Penafsiran Jangka Waktu “Sementara” dalam Perjanjian Jaminan Rumah atas Utang dan Upaya Penagihan Saat Nilai Jaminan Tidak Mencukupi

Dijawab oleh: Supriyatno, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Pertama – tama kami mengucapkan terima kasih atas pertanyaan yang Saudara sampaikan. Sebelum Menjawab Pertanyaan yang Suadara sampaikan, pertana kami akan coba menjelaskan yang dimaksud dengan Jaminan atas Hutang ...? Jaminan Hutang adalah suatu hak yang diperoleh kreditur (berpiutang) untuk menimbulkan keyakinan bahwa debitur (berutang) akan memenuhi kewajibannya kepada kreditur, dan didasarkan pada Perjanjian. Sedangkan Pengertian perjanjian berdasarkan Buku III Bab II KUH Perdata Pasal 1313 adalah suatu perjanjian (persetujuan) adalah satu perbuatan dengan mana satu orang, atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih. Selanjutnya Berdasarkan ketentuan pasal 1320 KUH Perdata, terdapat 4 (empat ) syarat sahnya suatu perjanjian, yakni: 1. Adanya kata sepakat bagi mereka yang mengikatkan dirinya; Kesepakatan yang dimaksud di sini adalah kesepakatan tersebut lahir dari kehendak para pihak tanpa ada unsur kekhilafan, paksaan, ataupun penipuan. 2. Kecakapan para pihak untuk membuat suatu perikatan; KUHPerdata menentukan bahwa setiap orang dinyatakan cakap untuk membuat perjanjian, kecuali jika menurut undang-undang dinyatakan tidak cakap. Menurut Pasal 1330 KUHPerdata, orang-orang yang dinyatakan tidak cakap adalah mereka yang ; 1. Belum dewasa, berarti mereka yang belum berusia 21 (dua puluh satu) tahun atau belum menikah. Sebagai contoh, seorang anak yang baru berusia 8 tahun tidak dapat membuat perjanjian untuk dirinya sendiri. 2. Berada di bawah pengampuan, seseorang dianggap berada di bawah pengampuan apabila ia sudah dewasa, namun karena keadaan mental atau pikirannya yang dianggap kurang sempurna, maka dipersamakan dengan orang yang belum dewasa. Berdasarkan Pasal 433 KUHPerdata, seseorang dianggap berada di bawah pengampuan apabila orang tersebut dalam keadaan sakit jiwa, memiliki daya pikir yang rendah, serta orang yang tidak mampu mengatur keuangannya sehingga menyebabkan keborosan yang berlebih. 3. Suatu perjanjian harus memiliki objek yang jelas. Objek tersebut tidak hanya berupa barang dalam bentuk fisik, namun juga dapat berupa jasa yang dapat ditentukan jenisnyaSuatu hal tertentu; dan 4. Suatu sebab (causa) yang halal. Sebab yang tidak halal adalah sebab dilarang oleh Undang-Undang, berlawanan dengan norma kesusilaan, atau ketertiban umum. Nilai-nilai kesusilaan dan ketertiban umum sendiri ditentukan berdasarkan nilai-nilai yang dianut oleh masyarakat di mana perjanjian tersebut dibuat. Dari ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata, saya cukup yakin bahwa Saudara paham mengenai ketentuan syarat sahnya perjanjian/kesepakatan. Sekarang Kemmbali pada Pokok Masalah yang Saudara tanyakan yaitu Jaminan Atas Hutang.... Jaminan dibagi atas : 1. Jaminan Utang Umum, adalah jaminan utang yang timbul dari Undang-undang, yaitu sebagaimana diatur dalam Pasalm1131 dan Padsal 1132 KUHPerdata, yang menyatakan seluruh harta kebendaan dari debitur dijadikan jaminan bagi perikatannua dengan kreditur; 2. Jaminan Utang Khusus, adalah jaminan utang yang timbul dari perjanjian, misalnya hak tanggungan dan fidusia. Disini yang dimaksud Hak Tanggungan bedasarkan ketentuan Pasal 1 Ayat (1 Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.” Perjanjian jaminan merupakan perjanjian accessoir dari perjanjian utang piutang. Menurut Frieda Husni Hasbullah dalam bukunya Hukum Kebendaan Perdata Jilid II: Hak-Hak yang Memberi Jaminan, sifat accessoir berarti perjanjian jaminan merupakan perjanjian tambahan yang tergantung pada perjanjian pokoknya. Perjanjian pokok adalah perjanjian pinjam meminjam atau utang piutang, yang diikuti dengan perjanjian tambahan sebagai jaminan. Perjanjian tambahan tersebut dimaksudkan agar keamanan kreditur lebih terjamin. Sifat accessoir hak tanggungan ditegaskan dalam Pasal 10 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UUHT”) yang berbunyi: “Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.” Hak Tanggungan sebagai Satu-Satunya Hak Jaminan atas Tanah Sejak berlakunya UUHT, hak tanggungan menjadi satu-satunya hak jaminan atas tanah yang diakui. Penegasan tersebut dapat Saudara temukan dalam Alinea Ketiga Angka 5 Penjelasan Umum UUHT, yang berbunyi: “ Hak Tanggungan merupakan satu-satunya lembaga hak jaminan atas tanah, dan dengan demikian menjadi tuntaslah unifikasi Hukum Tanah Nasional, yang merupakan salah satu tujuan utama Undang-Undang Pokok Agraria”. Hak tanggungan dapat juga dibebankan pada Hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan ( UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah), walaupun bangunan dapat dibebankan hak tanggungan, Penjelasan Pasal 3 huruf a Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia (“UU 42/1999”) menerangkan bahwa bagi bangunan di atas tanah milik orang lain yang tidak dapat dibebani dengan hak tanggungan, maka dapat dijadikan objek jaminan fidusia. Hal tersebut juga ditegaskan dalam Pasal 1 angka 2 UU 42/1999 yang menyatakan bahwa salah satu objek jaminan fidusia adalah benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam UUHT. Berkaitan dengan Pertanyaan Saudara bahwa hak tanggungan memiliki beberapa keunggulan. Salah satunya terkait eksekusi objek jaminannya apabila debitur cedera janji, sebagaimana termuat dalam Pasal 6 UUHT yang mengatur bahwa : “ Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Selanjutnya berdasarkan ketentuan Pasal 20 ayat (1) UUHT, apabila Debitur ingkar janji, maka : : a. hak pemegang hak tanggungan pertama, objek hak tanggungan akan dijual berdasarkan Pasal 6 UUHT, atau b. titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat hak tanggungan, objek hak tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang hak tanggungan dengan hak mendahulu dari pada kreditur-kreditur lainnya. Selanjutnya berdasarkan ketentuan Pasal 20 ayat (2) UUHT bahwa Atas kesepakatan pemberi dan pemegang hak tanggungan, penjualan obyek hak tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. Dari Hal-hal yang telah kami jelaskan diatas, sebaiknya sebelum melakukan penjual terhadap obyek tanggungan yang ada pada Saudara sebaiknya Saudara bicarakan baik-baik secara kekeluargaan, atau paling tidak Saudara lakukan dengan pemberitahuan secara tertulis kepada terhutang, dan apabila ada kesepakatan baru Saudara laksanakan penjualan Jaminan tersebut sebagai pelunasan hutang, karena jika tidak adanya kesepakatan mengenai penjualan jaminan tersebut berdasarkan ketentuan Pasal 20 ayat (3) dan (4) UUHT. Pelaksanaan penjualan tersebut bertentangan dengan ketentuan-ketentuan tersebut di atas adalah batal demi hukum. Demikian Jawaban yang dapat kami berikan, semoga bermanfaat. Mohon kepada Saudara untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih