Sengketa Gadai Rumah Akibat Misrepresentasi Status Penghuni, Keterlambatan Penyerahan Rumah, dan Pengembalian Dana serta Tuntutan Ganti Rugi

Dijawab oleh: Safril Nurhalimi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Sebelumnya kami mengucapkan Terima Kasih Atas Pertanyaan sdr ILHAM dari JAWA BARAT terkait permasalahan hukum yang sedang dihadapi oleh anda kepada tim konsultan hukum Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum BPHN secara on line. Terkait dengan permasalahan/pertanyaan hukum yang anda tanyakan kepada kami, maka saya akan memberikan pandangan hukum atas permasalahan yang anda hadapi dari sisi hukum dan maupun peraturan lain yang terkait berdasarkan informasi dan kronologis kejadian peristiwanya yang telah kami terima dari anda. Perihal gadai ini diatur dalam Pasal 1150 KUH Perdata yang berbunyi: Gadai adalah suatu hak yang diperoleh kreditur atas suatu barang bergerak, yang diserahkan kepadanya oleh kreditur, atau oleh kuasanya, sebagai jaminan atas utangnya, dan yang memberi wewenang kepada kreditur untuk mengambil pelunasan piutangnya dan barang itu dengan mendahului kreditur-kreditur lain; dengan pengecualian biaya penjualan sebagai pelaksanaan putusan atas tuntutan mengenai pemilikan atau penguasaan, dan biaya penyelamatan barang itu, yang dikeluarkan setelah barang itu sebagai gadai dan yang harus didahulukan. Selanjutnya, dalam Pasal 1151 KUH Perdata diatur bahwa persetujuan gadai harus dibuktikan dengan segala alat yang diperbolehkan bagi pembuktian persetujuan pokok. Pasal 1154 KUHPerdata Dalam hal debitur atau pemberi gadai tidak memenuhi kewajiban-kewajiban, kreditur tidak diperkenankan mengalihkan barang yang digadaikan itu menjadi miliknya. Segala persyaratan perjanjian yang bertentangan dengan ketentuan ini adalah batal. Pasal 1155 KUH Perdata menerangkan bahwa: Bila oleh pihak-pihak yang berjanji tidak disepakati lain, maka jika debitur atau pemberi gadai tidak memenuhi kewajibannya, setelah lampaunya jangka waktu yang ditentukan, atau setelah dilakukan peringatan untuk pemenuhan perjanjian dalam hal tidak ada ketentuan tentang jangka waktu yang pasti, kreditur berhak untuk menjual barang gadainya dihadapan umum menurut kebiasaan-kebiasaan setempat dan dengan persyaratan yang lazim berlaku, dengan tujuan agar jumlah utang itu dengan bunga dan biaya dapat dilunasi dengan hasil penjualan itu. Bila gadai itu terdiri dan barang dagangan atau dan efek-efek yang dapat diperdagangkan dalam bursa, maka penjualannya dapat dilakukan di tempat itu juga, asalkan dengan perantaraan dua orang makelar yang ahli dalam bidang itu. Berdasarkan ketentuan di atas, timbul hak kreditur untuk menjual objek hak gadai jika sampai debiturnya lalai memenuhi perjanjian. Namun, jika melihat kembali ketentuan tersebut, maka penjualan objek hak gadai juga tunduk pada Pasal 1238 KUH Perdata, bahwa debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan mengakibatkan debitur harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan. Dalam hal ini diberikan surat somasi oleh anda kepada orang yang menggadaikan rumah kepada anda. Somasi adalah sebuah teguran terhadap pihak calon tergugat pada proses hukum. Tujuan dari pemberian somasi ini adalah pemberian kesempatan kepada pihak calon tergugat untuk berbuat sesuatu atau menghentikan suatu perbuatan sebagaimana tuntutan pihak penggugat. Maka, hanya jika debitur telah dinyatakan secara nyata lalai memenuhi kewajibannya, maka barulah kreditur dapat menjual objek hak gadai tersebut. Mengacu pada ketentuan dalam Pasal 1155 KUH Perdata itu, ada setidaknya dua cara untuk mengeksekusi objek hak gadai. Yang salah satunya dijual secara tertutup (tidak di muka umum) yang harus dilakukan melalui perantara pengadilan, yaitu permohonan kepada hakim agar benda gadainya dijual dengan cara selain lelang. Hal ini sesuai Alinea Pertama Pasal 1156 KUH Perdata, yang selengkapnya berbunyi: Dalam segala hal, bila debitur atau pemberi gadai lalai untuk melakukan kewajibannya, maka kreditur dapat menuntut lewat pengadilan agar barang gadai itu dijual untuk melunasi utangnya beserta bunga dan biayanya, menurut cara yang akan ditentukan oleh Hakim, atau agar hakim mengizinkan barang gadai itu tetap berada pada kreditur untuk menutup suatu jumlah yang akan ditentukan oleh hakim dalam suatu keputusan, sampai sebesar utang beserta bunga dan biayanya. Pasal 1158 KUHPerdata; Bila suatu piutang digadaikan, dan piutang ini menghasilkan bunga, maka kreditur boleh memperhitungkan bunga itu dengan bunga yang terutang kepadanya. Bila utang yang dijamin dengan piutang yang digadaikan itu tidak menghasilkan bunga, maka bunga yang diterima pemegang gadai itu dikurangkan dari jumlah pokok utang. Pada permasalahan hukum anda diatas, telah ada perjanjian tertulis antara anda dan pihak penerima gadai. Pasal 1313 KUH Perdata sebagai berikut: “Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih.” Sesuai dengan ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata, ada empat syarat (kumulatif) yang diperlukan agar suatu perjanjian dapat dikatakan sah secara hukum, yaitu: 1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan. 3. Suatu hal tertentu. 4. Suatu sebab yang halal. Prosedur pembuatan surat perjanjian yang buka akta otentik yang dibuat antara dua pihak diantaranya; 1. Surat perjanjian harus ditulis diatas kertas segel atau kertas biasa yang dibubuhi materai. 2. Pembuatan surat perjanjian harus atas rasa ikhlas, rela, tanpa paksaan. 3. Isi perjanjian harus disetujui oleh kedua belah pihak yang berjanji. 4. Pihak yang berjanji harus sudah dewasa dan dalam keadaan waras dan sadar. 5. Isi perjanjian harus jelas dan tidak mempunyai peluang untuk ditafsirkan secara berbeda. 6. Isi surat perjanjian tidak boleh bertentangan dengan undang-undang dan norma susila yang berlaku. • Tentang wanprestasi (ingkar janji) Apabila ada pihak yang tidak memenuhi perjanjian utang piutang, maka disebut “wanprestasi”. Wanprestasi dapat diartikan sebagai tidak terlaksananya prestasi karena kesalahan debitur baik karena kesengajaan atau kelalaian. Menurut Yahya Harahap: “Wanprestasi sebagai pelaksanaan kewajiban yang tidak tepat pada waktunya atau dilakukan tidak menurut selayaknya, sehingga menimbulkan keharusan bagi pihak debitur untuk memberikan atau membayar ganti rugi (schadevergoeding), atau dengan adanya wanprestasi oleh salah satu pihak, pihak yang lainnya dapat menuntut pembatalan perjanjian. Bentuk-bentuk Wanprestasi: 1. Tidak melaksanakan prestasi sama sekali; 2. Melaksanakan tetapi tidak tepat waktu (terlambat); 3. Melaksanakan tetapi tidak seperti yang diperjanjikan; dan 4. Debitur melaksanakan yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan. Akibat hukum dari debitur yang telah melakukan wanprestasi adalah hukuman atau sanksi berupa: 1. Membayar kerugian yang diderita oleh kreditur (ganti rugi); 2. Pembatalan perjanjian; 3. Peralihan resiko. Benda yang dijanjikan obyek perjanjian sejak saat tidak dipenuhinya kewajiban menjadi tanggung jawab dari debitur; 4. Membayar biaya perkara, jika perkara sampai dipersidangan. Ganti rugi yang dapat dituntut: Debitur wajib membayar ganti rugi, setelah dinyatakan lalai ia tetap tidak memenuhi prestasi itu”. (Pasal 1243 KUHPerdata). “Ganti rugi terdiri dari biaya, rugi, dan bunga” (Pasal 1244 s.d. 1246 KUHPerdata). • Sedangkan untuk Kasus Penipuan diatur dalam pasal 378 KUHP: Barang siapa dengan maksud hendak menguntungkan diri sendiri atau orang lai dengan melawan hak, baik dengan memakai nama palsu atau keadaan palsu, baik dengan akal dan tipu muslihat, maupun dengan karangan perkataan-perkataan bohong, membujuk orang supaya memberikan sesuatu barang, membuat utang atau menghapuskan piutang, dihukum karena penipuan dengan hukuman penjara selama-lamanya 4 (empat) tahun. Hal yang dapat Anda lakukan adalah melakukan gugatan wanprestasi atas dasar tidak dipenuhinya prestasi teman Anda untuk membayar utangnya kepada Anda. Ini karena utang piutang merupakan perjanjian. Sebelum mengajukan gugatan, Anda harus terlebih dahulu melayangkan somasi kepada teman Anda untuk membayar utangnya sesuai dengan yang diperjanjikan. Jika somasi atau peringatan itu tidak dihiraukan, maka Anda dapat menggugat teman Anda tersebut untuk memenuhi prestasinya. Soal hal-hal apa saja yang dapat Anda tuntut dari pihak yang wanprestasi, Jadi, kalau perkara ini tidak bisa diajukan melalui jalur pidana, karena antara anda dengan pihak tersebut telah dibuatkan perjanjian antara anda berdua, berdasarkan surat perjanjian ini maka kasu ini harus dilesaikan melalui gugatan perdata ke pengadilan negeri dan bukan melalui jalur pidana-polisi. Prinsipnya, masalah pinjam meminjam adalah termasuk lingkup hukum perdata. Sehingga tidak bisa dibawa ke ranah pidana. Dasar hukumnya diatur dalam Pasal 19 ayat 2 Undang-Undang No. 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia, berbunyi: “2). Tidak seorangpun atas putusan pengadilan boleh dipidana penjara atau kurungan berdasarkan atas alasan ketidakmampuan untuk memenuhi suatu kewajiban dalam perjanjian utang piutang.” Demikian, semoga bermanfaat. Terima kasih Safril Nurhalimi, SH, MH Penyuluh Hukum Muda Badan Pembinaan Hukum Nasional SUMBER HUKUM; • KUHPerdata / BW • KUHPidana / KUHP • Undang-Undang No. 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer - Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. - Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Sebelumnya kami mengucapkan Terima Kasih Atas Pertanyaan sdr ILHAM dari JAWA BARAT terkait permasalahan hukum yang sedang dihadapi oleh anda kepada tim konsultan hukum Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum BPHN secara on line. Terkait dengan permasalahan/pertanyaan hukum yang anda tanyakan kepada kami, maka saya akan memberikan pandangan hukum atas permasalahan yang anda hadapi dari sisi hukum dan maupun peraturan lain yang terkait berdasarkan informasi dan kronologis kejadian peristiwanya yang telah kami terima dari anda. Perihal gadai ini diatur dalam Pasal 1150 KUH Perdata yang berbunyi: Gadai adalah suatu hak yang diperoleh kreditur atas suatu barang bergerak, yang diserahkan kepadanya oleh kreditur, atau oleh kuasanya, sebagai jaminan atas utangnya, dan yang memberi wewenang kepada kreditur untuk mengambil pelunasan piutangnya dan barang itu dengan mendahului kreditur-kreditur lain; dengan pengecualian biaya penjualan sebagai pelaksanaan putusan atas tuntutan mengenai pemilikan atau penguasaan, dan biaya penyelamatan barang itu, yang dikeluarkan setelah barang itu sebagai gadai dan yang harus didahulukan. Selanjutnya, dalam Pasal 1151 KUH Perdata diatur bahwa persetujuan gadai harus dibuktikan dengan segala alat yang diperbolehkan bagi pembuktian persetujuan pokok. Pasal 1154 KUHPerdata Dalam hal debitur atau pemberi gadai tidak memenuhi kewajiban-kewajiban, kreditur tidak diperkenankan mengalihkan barang yang digadaikan itu menjadi miliknya. Segala persyaratan perjanjian yang bertentangan dengan ketentuan ini adalah batal. Pasal 1155 KUH Perdata menerangkan bahwa: Bila oleh pihak-pihak yang berjanji tidak disepakati lain, maka jika debitur atau pemberi gadai tidak memenuhi kewajibannya, setelah lampaunya jangka waktu yang ditentukan, atau setelah dilakukan peringatan untuk pemenuhan perjanjian dalam hal tidak ada ketentuan tentang jangka waktu yang pasti, kreditur berhak untuk menjual barang gadainya dihadapan umum menurut kebiasaan-kebiasaan setempat dan dengan persyaratan yang lazim berlaku, dengan tujuan agar jumlah utang itu dengan bunga dan biaya dapat dilunasi dengan hasil penjualan itu. Bila gadai itu terdiri dan barang dagangan atau dan efek-efek yang dapat diperdagangkan dalam bursa, maka penjualannya dapat dilakukan di tempat itu juga, asalkan dengan perantaraan dua orang makelar yang ahli dalam bidang itu. Berdasarkan ketentuan di atas, timbul hak kreditur untuk menjual objek hak gadai jika sampai debiturnya lalai memenuhi perjanjian. Namun, jika melihat kembali ketentuan tersebut, maka penjualan objek hak gadai juga tunduk pada Pasal 1238 KUH Perdata, bahwa debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan mengakibatkan debitur harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan. Dalam hal ini diberikan surat somasi oleh anda kepada orang yang menggadaikan rumah kepada anda. Somasi adalah sebuah teguran terhadap pihak calon tergugat pada proses hukum. Tujuan dari pemberian somasi ini adalah pemberian kesempatan kepada pihak calon tergugat untuk berbuat sesuatu atau menghentikan suatu perbuatan sebagaimana tuntutan pihak penggugat. Maka, hanya jika debitur telah dinyatakan secara nyata lalai memenuhi kewajibannya, maka barulah kreditur dapat menjual objek hak gadai tersebut. Mengacu pada ketentuan dalam Pasal 1155 KUH Perdata itu, ada setidaknya dua cara untuk mengeksekusi objek hak gadai. Yang salah satunya dijual secara tertutup (tidak di muka umum) yang harus dilakukan melalui perantara pengadilan, yaitu permohonan kepada hakim agar benda gadainya dijual dengan cara selain lelang. Hal ini sesuai Alinea Pertama Pasal 1156 KUH Perdata, yang selengkapnya berbunyi: Dalam segala hal, bila debitur atau pemberi gadai lalai untuk melakukan kewajibannya, maka kreditur dapat menuntut lewat pengadilan agar barang gadai itu dijual untuk melunasi utangnya beserta bunga dan biayanya, menurut cara yang akan ditentukan oleh Hakim, atau agar hakim mengizinkan barang gadai itu tetap berada pada kreditur untuk menutup suatu jumlah yang akan ditentukan oleh hakim dalam suatu keputusan, sampai sebesar utang beserta bunga dan biayanya. Pasal 1158 KUHPerdata; Bila suatu piutang digadaikan, dan piutang ini menghasilkan bunga, maka kreditur boleh memperhitungkan bunga itu dengan bunga yang terutang kepadanya. Bila utang yang dijamin dengan piutang yang digadaikan itu tidak menghasilkan bunga, maka bunga yang diterima pemegang gadai itu dikurangkan dari jumlah pokok utang. Pada permasalahan hukum anda diatas, telah ada perjanjian tertulis antara anda dan pihak penerima gadai. Pasal 1313 KUH Perdata sebagai berikut: “Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih.” Sesuai dengan ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata, ada empat syarat (kumulatif) yang diperlukan agar suatu perjanjian dapat dikatakan sah secara hukum, yaitu: 1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan. 3. Suatu hal tertentu. 4. Suatu sebab yang halal. Prosedur pembuatan surat perjanjian yang buka akta otentik yang dibuat antara dua pihak diantaranya; 1. Surat perjanjian harus ditulis diatas kertas segel atau kertas biasa yang dibubuhi materai. 2. Pembuatan surat perjanjian harus atas rasa ikhlas, rela, tanpa paksaan. 3. Isi perjanjian harus disetujui oleh kedua belah pihak yang berjanji. 4. Pihak yang berjanji harus sudah dewasa dan dalam keadaan waras dan sadar. 5. Isi perjanjian harus jelas dan tidak mempunyai peluang untuk ditafsirkan secara berbeda. 6. Isi surat perjanjian tidak boleh bertentangan dengan undang-undang dan norma susila yang berlaku. • Tentang wanprestasi (ingkar janji) Apabila ada pihak yang tidak memenuhi perjanjian utang piutang, maka disebut “wanprestasi”. Wanprestasi dapat diartikan sebagai tidak terlaksananya prestasi karena kesalahan debitur baik karena kesengajaan atau kelalaian. Menurut Yahya Harahap: “Wanprestasi sebagai pelaksanaan kewajiban yang tidak tepat pada waktunya atau dilakukan tidak menurut selayaknya, sehingga menimbulkan keharusan bagi pihak debitur untuk memberikan atau membayar ganti rugi (schadevergoeding), atau dengan adanya wanprestasi oleh salah satu pihak, pihak yang lainnya dapat menuntut pembatalan perjanjian. Bentuk-bentuk Wanprestasi: 1. Tidak melaksanakan prestasi sama sekali; 2. Melaksanakan tetapi tidak tepat waktu (terlambat); 3. Melaksanakan tetapi tidak seperti yang diperjanjikan; dan 4. Debitur melaksanakan yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan. Akibat hukum dari debitur yang telah melakukan wanprestasi adalah hukuman atau sanksi berupa: 1. Membayar kerugian yang diderita oleh kreditur (ganti rugi); 2. Pembatalan perjanjian; 3. Peralihan resiko. Benda yang dijanjikan obyek perjanjian sejak saat tidak dipenuhinya kewajiban menjadi tanggung jawab dari debitur; 4. Membayar biaya perkara, jika perkara sampai dipersidangan. Ganti rugi yang dapat dituntut: Debitur wajib membayar ganti rugi, setelah dinyatakan lalai ia tetap tidak memenuhi prestasi itu”. (Pasal 1243 KUHPerdata). “Ganti rugi terdiri dari biaya, rugi, dan bunga” (Pasal 1244 s.d. 1246 KUHPerdata). • Sedangkan untuk Kasus Penipuan diatur dalam pasal 378 KUHP: Barang siapa dengan maksud hendak menguntungkan diri sendiri atau orang lai dengan melawan hak, baik dengan memakai nama palsu atau keadaan palsu, baik dengan akal dan tipu muslihat, maupun dengan karangan perkataan-perkataan bohong, membujuk orang supaya memberikan sesuatu barang, membuat utang atau menghapuskan piutang, dihukum karena penipuan dengan hukuman penjara selama-lamanya 4 (empat) tahun. Hal yang dapat Anda lakukan adalah melakukan gugatan wanprestasi atas dasar tidak dipenuhinya prestasi teman Anda untuk membayar utangnya kepada Anda. Ini karena utang piutang merupakan perjanjian. Sebelum mengajukan gugatan, Anda harus terlebih dahulu melayangkan somasi kepada teman Anda untuk membayar utangnya sesuai dengan yang diperjanjikan. Jika somasi atau peringatan itu tidak dihiraukan, maka Anda dapat menggugat teman Anda tersebut untuk memenuhi prestasinya. Soal hal-hal apa saja yang dapat Anda tuntut dari pihak yang wanprestasi, Jadi, kalau perkara ini tidak bisa diajukan melalui jalur pidana, karena antara anda dengan pihak tersebut telah dibuatkan perjanjian antara anda berdua, berdasarkan surat perjanjian ini maka kasu ini harus dilesaikan melalui gugatan perdata ke pengadilan negeri dan bukan melalui jalur pidana-polisi. Prinsipnya, masalah pinjam meminjam adalah termasuk lingkup hukum perdata. Sehingga tidak bisa dibawa ke ranah pidana. Dasar hukumnya diatur dalam Pasal 19 ayat 2 Undang-Undang No. 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia, berbunyi: “2). Tidak seorangpun atas putusan pengadilan boleh dipidana penjara atau kurungan berdasarkan atas alasan ketidakmampuan untuk memenuhi suatu kewajiban dalam perjanjian utang piutang.” Demikian, semoga bermanfaat. Terima kasih SUMBER HUKUM; • KUHPerdata / BW • KUHPidana / KUHP • Undang-Undang No. 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer - Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. - Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Saudara untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih