Penutupan Jalan Setapak Pribadi dan Dampak Pembangunan Tetangga terhadap Akses dan Drainase Rumah

Dijawab oleh: Sumarno, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Sebelum saya menjawab pertanyaan yang Saudara Arie sampaikan, pertama-tama saya selaku Tenaga Penyuluh Hukum pada Badan Pembinaan Hukum Nasional Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia sangat mengapresiasi atas kesediaan Saudara Arie untuk mengirimkan pertanyaan terkait permasalahan hukum yang Saudara Arie hadapi. Berkaitan dengan masalah yang Saudara Arie, saya melihat ada 2 permasalahan yang terjadi yakni masalah sengketa batas tanah dan masalah Ijin Mendirikan Bangunan tetangga Saudara Arie. Batas bidang tanah sering sekali menjadi sumber terjadinya sengketa. Untuk pendaftaran tanah pertama kali atau untuk mengurus sertifikat hak atas tanah pertama kali, penetapan batas bidang tanah menjadi salah satu tahapan penting. Ketentuan ini diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Berkaitan dengan hal tersebut, berdasarkan Pasal 32 PP 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dinyatakan : (1) Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan; (2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu telah tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersang-kutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut. Berkaitan dengan ketentuan di atas, terkait kepemilikan lahan khususnya jalan setapak pribadi yang dimiliki Saudara saya berasumsi jelas merupakan bagian atas tanah yang Saudara miliki berdasarkan Sertifikat Hak Milik atas tanah Saudara tersebut. Karena saat anda mengajukan pendaftaran tanah tersebut atau mengajukan pembuatan Sertifikat Hak Milik atas tanah tersebut jelas telah dilakukan proses pengukuran terhadap batas-batas tanah yang Saudara ajukan sebagai hak milik Saudara, dan hal tersebut telah sesuai hingga diterbitkannya Sertifikat Hak Milik atas nama Saudara. Sebelumnya saya juga ingin menjelaskan terkait masalah tetangga Saudara yang sedang membangun rumah. Hal ini terkait dengan ketentuan yang mengatur bagaimana aturan terkait hal tersebut sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung dan Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Dalam Pasal 7 UU No, 28 Tahun 2002 dinyatakan : (1) Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung; (2) Persyaratan administratif bangunan gedung sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) meliputi persyaratan status hak atas tanah, status kepemilikan bangunan gedung, dan izin mendirikan bangunan; (3) Persyaratan teknis bangunan gedung sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) meliputi persyaratan tata bangunan dan persyaratan keandalan bangunan gedung; (4) Penggunaan ruang di atas dan/atau di bawah tanah dan/atau air untuk bangunan gedung harus memiliki izin penggunaan sesuai ketentuan yang berlaku; (5) Persyaratan administratif dan teknis untuk bangunan gedung adat, bangunan gedung semi permanen, bangunan gedung darurat, dan bangunan gedung yang dibangun pada daerah lokasi bencana ditetapkan oleh Pemerintah Daerah sesuai kondisi sosial dan budaya setempat. Selanjutnya, berdasarkan Pasal 8 Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung dinyatakan : (1) Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung. (2) Persyaratan administratif bangunan gedung meliputi : a. status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah; b. status kepemilikan bangunan gedung; dan c. izin mendirikan bangunan gedung. (3) Persyaratan teknis bangunan gedung meliputi persyaratan tata bangunan dan persyaratan keandalan bangunan gedung. (4) Persyaratan administratif dan persyaratan teknis untuk bangunan gedung adat, bangunan gedung semi permanen, bangunan gedung darurat, dan bangunan gedung yang dibangun pada daerah lokasi bencana ditetapkan oleh pemerintah daerah sesuai kondisi sosial dan budaya setempat Sesuai rencana pembangunan gedung yang dilakukan oleh tetangga Saudara untuk dijadikan klinik, maka bangunan gedung tersebut harus memenuhi syarat sebagaimana diatur dalam Pasal 33 UU tentang Bangunan Gedung, yang menyebutkan : Persyaratan administratif dan teknis untuk bangunan gedung fungsi khusus, selain harus memenuhi ketentuan dalam Bagian Kedua, Bagian Ketiga, dan Bagian Keempat pada Bab ini, juga harus memenuhi persyaratan administratif dan teknis khusus yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Berkaitan dengan pelaksanaan pembangunan sebuah gedung, masyarakat memiliki peran, sebagaimana diatur dalam Pasal 42 UU Bangunan Gedung, yang menyebutkan : (1) Peran masyarakat dalam penyelenggaraan bangunan gedung dapat : a. memantau dan menjaga ketertiban penyelenggaraan; b. memberi masukan kepada Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah dalam penyempurnaan peraturan, pedoman, dan standar teknis di bidang bangunan gedung; c. menyampaikan pendapat dan pertimbangan kepada instansi yang berwenang terhadap penyusunan rencana tata bangunan dan lingkungan, rencana teknis bangunan gedung tertentu, dan kegiatan penyelenggaraan yang menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan; d. melaksanakan gugatan perwakilan terhadap bangunan gedung yang mengganggu, merugikan, dan/atau membahayakan kepentingan umum. (2) Ketentuan mengenai peran masyarakat sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah. Selanjutnya, dalam Pasal 44 UU Bangunan Gedung dinyatakan : Setiap pemilik dan/atau pengguna yang tidak memenuhi kewajiban pemenuhan fungsi, dan/atau persyaratan, dan/atau penyelenggaraan bangunan gedung sebagaimana dimaksud dalam undang-undang ini dikenai sanksi administratif dan/atau sanksi pidana. Berdasarkan ketentuan-ketentuan di atas, maka terkait pertanyaan yang Saudara Arie sampaikan, dapat saya jawab sebagai berikut : 1. Terkait rencana Saudara untuk menutup jalan setapak yang ada di pekarangan Saudara, pada dasarnya kurang tepat, karena jika akses jalan tersebut termasuk juga merupakan akses jalan satu-satunya yang dibutuhkan warga, maka Saudara justru wajib memberikan akses jalan kepada orang lain yang letak tanahnya ada di belakang tanah Saudara. 2. Terkait masalah bangunan tetangga Saudara yang menyebabkan kebocoran ataupun ketidaknyamanan Saudara, maka pada dasarnya Saudara berhak untuk meminta tetangga Saudara tersebut untuk memperbaiki atau merubah bentuk bangunan yang dibuatnya sebagaimana ketentuan yang diatur dalam Undang-Undang tentang Bangunan Gedung sebagaimana telah saya jelaskan di atas. Namun demikian, mengingat Saudara perlu menjalin hubungan yang baik dengan tetangga, maka sebaiknya masalah ini diselesaikan terlebih dahulu secara musyawarah, dengan melibatkan ketua RT atau RW dan tokoh masyarakat di lingkungan Saudara. Permasalahan ketidaknyamanan yang Saudara alami perlu Saudara sampaikan secara baik-baik. Jika perlu dapat dilakukan pengukuran ulang terkait batas-batas tanah Saudara dan tetangga Saudara tersebut dengan menghadirkan saksi-saksi yang mengetahui riwayat tanah tersebut sebelum menjadi milik Saudara. Langkah hukum secara formil saya kira merupakan langkah paling akhir jika ternyata tetangga Saudara tersebut memang tidak mengindahkan apa yang menjadi hak Saudara. Demikian, yang dapat saya sampaikan. Semoga bermanfaat. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum : 1. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung; 2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah; 3. Peraturan Pemerintah 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.