Kedudukan Hukum Penjual dalam Transaksi Jual Beli Tanah Warisan Tanpa Perjanjian Tertulis yang Belum Dilunasi dan Sudah Ditempati Pembeli Selama 7 Bulan

Dijawab oleh: Mursalim, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaan yang disampaikan Yth. Saudara Asep Suryana dari Provinsi Jawa Barat, maka atas pertanyaan dapat di sampaikan sebagai berikut: Jual Beli Tanah Jual beli tanah sering terjadi di masyarakat baik langsung maupun melalui perantara (calo). Namun jual beli tanah harus dilakukan dengan hati-hati mengingat tanah adalah objek properti yang rawan sengketa. Proses penjualan dan pembeliannya pun tidak mudah, karena memerlukan (peralihan hak) perjanjian hitam di atas putih yang melibatkan banyak pihak . Jika peralihan hak atas tanah (penjualan) tidak dilakukan melalui perjanjian yang jelas hitam diatas putih atau surat menyurat yang dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Notaris maka akan akan merugikan kita dikemudian hari. Yang mengakibatkan baik penjual ataupun pembeli tidak dapat membuktikan mengenai adanya peralihan hak tersebut sehingga tidak dilindungi secara hukum. Karena penjualan tanah berbeda dengan penjualan barang bergerak seperti kendaraan bermotor atau elektronik. Tanah sebagai benda tidak bergerak maka penjualannya dilakukan dengan akta peralihan hak (“juridische levering”) Jika tidak maka akan menimbulkan permasalahan yang berkepanjangan di kemudian hari. Jadi prinsip jual beli tanah sebagai benda tidak bergerak harus dilakukan melalui penyerahan hukum atau peralihan hak (“juridische levering”) yang harus dibuat suatu surat penyerahan (“akta van transport”). Jadi yang namanya tanah tidak dapat dipindahtangankan tanpa surat perjanjian hitam diatas putih atau surat menyurat yang dibuat di hadapan PPAT atau Notaris dan dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu. Dapat saja jual beli tanah dilakukan tidak dihadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT/Notaris) namun hal itu dalam keadaan tertentu saja. Sebagaimana Pasal 37 ayat (2) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, menyebutkan: “Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaf-tar pemindahan hak atas bidang tanah hak milik, yang dilakukan di antara perorangan warga negara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk men-daftar pemindahan hak yang bersangkutan”. Mengenai cara pembayaran, apakah kontan (cash) atau dengan panjer sebagai deposit yang kemudian hari baru mencicil itu tidak mempengaruhi sistem jual beli tanah yang harus dibuktikan dengan surat menyurat dihadapan PPAT atau Notaris. Karena hal itu diserahkan pada para pihak sendiri yang harus diselesaikan mereka berdua dikemudian hari sebagai hutang piutang antara mereka. Jadi peralihan hak atas tanah wajib dilakukan melalui perlalihan hak (“juridische levering”) yang harus dibuat dengan suatu surat penyerahan (“akta van transport”) dihadapan pejabat pembuat akta tanah. Karena ini merupakan ketentuan undang-undang yang tidak dapat di abaikan oleh siapa saja. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Ketentuan Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”), Pasal 23 UU PA menyebutkan: Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19. Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut. Sehingga setiap peralihan baik melalui jual beli, tukar menukar pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan yang berlaku. Hal itu diperlukan dimana surat peralihan yang berupa akta jual beli (AJB) setelah menjadi sertifikat perlu di daftarkan di kantor pertanahan. Hal itu disamping untuk menjamin kepastian hukum juga untuk menghindari kerugian. Pemindahan Hak, Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (“PP Pendaftaran Tanah”), mengatur: Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaf-tar pemindahan hak atas bidang tanah hak milik, yang dilakukan di antara perorangan warga negara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk men-daftar pemindahan hak yang bersangkutan. Pasal 38 PP Pendaftaran Tanah: Pembuatan akta sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) dihadiri oleh para pihak yang melakukan per-buatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu. (2) Bentuk, isi dan cara pembuatan akta-akta PPAT diatur oleh Menteri. Menjawab Pertanyaan Anda: Pertanyaan pertama: Karena orang tua saya kepepet untuk renovasi rumah, maka terpikirlah bual jual tanah. Tanah tsb warisan dari orang tua ibu saya atau kata lain nenek saya. Tanah tersebut sebagian warisan yg belum ada surat sertifikat nya. Sedangkang sebagiannya sdh ada sertifikat atas nama orang lain karena membeli n tanah trsbut berdempetan dan menyatu? Sebagaimana dijelaskan bahwa jual beli tanah wajib dilakukan dengan dibuatkan perjanjian atau surat menyurat di hadapat pejabat pertanahan sebagai bentuk perlindungan hukum di kemudian hari. Karena nantinya akan dibuatkan akta peralihan hak oleh PPAT yang di saksikan 2 orang saksi yang cakap menurut hukum. Kemudian surat akta tersebut di daftarkan pada kantor pertanahan sehingga dilindungi secara hukum. Jika hal itu dilakukan maka baik penjual ataupun pembeli memiliki bukti adanya peralihak hak atas tanah tersebut sehingga terhindar dari kerugian. Anda mengatakan bahwa tanah tersebut belum ada sertifikatnya, sedangkan sebagiannya sudah ada sertifikat atas nama orang lain. Seharusnya sebelum di jual dibuatkan dulu sertifikatnya dengan cara di pecahkan bidang tanahnya. Tentu dilakukan dengan kesepakatan orang yang memiliki sertifikat tersebut. Pasal 48 PP No. 24/1997, mengatur: Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula. (2) Dalam hal sebagaimana dimaksud pada ayat (1), untuk tiap bidang dibuatkan surat ukur, buku tanah dan serti-pikat untuk menggantikan surat ukur, buku tanah dan sertipikat asalnya. (3) Jika hak atas tanah yang bersangkutan dibebani hak tang-gungan, dan atau beban-beban lain yang terdaftar, peme-cahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan atau pihak lain yang berwe-nang menyetujui penghapusan beban yang bersangkutan. Kemudian Pasal 49: (1) Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, dari satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipisahkan sebagian atau beberapa bagian, yang selanjutnya merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula. (2) Dalam hal sebagaimana dimaksud pada ayat (1) untuk satuan bidang baru yang dipisahkan dibuatkan surat-ukur, buku tanah dan sertipikat sebagai satuan bidang tanah baru dan pada peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan sertipikat bidang tanah semula dibubuhkan catatan mengenai telah diadakannya pemisahan tersebut. (3) Terhadap pemisahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berlaku ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 48 ayat (3) dan ayat (4). Pertanyaan kedua: Sampai d situ selama hampir 7 bulan orang tua saya trs meminta dia menanyakan kapan akan dilunasin..;ternyata d balik itu semua ada deal2an yg orang tua saya tidak ketahui d belakang....janji terus sampai 7bulan belum di lunasi....walaupun tanah trsbut di tempati setelah transaksi uang panjer itu d selesaikan...dan itu tanpa ada kesepakatan antara pembeli dan pemilik tanah atas hal ini orang tua saya? Disini merupakan perjanjian para pihak menyangkut sisa pembayaran yang di janjikan. Dalam hukum perikatan, perjanjian yang di buat secara sah para pihak berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya dan harus dilaksanakan dengan itikad baik (good faith) sebagaimana Pasal 1338 KUHPerdata. Maka jika salah satu pihak tidak memenuhi prestasi sesuai perjanjian maka dapat dikatakan telah terjadi ingkar janji (wanprestasi) sehingga dapat di tegur dengan surat (somasi) sebagimana diatur Pasal 1238 KUHPerdata.. Jika mengabaikan dapat di ajukan gugatan ke Pengadilan. Wanprestasi (kelalaian/kealpaan) seorang debitur dapat berupa empat macam: Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya; Melaksanakan apa yang dijanjikan, tetapi tidak sebagaimana dijanjikan; Melakukan apa yang dijanjikan tetapi terlambat; Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya. Sehingga jika utang tersebut belum dilunasi padahal sudah melewati batas waktu yang di janjikan, maka Anda dapat melayangkan teguran dengan surat (somasi) sebanyak 3 kali. Jika pihak pembeli mengabaikan dapat digugat ke pengadilan. Apalagi jika tanah sudah di tempati namun utang belum lunas dan belum ada kesepakatan sesuai perjanjian. Pertanyaan ketiga: Yang mau saya tanyakan gimana posisi hukum saya sebagai penjual yang selama 7 bulan tersebut belum d lunasi? Apakah si pembeli bisa menggugat k pengadilan perdata? Terus keuntungan apa yg saya akan dapatkan kl sampai mereka menggugat ke pengadilan?. Karena pada kasus tersebut disini Anda yang di rugikan, maka secara hukum posisi penjual sebenarnya kuat. Namun yang menjadi pertanyaan disini adalah apakah Anda memiliki bukti-bukti perjanjian berupa surat/dokumen, kwitansi pembayaran sebelumnya, maupun saksi? Karena didalam hukum segala sesuatunya harus didasarkan pada bukti yang cukup. Pasal 1865 KUHPerdata, berbunyi: “Setiap orang yang mengaku mempunyai suatu hak, atau menunjuk suatu peristiwa untuk meneguhkan haknya itu atau untuk membantah suatu hak orang lain, wajib membuktikan adanya hak itu atau kejadian yang dikemukakan itu”. Pasal 1866 KUHPerdata, Alat pembuktian meliputi: bukti tertulis; bukti saksi; persangkaan; pengakuan; sumpah. Demikian yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih