Akibat Hukum Pembatalan Sepihak PPJB Tanah dan Pemberian Kuasa Pengurusan Perizinan Saat Pembayaran Belum Lunas

Dijawab oleh: Mursalim, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Yth. Eka Puspita Sari, di Kalimantan Timur. Terima kasih atas pertanyaan yang disampaikan Prinsip Jual Beli Tanah: Pada dasarnya, prinsip jual beli tanah sebagai benda tidak bergerak harus didasarkan pada persetujuan/perjanjian yang didasari adanya kesepakatan para pihak dalam bentuk surat menyurat yang kuat dan jelas yang menjamin kepastian hukum. Pemindahan hak milik atas tanah kepada orang lain harus dilakukan melalui perbuatan hukum berupa penyerahan (“juridische levering”) yang dibuatkan surat penyerahannya (“akte van transport”) yang dikutip dari daftar eigendom. Pada hukum pertanahan, dokumen peralihan hak atas tanah sangat penting sebagai bukti adanya peralihan hak tersebut. Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19 UUPA. Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, mengatur: “Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku”. Perjanjian PPJB: Salah satu bentuk surat sebagai komitmen awal pada jual beli tanah adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah (PPJB). PPJB merupakan ikatan awal antara penjual dan pembeli tanah yang bersifat di bawah tangan atau akta non otentik. Sebagai akta non otentik berarti akta yang dibuat hanya oleh para pihak atau calon penjual dan pembeli, yang dapat melibatkan notarsi/PPAT. Karena sifatnya yang non otentik, hal itu menyebabkan PPJB tidak mengikat tanah sebagai obyek perjanjiannya, dan tentu, tidak menyebabkan beralihnya kepemilikan tanah dari penjual ke pembeli. Berbeda dengan surat balik nama berupa AJB yang mengakibatkan peralihan hak milik atas tanah yang wajib dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT/Notaris). Umumnya, PPJB mengatur bagaimana penjual akan menjual tanahnya kepada pembeli. Namun demikian, hal tersebut belum dapat dilakukan karena ada sebab-sebab tertentu. Misalnya, tanahnya masih dalam jaminan bank atau masih diperlukan syarat lain untuk dilakukannya penyerahan. Maka, dalam sebuah transaksi jual beli tanah, calon penjual dan pembeli tidak diwajibkan membuat PPJB. Dalam PPJB biasanya diatur tentang syara-syarat tertentu yang harus dipenuhi oleh para pihak agar dapat dilakukannya AJB. PPJB sebagai sebuah surat perjanjian tentu harus memenuhi prinsip-prinsip sebuah hukum perikatan yang baik, yaitu syarat sahnya sebuah perjanjian. Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”). Agar terjadi suatu persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat: 1. Adanya kesepakatan para pihak; 2. Adanya kecakapan pihak yang membuat perikatan; 3. Adanya suatu pokok (obyek) tertentu; 4. Suatu sebab yang tidak terlarang. Tiada suatu persetujuan pun mempunyai kekuatan hukum jika diberikan karena adanya kekhilafan atau diperoleh dengan paksaan atau penipuan (Pasal 1321 KUHPerdata). Salah satu asas penting pada sebuah persetujuan/perjanjian (overeenkomst) adalah bahwa perjanjian yang dibuat secara sah oleh para pihak berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya, serta harus dilakukan dengan jujur, itikat baik (good faith), tidak ada niat buruk dan bertanggung jawab (responsible). Tiada suatu persetujuan pun mempunyai kekuatan jika diberikan karena kekhilafan atau diperoleh dengan paksaan atau penipuan (Pasal 1321). Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”) berbunyi: “Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik”. Pasal 1339 KUHPerdata: “Persetujuan tidak hanya mengikat apa yang dengan tegas ditentukan di dalamnya, melainkan juga segala sesuatu yang menurut sifatnya persetujuan dituntut berdasarkan keadilan, kebiasaan, atau undang-undang”. PPJB sebagai sebuah surat pengikatan perjanjian (overeenkomst) yang berisi hak dan kewajiban berupa prestasi tertentu yang harus di tunaikan para pihak (pembeli maupun penjual) maka pelaksanaannya memerlukan kejujuran, itikad baik, dan bertanggung jawab terhadap komitmen yang telah dibuat. Perjanjian menganut asas kebebasan berkontrak dalam membuat perjanjian (beginsel der contractsvrijheid). Kebebasan berkontrak memang sering menimbulkan ketidakseimbangan dikarenakan membutuhkan posisi tawar (bargaining position) yang berimbang dari para pihak yang menutup perjanjian. Seringkali posisi tawar yang tidak berimbang menyebabkan pihak dengan posisi tawar yang lebih tinggi mendiktekan kemauannya kepada pihak lawan janjinya. Walaubagaimanapun jika salah satu pihak lalai atau dengan sengaja tidak menunaikan prestasi maka dapat dikatakan telah terjadi ingkar janji (wanprestasi). Yang berarti ada pelanggaran pada perjanjian, menyebabkan pihak yang dirugikan dapat melakukan pemanggilan/menegur dengan surat tertulis atau akta sejenis itu (somasi) sebanyak tiga kali. Jika tidak di indahkan atas peneguran tersebut, maka dapat diajukan gugatan ke pengadilan. Apa itu Wanprestasi: Apa itu “wanprestasi” atau ingkar janji. Wanprestasi dapat diartikan sebagai tidak terlaksananya prestasi karena kesalahan debitur baik karena kesengajaan atau kelalaian. Wanprestasi diatur pada Pasal 1238 KUHPerdata, debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan. Bentuk-bentuk wanprestasi : a. Tidak melaksanakan prestasi sama sekali; b. Melaksanakan tetapi tidak tepat waktu (terlambat); c. Melaksanakan tetapi tidak seperti yang diperjanjikan; dan d. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya Adapun akibat hukum karena adanya wanprestasi dalam suatu perjanjian adalah sebagai berikut ini : a. Debitur diwajibkan membayar ganti kerugian yang telah diderita oleh kreditur (pasal 1234 KUHPerdata). b. Apabila perikatan itu timbal balik. Kreditur dapat menuntut pembatalan/dapat dibatalkan perikatannya melalui hakim (pasal 1266 KUHPerdata ). c. Dalam perikatan untuk memberikan sesuatu, resiko beralih kepada debitur sejak terjadi wanprestasi (pasal 1237 ayat 2 KUHPerdata). d. Debitur diwajibkan memenuhi perikatan jika masih dapat dilakukan, atau pembatalan disertai pembayaran ganti kerugian (pasal 1267 KUHPerdata). e. Debitur wajib membayar biaya perkara jika diperkarakan di muka Pengadilan Negeri, dan debitur dinyatakan bersalah. PPJB Menurut Permen PUPR 11/2019: Berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 11/PRT/M/2019 Tahun 2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah (“Permen PUPR 11/2019”) telah mengatur mengenai hal apa yang harus dilakukan jika terjadi pembatalan Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”). Terdapat 2 kondisi alasan pembatalan PPJB di mana masing-masing memiliki akibat hukumnya. Pembatalan PPJB dapat dilakukan dalam hal adanya kelalaian dari pelaku pembangunan atau kelalaian dari pembeli. PPJB Pada Permen PUPR tersebut adalah dalam konteks pemasaran jual beli rumah (properti) yang dilakukan pengembang (developer). Pasal 1 angka 2 Permen PUPR 11/2019 berbunyi: “Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang dinyatakan dalam akta notaris”. Sistem PPJB sebagaimana dimaksud berlaku untuk Rumah umum milik dan Rumah komersial milik yang berbentuk Rumah tunggal, Rumah deret, dan Rumah Susun. Pasal 11 ayat (2) Permen PUPR, PPJB paling sedikit memuat: a. identitas para pihak; b. uraian objek PPJB; c. harga Rumah dan tata cara pembayaran; d. jaminan pelaku pembangunan; e. hak dan kewajiban para pihak; f. waktu serah terima bangunan; g. pemeliharaan bangunan; h. penggunaan bangunan; i. pengalihan hak; j. pembatalan dan berakhirnya PPJB; dan k. penyelesaian sengketa. Pasal 12 Permen PUPR: (1) Calon pembeli berhak mempelajari PPJB sebelum ditandatangani paling kurang 7 (tujuh) hari kerja. (2) PPJB ditandatangani oleh calon pembeli dan pelaku pembangunan yang dibuat di hadapan notaris. Pembatalan PPJB: Berdasarkan Pasal 13 Permen PUPR 11/2019 mengatur: (1) Dalam hal pembatalan pembelian Rumah setelah penandatanganan PPJB karena kelalaian pelaku pembangunan maka seluruh pembayaran yang telah diterima harus dikembalikan kepada pembeli. (2) Dalam hal pembatalan pembelian Rumah setelah penandatanganan PPJB karena kelalaian pembeli maka: a. jika pembayaran telah dilakukan pembeli paling tinggi 10% (sepuluh persen) dari harga transaksi, keseluruhan pembayaran menjadi hak pelaku pembangunan; atau b. jika pembayaran telah dilakukan pembeli lebih dari 10% (sepuluh persen) dari harga transaksi, pelaku pembangunan berhak memotong 10% (sepuluh persen) dari harga transaksi. Menjawab Pertanyaan Anda: 1. Apa yang harus kami lakukan untuk dapat membatalkan PPJB ini karena si A ini mengancam bila kami memutuskan pembatalan sepihak maka harus mengganti uang yang sudah diberikan sekarang juga ditambah harus mengganti uang yang telah mereka keluarkan untuk melakukan perizinan atas tanah tersebut (menurut mereka tanah tsb untuk lahan bisnis properti) serta satu lagi kesalahan orang tua saya karena terlalu percya nya dengan mereka yaitu memberikan persetujuan untuk melakukan proses pengurusan perizinan atas tanah yg masih dalam status PPJB tsb, tanpa melihat isi dari surat nya (karena beliau ada sedang ada di rumah saya di luar kota sehingga mengijikan mediator untuk memalsukan ttd beliau). 2. Apakah konsekuensi hukum bagi kami bila kami memutuskan membatalkan PPJB secara sepihak?... Pada perjanjian jual beli tanah tersebut, dapat diduga bahwa justru Orang tua Anda lah yang dirugikan. Karena dapat diduga si pembeli telah ingkar janj (wanprestasi). Disamping itu dapat di duga telah terjadi penyalahgunaan keadaan (misbruik van omstandigheden/undue influence). Hal tersebut mengacu pada mediator yang berkata: bahwa pembayaran akan dibayarkan sebanyak 6-8x dalam kurun waktu 6 bulan dan selambat-lambatnya 1 tahun dengan syarat SHM kami harus dititipkan ke notaris tsb (ortu memiliki bukti FC penitipan sertifikat ysbt ke niyaris). Namun seiring waktu pembeli mengulur-ulur pembayaran, bahkan sudah 1,5 tahun ini setelah ditanda tangani nya PPJB total yang dibayarkan belum mencapai 10% dari harga jual. Setiap kami menagih selalu saja ada alasan yang tidak profesional dan sekarang ditambah lagi dengan alasan corona. Ditambah dengan apa yang Anda katakan bahwa pada saat penandatangann PPJB (pertengahan tahun lalu) beliau dan teman2 tidak mengetahui isi dari surat pengikat tersebut karena tidak membaca terlebih dahulu serta tidak dibacakan isinya oleh notaris (notaris pengganti) serta sampai sekarang tidak diberikan salinan perjanjian tersebut karena beliau awam soal hukum. Seharusnya jika perjanjian tersebut dilandasi dengan itikad baik dan kejujuran, seharusnya isi kesepakatan/perjanjian di bacakan oleh notaris sehingga masing-masing pihak mengetahui isi kesepakatan. Dan salinan surat PPJB diberikan kepada masing masing pihak baik penjual maupun pembeli sehingga ada transparansi, kejujuran, dan itikad baik. Sehingga dapat dikatakan, bahwa PPJB dapat dibatalkan jika melanggar perjanjian yang merugikan pihak lain, namun harus di ajukan kepengadilan. Jadi Hakim-lah yang menentukan, apakah telah terjadi ingkar janji (wanprestasi) atau tidak?. Untuk itu, Anda harus memiliki alat bukti yang cukup berupa surat/dokumen, saksi dan sebagainya. Pasal 1865 KUHPerdata: “Setiap orang yang mengaku mempunyai suatu hak, atau menunjuk suatu peristiwa untuk meneguhkan haknya itu atau untuk membantah suatu hak orang lain, wajib membuktikan adanya hak itu atau kejadian yang dikemukakan itu”. Maka salah satu langkah hukum yang Anda dapat lakukan adalah dengan melakukan pemanggilan/teguran tertulis (somasi) sebanyak tiga kali. Jika panggilan tersebut tidak di indahkan dapat di ajukan gugatan ke Pengadilan setempat. Anda dapat melakukannya sendiri atau dengan didampingi advokat. Jika orang miskin dapat meminta bantuan hukum gratis kepada Pemberi Bantuan Hukum (PBH/OBH) yang terakreditasi di Kantor Wilayah Kemenkumham di Kaltim dengan syarat melapirkan surat keterangan miskin dari Lurah/kepala desa setempat. Demikian yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat. Mohon kepada Saudara untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih