Sengketa Pertukaran Pengelolaan Tanah Warisan dan Pengajuan Sertifikasi PRONA dengan Perbedaan Luas serta Riwayat Pajak

Dijawab oleh: Hasanudin, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Tanah merupakan obyek yang sangat penting dalam kegiatan manusia. Oleh karenanya kedudukan dan fungsi tanah menjadi satu hal terkait jaminan kepastian hukum dan perlindungan hukum dalam penguasaan, pemilikan, penggunaan, maupun pemanfaatan tanah. Untuk mendapatkan tanah tidak selamanya dapat dilakukan dengan jual beli antar pihak. Adapun beberapa prosesnya bisa berupa hibah, warisan ataau juga melalui tukar menukar tanah. Dalam konteks permasalahan saudara, ada dua hal yang harus dipahami, Pertama dari sisi pewarisan dan yang kedua dari sisi tukar menukar yang disebabkan oleh tertukarnya tanah dengan kondisi bisa seperti yang disampaikan dalam permohonan konsultasi hukum ini. 1. Aspek Pewarisan atau beralihnya hak dan kewajiban (harta kekayaan) dari orang yang meninggal dunia (pewaris) kepada orang yang masih hidup (ahli waris) yang berhak menerimanya. Hukum waris yaitu peraturan yang mengatur perpindahan harta kekayaan orang yang meninggal dunia kepada satu atau beberapa orang lain. Indonesia mengenal hukum waris yang dibagi menjadi hukum waris menurut hukum perdata dan hukum waris Islam dan hukum adat. Kebanyakan masyarakat Indonesia yang menganut sistem patrilineal dan mayoritas beragama Islam, terkait pewarisan lebih menitikberatkan pada hukum waris Islam. Namun demikian tidak sedikit yang bersandar pada hukum waris perdata (nasional). Berikut hukum waris menurut hukum perdata dan hukum waris islam secara singkat. A. Hukum Waris Perdata, Dalam penerapan hukum waris ini, apabila seorang pewaris meninggal dunia, maka yang digunakan adalah sistem pewarisan berdasarkan Hukum Waris sesuai dengan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Prinsip dari pewarisan hukum ini adalah: 1. Harta Waris baru terbuka atau dapat diwariskan kepada pihak lain jika terjadinya suatu kematian. Hal ini dapat dilihat dalam Pasal 830 KUHPerdata; 2. Adanya hubungan darah atau keturunan di antara pewaris dan ahli waris, kecuali untuk suami atau isteri dari pewaris. (Pasal 832 KUHPerdata), dengan ketentuan mereka masih terikat dalam perkawinan ketika pewaris meninggal dunia. Artinya, kalau mereka sudah bercerai pada saat pewaris meninggal dunia, maka suami/isteri tersebut bukan merupakan ahli waris dari pewaris. Sesuai prinsip tersebut, yang berhak mewaris hanyalah yang mempunyai hubungan darah dengan pewaris, berupa keturunan langsung maupun orang tua, saudara, nenek/kakek atau keturunannya dari saudara-saudaranya. Sehingga, apabila dimasukkan dalam kategori, maka yang berhak mewaris ada empat golongan besar, yaitu: 1. Golongan I: suami/isteri yang hidup terlama dan anak/keturunannya (Pasal 852 KUHPerdata). 2. Golongan II: orang tua dan saudara kandung Pewaris 3. Golongan III: Keluarga dalam garis lurus ke atas sesudah bapak dan ibu pewaris 4. Golongan IV: Paman dan bibi pewaris baik dari pihak bapak maupun dari pihak ibu, keturunan paman dan bibi sampai derajat keenam dihitung dari pewaris, saudara dari kakek dan nenek beserta keturunannya, sampai derajat keenam dihitung dari pewaris. Hak Dan Kewajiban Pewaris 1. Hak Pewaris Pewaris sebelum meninggal dunia berhak menyatakan keinginannya dalam suatu catatan tertulis atau wasiat yang isinya dapat berupa, wasiat pengangkatan ahli waris yakni suatu penunjukkan satu atau beberapa orang menjadi ahli waris untuk mendapatkan seluruh atau sebagian harta peninggalan (menurut pasal 954 KUHPerdata), wasiat pengangkatan ahli waris ini terjadi apabila pewaris tidak mempunyai keturunan atau ahli waris (menurut pasal 917 KUHPerdata); hibah wasiat (pemberian hak kepada seseorang atas dasar wasiat yang khusus berupa hak atas satu atau beberapa benda tertentu, hak atas seluruh benda bergerak tertentu, hak pakai atau memungut hasil dari seluruh atau sebagian harta warisan (menurut pasal 957 KUHPerdata). 2. Kewajiban Pewaris Pewaris wajib mengindahkan atau memperhatikan legitime portie, yaitu suatu bagian tertentu dari harta peningalan yang tidak dapat dihapuskan atau dikurangi dengan wasiat atau pemberian lainnya oleh orang yang meninggalkan warisan (menurut pasal 913 KUHPerdata). Jadi, pada dasarnya pewaris tidak dapat mewasiatkan seluruh hartanya, karena pewaris wajib memperhatikan legitieme portie, akan tetapi apabila pewaris tidak mempunyai keturunan , maka warisan dapat diberikan seluruhnya pada penerima wasiat. Hak Dan Kewajiban Ahli Waris 1. Hak Ahli Waris Setelah terbukanya warisan ahli waris mempunyai hak atau diberi hak untuk menentukan sikapnya, antara lain, menerima warisan secara penuh, menerima dengan hak untuk mengadakan pendaftaran harta peninggalan atau menerima dengan bersyarat, dan hak untuk menolak warisan. 2. Kewajiban Ahli Waris Adapun kewajiban dari seorang ahli waris, antara lain, memelihara keutuhan harta peninggalan sebelum harta peninggalan itu dibagi, mencari cara pembagian sesuai ketentuan, melunasi hutang – hutang pewaris jika pewaris meninggalkan hutang, dan melaksanakan wasiat jika pewarismeninggalkan wasiat. Dengan demikian makna pewarisan jika dikaitkan dengan permasalahan tanah telah terpenuhi bila dilihat dari aspek hukum karena ada pewaris yakni kakek dan ahli waris yakni saudara pemohon dan orang lain yang menjadi pewaris menurut hukum serta obyek waris yakni tanah. Kemudian dalam permohonan konsultasi hukum terkait tanah waris yang tertukar. Saudara pemohon tidak menceritakan kronologis peristiwa tertukarnya tanah. Dengan demikian kami beranggapan bisa saja hal ini baru disadari saat pengukuran ulang tanah dalam program Prona/Sertifikat gratis dari pemerintah. Bila dilihat dari sudut pandang hukum kasus tertukarnya tanah ini bisa dilihat dari aspek hukum perdata dan dikenal dengan Ruislag/Tukar guling. 2. Aspek Hukum Perdata terkait tukar guling Kata tukar guling dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI) disebut tukar lalu, yang berarti bertukar barang dengan tidak menambah uang. Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH.Per), tukar guling disebut dengan ruilslag yang berarti tukar guling yang didasarkan atas persetujuan kedua belah pihak. Dalam KUH.Per. sebagaimana pasal 1541 kata tukar guling mempunyai arti suatu persetujuan, dengan mana kedua belah pihak mengikatkan dirinya untuk saling memberi suatu barang secara bertimbal balik, sebagai gantinya atas suatu barang. Perjanjian tukar menukar adalah perjanjian timbal balik (Bilateral enitrael) maksudnya suatu perjanjian yang memberikan hak dan kewajiban keada kedua belah pihak. Perjanjian tukar menukar diatas dalam pasal 1541 sampai dengan pasal 1546 KUH pendata. Perjanjian tukar menukar bersifat konsensual yakni perikatan telah terjadi pada saat tercapainya kata sepakat antara pihak-pihak yang membuat perjanjian dengan kata lain perjanjian itu sudah sah dan mempunyai kekuatan hukum atau akibat hukum sejak saat tercapainya kata sepakat antara pihak-pihak mengenai pokok perjanjian. Akan tetapi perjanjian yang dibuat pihak-pihak itu baru dalam taraf menimbulkan hak dan kewajiban saja, belum menindahkan hak milik (Ownership)hak milik baru berpindah setelah dilakukan penyerahan (leverning). Instrumen ini bisa digunakan jika permasalahan tertukarnya tanah telah terjadi sekian waktu yang implikasinya berubahnya wujud/obyek tanah tersebut karena penguasaan dan disetujui oleh masing masing pihak tanpa mengeluarkan biaya. Adanya peristiwa tukar menukar tentu saja melahirkan suatu hubungan antara kedua pihak tersebut yang dinamakan perikatan. Perikatan tersebut didasarkan atas perjanjian yang telah disepakati kedua pihak. Berdasarkan asas perjanjian, maka syarat sahnya perjanjian tukar menukar juga mengikuti syarat sahnya perjanjian pada umumnya sebagaimana diatur dalam pasal 1320 KUHPerdata; 1. Adanya kata sepakat para pihak, 2. Dilakukan oleh orang yang sudah cakap untuk melakukan perbuatan hukum, 3. Sesuatu hal tertentu, 4. Causa yang halal. Bila dalam prosesnya ditemukan telah berubah jumlah ukurannya (misal menyusut) maka pihak yang menguasai obyek akan ditukar guling harus mengganti sejumlah selisih dari nilai tanah waris tersebut atau nilai awal masing masing tanah saat diwariskan. Atau bisa juga melepaskan nilai obyek lainnya sesuai dengan nilai tanah yang menyusut. Hal ini dilakukan bahwa setiap perjanjian tukar menukar tanah tidak boleh ada yang merugikan salah satu pihak. Pasal 1313 KUH Perdata menyatakan bahwa perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Secara umum perjanjian adalah kesepakatan para pihak tentang sesuatu hal yang melahirkan perikatan/hubungan hukum, menimbulkan hak dan kewajiban dan apabila tidak dijalankan sebagaimana yang diperjanjikan akan menimbulkan sanksi. Tujuan dibuatnya perjanjian adalah sebagai dasar penyelesaian apabila timbul masalah di kemudian hari agar para pihak terlindungi, mendapatkan kepastian hukum, dan keadilan bagi para pihak yang melakukan perjanjian. Tujuan yang hendak dicapai dalam perjanjian adalah isi dari perjanjian itu sendiri. Dalam menentukan isi perjanjian meskipun didasarkan atas kebebasan berkontrak, akan tetapi tidak boleh bertentangan dengan ketertiban umum, kesusilaan dan tidak dilarang oleh undang-undang. Hal yang diperjanjikan berupa: memberikan sesuatu, berbuat sesuatu, tidak berbuat sesuatu. Masing-masing pihak berhak untuk menerima apa yang dijanjikan oleh pihak lain. Bagi pihak yang gagal melaksanakan sesuatu yang telah diperjanjikan, pihak lain dapat menggunakan otoritas lembaga pengadilan untuk melaksanakan kontrak tersebut bahkan untuk memperoleh ganti rugi atau pemulihan lain yang dimungkinkan oleh hukum. Oleh karenanya untuk mewujudkan nilai keadilan tersebut, saudara pemohon perlu untuk kembali mengidentifikasi hal hal yang akan diperjanjikan bila permasalahan tertukarnya tanah diselesaikan melalui tukar guling. Berikutnya adalah terhadap berkurangnya nilai tukar guling tersebut (nilai yang menyusut) perlu didudukkan dengan jelas risalahnya seperti apa, apakah ada pemindahtanganan ataukah memang nilainya sesuai dengan yang diwariskan. Jika menyusutnya nilai tanah karena ada suatu hal, misal ada pemindahtanganan sebagian obyek tanah, maka menjadi tanggung jawab si penguasa tanah, maka hak dan kewajiban terhadap obyek tanah tersebut mutlak berlaku bagi sipenguasa tanah tersebut. Artinya jika dilakukan dengan tukar guling maka si penguasa tanah yang nilainya menyusut tersebut hanya mendapatkan nilai dari obyek yang dikuasainya. Tidak bisa menuntut lebih terhadap nilai obyek tanah lain yang dikuasai ahli waris lain (dalam hal ini pemohon konsultasi). Sementara dalam perjanjian tukar guling nilai yang harus dituangkan dalam perjanjian adalah nilai awal dari tanah sebelum adanya proses pemindahtanganan dengan dilandasi kesadaran para pihak terhadap penguasaan obyek tanah. Intinya adalah tukar guling merupakan salah satu metode menyelesaikan masalah tanah yang tertukar akibat penguasaan yang tidak sesuai dalam jangka waktu tertentu dan di dalamnya sudah ada perubahan wujud akibat dari penguasa tanah memanfaatkan tanah tersebut namun tidak boleh merugikan pihak lainnya yang mempunyai tanah tersebut secara hukum. Bahwa proses tukar menukar tanah sepanjang dilakukan dengan ketentuan yang berlaku, sah dihadapan hukum. Namun apabila diperolehnya karena pembagian waris, maka harus dilihat kembali proses pemberian waris tersebut. Dokumennya bisa dilihat bersama sama, bahwa apa yang harus dilaksanakan dalam pewarisan harus melihat kembali aspek pemberian waris sebagaimana ketentuan hukum waris yang berlaku. Dengan demikian, jika proses tukar guling yang menjadi pilihan, maka persoalan pembagian harta waris harus tuntas terlebih dahulu. Terhadap permasalahan ini, saudara pemohon bisa meminta pendapat dan masukan kepada ahli di bidang pertanahan atau menghadap kepada pejabat notaris jika disepakati perjanjian tukar guling yang menjadi pilihannya. Demikian Penjelasan yang dapat kami sampaikan dan dilakukan sebatas bagian dari pelaksanaan tugas memberikan saran dan nasihat yang tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Mudah-mudahan bermanfaat. Terima kasih. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih