Keabsahan Jual Beli Tanah Bersertifikat Atas Nama Pewaris yang Dilakukan Paman Tanpa Persetujuan Ahli Waris dan Langkah Mendapatkan Bantuan Hukum

Dijawab oleh: Jawardi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaan saudara ke Badan Pembinaan Hukum Nasional. Yang kami ketahui sesuai dengan pertanyaan saudara adalah: 1. Jual beli tanah warisan tanpa diketahui ahli waris. 2. Sertifikat atas nama bapak sudara. 3. Yang menjual adalah paman saudara. 4. Apa yang harus dilakukan. 5. Bagai mana cara mendapatkan bantuan hukum. Saudara Taufik yang kami hormati: Kami beranggapan bahwa bapak saudara (yang mempunyai sertifikat) telah meninggal dunia tentu yang berhak untuk menguasai sertifikat tersebut adalah ahli warisnya (termasuk saudara). apabila tanah tersebut dijual setelah menjadi tanah warisan, maka yang memiliki hak milik atas tanah tersebut adalah para ahli waris. Jika ingin dilakukan penjualan, maka seluruh ahli waris yang lain harus hadir untuk memberikan persetujuan. Dalam hal salah seorang ahli waris tidak bisa hadir di hadapan PPAT pembuat akta (karena berada di luar kota), maka ahli waris tersebut dapat membuat Surat Persetujuan di bawah tangan yang dilegalisir notaris setempat atau dibuat Surat persetujuan dalam bentuk akta notaris. Jadi jika paman saudara yang menjual tanah warisan tersebut tanpa persetujuan para ahli waris, para ahli waris dapat menggugat secara perdata atas dasar perbuatan melawan hukum. Mengenai apakah saudara dapat menarik kembali hak milik atas tanah yang telah dijual, hal itu bergantung pada apa yang saudara minta dalam petitum gugatan saudara dan bergantung pada putusan hakim. Selanjutnaya untuk mendapatkan Bantuan Hukum saudara dapat mendatangi Organisasi Bantuan Hukum yang telah lulus verifikasi dan terakreditasi di Kementerian Hukum dan HAM. Informasi selanjutnya dapat menghubungi Kantor Wilayah Kementerian Hukum dan HAM sesuai wilayah provinsi tempat tinggal (domisili) saudara. Penjelasan lebih lanjut untuk menjawab pertanyaan saudara dapat kami sampaiakan sebagai berikut: Berdasarkan pernyataan saudara, bahwa yang memiliki sertifikat adalah bapak saudara, sertifikat itu telah dijual oleh paman saudara tanpa sepengetahuan saudara. Dengan tidak adanya tanda tangan dari saudara sebagai ahli waris kami menganggap jual beli tersebut belum terjadi, karena belum ada tanda tangan dari para ahli waris sebagai bentuk kesepakatan. Perlu diketahui bahwa dalam jual beli tanah, perbuatan hukum jual beli tersebut harus dilakukan dengan dibuatnya akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sebagaimana diatur dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan Pasal 95 ayat (1) huruf a Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“Permen Agraria 3/1997”). Akta PPAT tersebut adalah bukti adanya peralihan hak atas tanah karena jual beli tersebut. Dalam proses jual beli tersebut, menurut Irma Devita Purnamasari, S.H., M.Kn., PPAT akan meminta dokumen-dokumen sebagai berikut: 1. Data Tanah: a. PBB asli lima tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti bayarnya); b. Sertifikat Asli Tanah; c. Asli Izin Mendirikan Bangunan (IMB) (optional); d. Bukti Pembayaran Rekening Listrik, Telepon, Air (bila ada); e. Sertifikat Hak Tanggungan jika masih dibebani hak tanggungan. 2. Data Penjual dan Pembeli: a. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk suami/istri Penjual dan Pembeli; b. Fotokopi Kartu Keluarga dan Akta Nikah; c. Fotokopi NPWP Penjual dan Pembeli. Dibutuhkan data diri penjual karena pada dasarnya pihak yang dapat menjual suatu benda (menjual merupakan tindakan kepemilikan) adalah orang yang memiliki hak milik atas benda tersebut. Hal ini didukung oleh Pasal 1471 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer), yang berbicara mengenai jual beli, yang secara implisit mempersyaratkan bahwa penjual haruslah pemilik dari barang yang dijual: Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain. Dalam hal ini, apabila tanah tersebut dijual setelah menjadi tanah warisan, maka yang memiliki hak milik atas tanah tersebut adalah para ahli waris sebagaimana diatur dalam Pasal 833 ayat (1) jo. Pasal 832 ayat (1) KUHPer: Pasal 833 ayat (1) KUHPer: Para ahli waris, dengan sendirinya karena hukum, mendapat hak miik atas semua barang, semua hak dan semua piutang orang yang meninggal. Pasal 832 ayat (1) KUHPer: Menurut undang-undang, yang berhak menjadi ahli waris ialah keluarga sedarah, baik yang sah menurut undang-undang maupun yang di luar perkawinan, dan suami atau isteri yang hidup terlama, menurut peraturan-peraturan ini. Jika jual beli tersebut telah terjadi dan tanpa tanda tangan para ahli warisnya sebagai pemiliknya (karena tidak ada persetujuan dari para ahli waris), maka tanah tersebut dijual oleh orang yang tidak berhak untuk menjualnya. Oleh karena itu, berdasarkan Pasal 1471 KUHPer di atas, jual beli tersebut batal. Dengan batalnya jual beli tersebut, maka jual beli tersebut dianggap tidak pernah ada, dan masing-masing pihak dikembalikan ke keadaannya semula sebelum terjadi peristiwa “jual beli” tersebut, yang mana hak milik atas tanah tetap berada pada ahli waris. Langkah Hukum yang Dapat Diambil Para ahli waris yang merasa haknya dilanggar karena tanah milik mereka dijual tanpa persetujuan dari mereka, dapat melakukan gugatan perdata atas dasar perbuatan melawan hukum, sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 KUHPer, yang berbunyi: Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut. Unsur-unsur perbuatan melawan hukum dalam Pasal 1365 KUHPer sebagai berikut: a. Harus ada perbuatan (positif maupun negatif); b. Perbuatan itu harus melawan hukum; c. Ada kerugian; d. Ada hubungan sebab akibat antara perbuatan melawan hukum itu dengan kerugian; e. Ada kesalahan. Pasal 1365 KUHPer jo. Pasal 834 KUHPer telah memberikan para ahli waris dasar untuk meminta kembali tanah warisan tersebut. Para ahli waris dapat memajukan gugatan untuk meminta agar diserahkan kepadanya segala haknya atas harta peninggalan beserta segala hasil, pendapatan, dan ganti rugi. Demikian jawaban dari kami atas pertanyaan saudara ke Badan Pembinaan Hukum Nasional, Semoga bermanfaat. Mohon kepada Saudara untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih