum adat. Apabila jual beli tersebut tidak dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) jual beli tersebut tetap sah karena UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) berdasarkan hukum adat dan pengertian jual beli menurut UUPA menggunakan asas dari hukum adat yaitu konkrit dan nyata. Jadi berdasarkan Pasal 5 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), hukum agraria yang berlaku di Indonesia ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara. Jadi sepanjang jual beli tersebut dilakukan riil/terang dan tunai maka jual beli tersebut sah menurut UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). 3. Bahwa sepanjang jual beli tanah tersebut dilakukan secara riil/terang dan tunai, maka jual beli tersebut sah menurut hukum pertanahan nasional yaitu UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), sehingga jual beli tersebut tidak dapat dibatalkan secara sepihak. 4. Bahwa menurut keterangan klien, si pemilik tanah terdahulu melakukan pengancaman verbal kepada notaris yang menangani hal tersebut, maka jika ancaman verbal yang dilakukan tersebut memenuhi unsur-unsur tindak pidana pengancaman yang diatur dalam Pasal 335 ayat (1) butir (1) KUHP pasca putusan MK tertanggal 16 Januari 2013 dengan putusan Nomor 1/PUU-XI/2013, maka hal tersebut dapat dilaporkan kepada pihak yang berwajib. Pasal 335 ayat (1) butir (1) KUHP pasca putusan MK tertanggal 16 Januari 2013 dengan putusan Nomor 1/PUU-XI/2013, kini berbunyi sebagai berikut: Diancam dengan pidana penjara paling lama satu tahun atau denda paling banyak empat ribu lima ratus rupiah: “Barang siapa secara melawan hukum memaksa orang lain supaya melakukan, tidak melakukan atau membiarkan sesuatu, dengan memakai kekerasan, atau dengan memakai ancaman kekerasan, baik terhadap orang itu sendiri maupun orang lain” 5. Bahwa jika ancaman tersebut melalui media elektronik, pelaku pengancaman dapat dikenakan pidana berdasarkan UU No. 11 Tahun 2008 tentang Informasi dan Transaksi Elektronik (UU ITE) sebagaimana telah diubah oleh Undang-Undang Nomor 19 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2008 tentang Informasi dan Transaksi Elektronik (UU Nomor 19 Tahun 2016) yaitu Pasal 29 UU ITE jo. Pasal 45B UU Nomor 19 Tahun 2016, dengan bunyi sebagai berikut: Pasal 29 UU ITE Setiap orang dengan sengaja dan tanpa hak mengirimkan Informasi elektronik dan/atau Dokumen Elektronik yang berisi ancaman kekerasan atau menakut-nakuti yang ditujukan secara pribadi. Pasal 45B UU Nomor 19 Tahun 2016 Setiap Orang yang dengan sengaja dan tanpa hak mengirimkan Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik yang berisi ancaman kekerasan atau menakut-nakuti yang ditujukan secara pribadi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 29 dipidana dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun dan/atau denda paling banyak Rp750.000.000,00 (tujuh ratus lima puluh juta rupiah). 6. Bahwa terkait sengketa tanah, telah ada peraturan yang dikeluarkan oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional yaitu Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 11 Tahun 2016 tentang Penyelesaian Kasus Pertanahan (“Permen Agraria Nomor 11 Tahun 2016”). 7. Bahwa berdasarkan Pasal 1 angka 1 Permen Agraria No 11 Tahun 2016, yang disebut dengan kasus pertanahan adalah Sengketa, Konflik, atau Perkara Pertanahan untuk mendapatkan penanganan penyelesaian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan dan/atau kebijakan pertanahan. 8. Bahwa berdasarkan Pasal 1 angka 2, 3, dan 4 Permen Agraria No 11 Tahun 2016, kasus pertanahan dibagi menjadi 3 (tiga) sebagai berikut: a. Sengketa Tanah yang selanjutnya disebut Sengketa adalah perselisihan pertanahan antara orang perseorangan, badan hukum, atau lembaga yang tidak berdampak luas. b. Konflik Tanah yang selanjutnya disebut Konflik adalah perselisihan pertanahan antara orang perseorangan, kelompok, golongan, organisasi, badan hukum, atau lembaga yang mempunyai kecenderungan atau sudah berdampak luas. c. Perkara Tanah yang selanjutnya disebut Perkara adalah perselisihan pertanahan yang penanganan dan penyelesaiannya melalui lembaga peradilan. 9. Bahwa jika kasus klien belum sampai ke lembaga peradilan, maka kasus klien adalah sengketa tanah. Berdasarkan Pasal 4 Permen Agraria No 11 Tahun 2016, Penyelesaian Sengketa dan Konflik dilakukan berdasarkan: 1. Inisiatif dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (“Kementerian”); atau 2. Pengaduan masyarakat. 10. Berdasarkan Pasal 6 sampai dengan Pasal 9 Permen Agraria No 11 Tahun 2016, diatur bagaimana masyarakat bisa melakukan pengaduan. Untuk itu, klien bisa melakukan pengaduan jika terjadi sengketa tanah. a. Pengaduan disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan secara tertulis, melalui loket pengaduan, kotak surat atau website Kementerian. b. Pengaduan paling sedikit memuat identitas pengadu dan uraian singkat kasus. c. Pengaduan yang telah memenuhi syarat yang diterima langsung melalui loket Pengaduan, kepada pihak pengadu diberikan Surat Tanda Penerimaan Pengaduan. d. Pengaduan tersebut diadministrasikan ke dalam Register Penerimaan Pengaduan. e. Setiap perkembangan dari sengketa tanah dicatat dalam Register Penyelesaian Sengketa, Konflik, dan Perkara dengan melampirkan bukti perkembangan dan dilaporkan kepada Kepala Kantor Wilayah BPN setiap 4 (empat) bulan sekali dan ditembuskan kepada Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (“Menteri”). 11. Bahwa berdasarkan pengaduan tersebut, pejabat yang bertanggungjawab dalam menangani Sengketa, Konflik dan Perkara pada Kantor Pertanahan (“Pejabat”) melakukan kegiatan pengumpulan data. (Pasal 10 Permen Agraria No 11 Tahun 2016) Data yang dikumpulkan dapat berupa: a. data fisik dan data yuridis; b. putusan peradilan, berita acara pemeriksaan dari Kepolisian Negara RI, Kejaksaan RI, Komisi Pemberantasan Korupsi atau dokumen lainnya yang dikeluarkan oleh lembaga/instansi penegak hukum; c. data yang dikeluarkan atau diterbitkan oleh pejabat yang berwenang; d. data lainnya yang terkait dan dapat mempengaruhi serta memperjelas duduk persoalan Sengketa dan Konflik; dan/atau e. keterangan saksi. 12. Setelah pelaksanaan kegiatan pengumpulan data, Pejabat melakukan analisis. Analisis tersebut dilakukan untuk mengetahui pengaduan tersebut merupakan kewenangan Kementerian atau bukan kewenangan Kementerian.(Pasal 11 Permen Agraria No 11 Tahun 2016) 13. Bahwa Sengketa atau Konflik yang menjadi kewenangan Kementerian meliputi: (Pasal 11 ayat (3) Permen Agraria No 11 Tahun 2016) a. kesalahan prosedur dalam proses pengukuran, pemetaan dan/atau perhitungan luas; b. kesalahan prosedur dalam proses pendaftaran penegasan dan/atau pengakuan hak atas tanah bekas milik adat; c. kesalahan prosedur dalam proses penetapan dan/atau pendaftaran hak tanah; d. kesalahan prosedur dalam proses penetapan tanah terlantar; e. tumpang tindih hak atau sertifikat hak atas tanah yang salah satu alas haknya jelas terdapat kesalahan; f. kesalahan prosedur dalam proses pemeliharaan data pendaftaran tanah; g. kesalahan prosedur dalam proses penerbitan sertifikat pengganti; h. kesalahan dalam memberikan informasi data pertanahan; i. kesalahan prosedur dalam proses pemberian izin; j. penyalahgunaan pemanfaatan ruang; atau k. kesalahan lain dalam penerapan peraturan perundang-undangan. 14. Jika ternyata sengketa tanah yang terjadi antara klien dan pihak lain, tidak termasuk sengketa yang merupakan kewenangan Kementerian, maka berdasarkan pasal 12 ayat (5) Permen Agraria 11/2016, Kementerian dapat mengambil inisiatif untuk memfasilitasi penyelesaian Sengketa atau Konflik melalui Mediasi. 15. Bahwa berdasarkan pasal 37 Permen Agraria 11/2016, diatur bahwa: (1) Penyelesaian Sengketa atau Konflik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12 ayat (5) dapat dilakukan melalui Mediasi. (2) Dalam hal salah satu pihak menolak untuk dilakukan Mediasi maka penyelesaiannya diserahkan kepada para pihak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. 16. Bahwa Pelaksanaan Mediasi diatur dalam Pasal 38 Permen Agraria 11/2016 sebagai berikut: (1) Apabila para pihak bersedia untuk dilakukan Mediasi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1), maka mediasi dilaksanakan berdasarkan prinsip musyawarah untuk mufakat bagi kebaikan semua pihak. (2) Pelaksanaan Mediasi dilakukan paling lama 30 (tiga puluh) hari. (3) Mediasi bertujuan untuk: a. menjamin transparansi dan ketajaman analisis; b. pengambilan putusan yang bersifat kolektif dan obyektif; c. meminimalisir gugatan atas hasil penyelesaian Sengketa dan Konflik; d. menampung informasi/pendapat dari semua pihak yang berselisih, dan dari unsur lain yang perlu dipertimbangkan; dan e. memfasilitasi penyelesaian Sengketa dan Konflik melalui musyawarah. 17. Dalam hal mediasi menemukan kesepakatan, dibuat Perjanjian Perdamaian yang didaftarkan pada Kepaniteraan Pengadilan Negeri setempat sehingga mempunyai kekuatan hukum mengikat. ( Pasal 41 Permen Agraria 11/2016) 18. Jadi sebaiknya klien disarankan untuk melakukan pengaduan kepada kantor pertanahan setempat untuk meminta kepada kantor pertanahan setempat membantu penyelesaian atas sengketa tanah yang terjadi antara pihak klien dengan pemilik tanah terdahulu. Demikian yang dapat kami sampaikan, semoga bermanfaat, Terima Kasih. Disclaimer: Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum: 1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) 2. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) 3. Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2008 tentang Informasi dan Transaksi Elektronik (UU ITE) sebagaimana telah diubah oleh Undang-Undang Nomor 19 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2008 tentang Informasi dan Transaksi Elektronik 4. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 11 Tahun 2016 tentang Penyelesaian Kasus Pertanahan (“Permen Agraria Nomor 11 Tahun 2016”). Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih