Keabsahan Lelang Rumah oleh Bank Tanpa Sepengetahuan Pemilik Saat Sertifikat Masih Dijaminkan

Dijawab oleh: Ridwan, S.H., S.IP., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Baik terima kasih Sdri. Anna atas pertanyaan yang anda dengan permasalah yang anda alami untuk dikonsultasikan kepada kami, akan kami jawab dari aspek hukum terkait dengan perjanjian diawal tentang pengajuan kredit disalah satu Bank yang orang tua ajukan dan telah disepakati disertai dengan perjanjian pinjam hutang ke bank tersebut untuk usaha, pihak bank tentunya dapat memberikan pinjaman uang sesuai yang diperlukan oleh orang tua anda pastinya sudah memenuhi persyaratan yang diminta oleh pihak Bank salah satunya adalalah jaminan berupa tanah berserta rumah yang ada ditasanya. Dari kedua belah pihak tersebut sepakat membuat perjanjian perikatan maka terjadilah kesepakatan yang dituangkan dalam perjanjian dengan akta perikatan pijam meminjam antara pihak bank dengan orang tua anda, nah didalam perjanjian itulah harus ditaati dan dipatuhi oleh para pihak sebagai hak dan kewajiban antara kedua belah pihak karena didalam perjanjian itulah yang mengatur antara Kreditur dan Debitur atau antara pihak bank sebagai pemberi pinjaman uang dengan orang tua anda sebagai peminjam uang dengan jaminan tanah dan rumah tersebut. Adapun usaha orang tua anda kabur dan tidak bisa mencicil/membayar lagi maka konsekuensinya jaminan berupa rumah itu sebagai aset yang harus digunakan untuk membayar sebagai pelunasan hutang terhadap pihak bank dimaksud. Adapun pihak bank tidak bisa serta merta melelang jaminan berupa rumah dan tanah sebagai aset milik orang tua anda, pihak bank kalau hendak melelang aset jaminan harus ada persetujuan dari orang tua anda karena secara hukum asaet yang dijaminkan itu milik orang tua anda, apabila hal ini terjadi maka pihak bank selaku pemberi kredit tidak taat asas dalam perjanjian yang telah disepati oleh kedua belah pihak. Berdasarkan keterangan Anda, kami asumsikan bahwa pelelangan atas aset orang tua Anda ialah dalam rangka Lelang Eksekusi, maka asumsi kami terjadi seperti ini :  Lelang eksekusi yang akan dilaksanakan pada aset orang tua Anda kami asumsikan berada pada ranah Lelang Eksekusi atas Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah (“UU Hak Tanggungan”) apabila objek jaminan berupa tanah dan/atau bangunan;  Anda selaku anak bagian dari keluarga berhak untuk melakukan gugatan pembatalan atas lelang yang dilakukan oleh pihak Bank, karena melakukan pelelangan atas aset pihak Debitur harus ada persejutuan dari orang tua anda selaku Debirur atau yang dikuasan atas pelalangan aset tanah dari ibu anda. Apabila terlah terjadi pelelangan oleh pihak bank maka anda bisa mengajukan keberatan kepada pihak bank melalui Pengadilan Negeri setempat dimana wilayah hukum tanah orang tua anda berada. Apabila telah terjadi pelelangan oleh Balai Lelang Swasta bertindak sebagai Fasilitator pelaksanaan Lelang, landasan aturan hukum yang dipakai adalah Pasal 14 UU RI No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan yang mengisyaratkan bahwa Pelaksanaan Lelang Hak Tanggungan memiliki kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan hukum pengadilan yang telah mempunyai berkekuatan hukum tetap (inkracht van gewijsde). Tetapi perlu diketahui apabila objek lelang Jaminan Hak Tanggungan terdapat perlawanan hukum dari Debitur ataupun pihak lain, maka Balai Lelang Swasta ataupun KPKNL tidak memiliki kewenangan untuk melakukan eksekusi pengosongan atas objek lelang yang sudah dibeli oleh peserta/pembeli lelang. Prosedurnya, Pemohon Lelang Eksekusi (Bank) mengajukan permohonan melalui Kepaniteraan Pengadilan, kemudian Pengadilan menerbitkan Surat Anmaning (Peringatan kepada debitur) sebanyak 2 (dua) kali untuk diberi kesempatan melakukan pelunasan pinjaman kepada bank. Apakah bisa saya menuntut itu semua ? Bisa saja anda menuntut hak anda sebagai perwakilan ibu anda atau menggugat terhadap bank tersebut atas permasalah pelelangan rumah milik ibu anda yang dilakukan secara sepihak oleh bank tersebut, karena dalam akta perjanjian tidak dipatuhi oleh salah satu pihak dalam melakukan pelelangan tersebut seharusnya disepakati oleh kedua belah pihak. Solusi yang harus ditempuh dengan cara negosiasi kepada pihak bank yang telah memberi pinjaman uang tersebut kepada ibu sebagai orang tua anda dengan catatan harus dilelang dengan harga yang wajar dan setandart dan harga tersebut dibayarkan kepada bank atas kekurangannya beserta bunganya untuk melunasi sisa hutang bank yang telah dipinjam beserta hitungan bunga wajar yang harus dibayar, dan apabila dean apabila nilai lelang tersebut cukup untuk melunasi jimpaman ibu anda maka sisanya menjadi hak orang tua/ibu anda, dan apabila negosiasi tersebut tidak menemukan titik temu maka pihak bank tetap mempunyai hak untuk melelang atas jaminan yang telah diagunkan dengan catatan nilai lelang harus cukup untuk menutupi pinjaman ibu anda. Demikian penjelasan singkat yang dapat kami berikan semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih