Wanprestasi Developer atas PPJB Pembelian Rumah Syariah dan Perubahan Opsi Menjadi Pembelian Kavling serta Kendala Penjualan karena SHM

Dijawab oleh: Mursalim, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaan yang disampaikan Yth. Saudara Zani di Provinsi Kalsel, maka atas pertanyaan Saudara dapat saya sampaikan sebagai berikut: Membeli Rumah Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya. Berbagai cara dilakukan orang untuk memiliki rumah salah satunya dengan mencicil/angsuran melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR) atau langsung pada developer. Pada kenyataannya tidak mudah membeli rumah karena harus melalui berbagai proses administrasi, membuat kesepakatan/perjanjian hitam diatas putih dan membayar Down Payment (DP) atau uang muka atau panjar sebagai tanda jadi atau komitmen. Salah satu instrumen jual beli rumah adalah kesepaakatan/perjanjian berupa PPJB. Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang dinyatakan dalam akta notaris. Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara setiap orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli sebelum ditandatangani akta jual beli. Pelaku pembangunan dalam Sistem PPJB terdiri atas orang perseorangan dan/atau badan hukum. Untuk menjual rumah, Pelaku pembangunan (developer) pada umumnya dapat melakukan kerja sama dengan agen Pemasaran atau penjualan untuk melakukan Pemasaran (Marketing). Pelaku pembangunan (developer) bertanggung jawab atas informasi Pemasaran dan penjelasan kepada calon pembeli yang disampaikan agen Pemasaran atau penjualan. Pembuatan PPJB Anda mengatakan Tahun 2018 saya membeli 1 unit rumah tipe 42 dengan harga 150jt dengan cara mencicil sebesar 1jt/bulan, dan DP 30 jt dari developer A (syariah) dengan PPJB yang diketahui Notaris. Namun tidak melakukan akan di depan notaris. Merujuk Permen PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB, dimana Pasal 12 ayat (2) disebutkan: “PPJB ditandatangani oleh calon pembeli dan pelaku pembangunan (developer) yang dibuat di hadapan notaris”. Pada Permen PUPR tersebut pada dasarnya kepada calon pembeli (konsumen) diberi kesempatan untuk mempelajari isi informasi PPJB sebelum ditandatangani paling kurang 7 (tujuh) hari kerja. Jadi dalam jual beli diperlukan kecermatan sebelum memutuskan sesuatu. Ada pribahasa “cermat sebelum membeli”. Dan juga yang tidak kalah penting adalah isi informasi pemasaran rumah mengenai isi PPJB tersebut. PPJB dilakukan sebagai kesepakatan jual beli antara pelaku pembangunan dengan calon pembeli pada tahap proses pembangunan Rumah. Pasal 11 ayat (2) Permen PUPR Nomor 11/PRT/M/2019, yang menyebutkan, yaitu PPJB paling sedikit memuat: identitas para pihak; uraian objek PPJB; harga Rumah dan tata cara pembayaran; jaminan pelaku pembangunan; hak dan kewajiban para pihak; waktu serah terima bangunan; pemeliharaan bangunan; penggunaan bangunan; pengalihan hak; pembatalan dan berakhirnya PPJB; dan penyelesaian sengketa. Calon pembeli berhak mempelajari PPJB sebelum ditandatangani paling kurang 7 (tujuh) hari kerja. Dalam rentang 7 hari tersebut calon konsumen memiliki kesempatan mempelajari informasi yang terkandung pada PPJB. Karena berdasar Pasal 10 mengenai PPJB, diatur sebagai berikut: PPJB dilakukan setelah pelaku pembangunan (developer) memenuhi persyaratan kepastian atas: status kepemilikan tanah; hal yang diperjanjikan; kepemilikan izin mendirikan bangunan induk atau izin mendirikan bangunan; ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen). Status kepemilikan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a, dibuktikan dengan sertipikat hak atas tanah yang diperlihatkan kepada calon pembeli pada saat penandatanganan PPJB. Hal yang diperjanjikan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b paling sedikit terdiri atas: kondisi Rumah; prasarana, sarana, dan utilitas umum yang menjadi informasi pemasaran sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (1) huruf i; penjelasan kepada calon pembeli mengenai materi muatan PPJB; dan status tanah dan/atau bangunan dalam hal menjadi agunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (3). Kepemilikan izin mendirikan bangunan induk atau izin mendirikan bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf c, disampaikan salinan sesuai asli kepada calon pembeli pada saat penandatanganan PPJB. Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf d, untuk perumahan dibuktikan dengan: terbangunnya prasarana paling sedikit jalan dan saluran pembuangan air hujan/drainase; lokasi pembangunan sarana sesuai peruntukan; dan surat pernyataan pelaku pembangunan mengenai tersedianya utilitas umum berupa sumber listrik dan sumber air. Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf d, untuk Rumah Susun dibuktikan dengan surat pernyataan dari pelaku pembangunan mengenai ketersediaan tanah siap bangun di luar tanah bersama yang akan diserahkan kepada Pemerintah Daerah kabupaten/kota atau Pemerintah Daerah Provinsi khusus untuk Provinsi Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta. Keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen) sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf e, dibuktikan dengan: untuk Rumah tunggal atau Rumah deret keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen) dari seluruh jumlah unit Rumah serta ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum dalam suatu perumahan yang direncanakan; atau untuk Rumah Susun keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen) dari volume konstruksi bangunan Rumah Susun yang sedang dipasarkan. Keterbangunan 20% (dua puluh persen) sebagaimana dimaksud pada ayat (7) huruf a dan huruf b sesuai dengan hasil laporan dari konsultan pengawas pembangunan atau konsultan manajemen konstruksi. Yang menjadi pertanyaan disini adalah: apakah Anda telah mempelajari isi informasi PPJB tersebut, dan juga profil perusahaan pengembang tersebut? apakah bonafit atau tidak?, berbadan hukum atau tidak?. Karena informasi tersebut adalah penting karena menyangkut tanggung jawab suatu perusahaan (developer) kepada calon konsumen. Karena sebagaimana Anda sampaikan perusahaan tersebut berubah-ubah. Menjawab Pertanyaan Anda Pengembang Tidak Sanggup: Sebagaimana Anda sampaikan, pada bulan ke-13, developer B menyatakan tidak sanggup lagi menyelesaikan dan mengadakan pertemuan dengan seluruh nasabah. Saat itu tidak ada solusi yang disepakati. Tetapi nasabah langsung diberi 3 pilihan: 1. Melanjutkan dengan membayar sisa tanggungan, 2 membeli kavling + membayar obyek yg sudah berdiri (pndasi, dinding, dsb), 3 di jual kembali oleh developer, tetapi dipotong fee marketing dan tidak ada kepastian kapan diserahkan. Saya memilih opsi 3.... Lantas apa yang harus saya lakukan menghadapi developer tersebut? Sementara di kavling saya sudah ada pondasi... Anda membeli 1 unit rumah tipe 42 dengan harga 150jt dengan cara mencicil sebesar 1jt/bulan, dan DP 30 jt. Dimana Anda sudah melakukan pembayaran DP dan cicilan, jika developer melakukan kelalaian, maka merujuk Pasal 7 Permen PUPR Nomor 11/PRT/M/2019, mengatur: Pembayaran yang dilakukan oleh calon pembeli kepada pelaku pembangunan pada saat Pemasaran menjadi bagian pembayaran atas harga Rumah. Pelaku pembangunan yang menerima pembayaran pada saat Pemasaran sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus menyampaikan informasi mengenai: jadwal pelaksanaan pembangunan; jadwal penandatanganan PPJB dan akta jual beli; dan jadwal serah terima Rumah. Jika terjadi kelalaian: Pasal 9 Permen PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 sebagai berikut: Dalam hal pelaku pembangunan lalai memenuhi jadwal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7 ayat (2) huruf a dan/atau huruf b, calon pembeli dapat membatalkan pembelian Rumah tunggal, Rumah deret atau Rumah Susun. Apabila calon pembeli membatalkan pembelian Rumah tunggal, Rumah deret atau Rumah Susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1), seluruh pembayaran yang diterima pelaku pembangunan harus dikembalikan sepenuhnya kepada calon pembeli. Dalam hal pembatalan pembelian Rumah tunggal, Rumah deret atau Rumah Susun pada saat Pemasaran oleh calon pembeli yang bukan disebabkan oleh kelalaian pelaku pembangunan, maka pelaku pembangunan mengembalikan pembayaran yang telah diterima kepada calon pembeli dengan dapat memotong 10% (sepuluh persen) dari pembayaran yang telah diterima oleh pelaku pembangunan ditambah atas biaya pajak yang telah diperhitungkan. Pembatalan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3) disampaikan secara tertulis. Pengembalian pembayaran sebagaimana dimaksud pada ayat (2) atau dalam hal terdapat sisa uang pembayaran setelah diperhitungkan dengan pemotongan sebagai dimaksud pada ayat (3) dilaksanakan paling lambat 30 (tiga puluh) hari kalender sejak surat pembatalan ditandatangani. Dalam hal pengembalian pembayaran dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (5) tidak terlaksana, pelaku pembangunan dikenakan denda sebesar 1‰ (satu per-mil) per-hari kalender keterlambatan pengembalian dihitung dari jumlah pembayaran yang harus dikembalikan. Pasal 13 mengatur pengembalian sbb: Dalam hal pembatalan pembelian Rumah setelah penandatanganan PPJB karena kelalaian pelaku pembangunan maka seluruh pembayaran yang telah diterima harus dikembalikan kepada pembeli. Dalam hal pembatalan pembelian Rumah setelah penandatanganan PPJB karena kelalaian pembeli maka: jika pembayaran telah dilakukan pembeli paling tinggi 10% (sepuluh persen) dari harga transaksi, keseluruhan pembayaran menjadi hak pelaku pembangunan; atau jika pembayaran telah dilakukan pembeli lebih dari 10% (sepuluh persen) dari harga transaksi, pelaku pembangunan berhak memotong 10% (sepuluh persen) dari harga transaksi. Ingkar Janji: Pada sengketa jual beli dengan PPJB tersebut konsumen diberi 3 pilihan (opsi), dan Anda memilih opsi ke-3..namun kemudian Anda mendapat kabar bahwa tanah saya tidak bisa dijual karena sudah ada SHM. Lantas langkah apa yang dapat dilakukan? Dari apa yang Anda sampaikan nampaknya pihak developer sudah tidak konsisten dengan perjanjian yang telah disepakati. Pada prinsipnya perjanjian yang dibuat secara sah oleh kedua belah pihak berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya dan harus dilaksanakan dengan itikad baik (good faith) sebagaimana diatur Pasal 1338 KUHPerdata: “Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik”. Pasal 1339 KUHPerdata: “Persetujuan tidak hanya mengikat apa yang dengan tegas ditentukan di dalamnya, melainkan juga segala sesuatu yang menurut sifatnya persetujuan dituntut berdasarkan keadilan, kebiasaan, atau undang-undang”. Dengan demikian baik pembeli ataupun penjual harus bersandar pada kesepakatan/persetujuan yang telah dibuat dengan dilandasi itikad baik untuk melaksanakannya, agar tidak terjadi ingkar janji (wanprestasi). Apa itu “wanprestasi” atau ingkar janji. Wanprestasi dapat diartikan sebagai tidak terlaksananya prestasi karena kesalahan debitur baik karena kesengajaan atau kelalaian. Wanprestasi diatur pada Pasal 1238 KUHPerdata, debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan. Bentuk-bentuk wanprestasi : a. Tidak melaksanakan prestasi sama sekali; b. Melaksanakan tetapi tidak tepat waktu (terlambat); c. Melaksanakan tetapi tidak seperti yang diperjanjikan; dan d. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya Somasi minimal telah dilakukan sebanyak tiga kali oleh kreditor atau juru sita. Apabila somasi itu tidak diindahkannya, maka kreditor berhak membawa persoalan itu ke pengadilan. Dan pengadilanlah yang akan memutuskan, apakah debitor wanprestasi atau tidak. Somasi adalah teguran dari si berpiutang (kreditor) kepada si berutang (debitor) agar dapat memenuhi prestasi sesuai dengan isi perjanjian yang telah disepakati antara keduanya. Somasi ini diatur di dalam Pasal 1238 KUHPerdata dan Pasal 1243 KUHPerdata. Namun demikian sebelum melakukan somasi untuk menyatakan seseorang wanprestasi, mengacu pada Pasal 147 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan Kawaasan Pemukiman (“UU Perumahan”), berbunyi: “Penyelesaian sengketa di bidang perumahan terlebih dahulu diupayakan berdasarkan musyawarah untuk mufakat”. Kemudian Pasal 148 UU Perumahan: Dalam hal penyelesaian sengketa melalui musyawarah untuk mufakat tidak tercapai, pihak yang dirugikan dapat menggugat melalui pengadilan yang berada di lingkungan pengadilan umum atau di luar pengadilan berdasarkan pilihan sukarelapara pihak yang bersengketa melalui alternatif penyelesaian sengketa. (2) Penyelesaian sengketa di luar pengadilan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan melalui arbitrase, konsultasi, negosiasi, mediasi, konsilisiasi, dan/atau penilaian ahli sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Namun, apabila proses jual beli yang dilakukan sudah sampai pada proses pencicilan atau pelunasan yang mengharuskan adanya serah terima unit, akan tetapi pihak developer tidak dapat melaksanakan kewajibannya sesuai dengan yang diperjanjikan, maka konsumen dapat melakukan upaya hukum mulai dari somasi sampai pada pengajuan gugatan di Pengadilan Umum ataupun melakukan pengaduan kepada Badan Penyelesaian Konsumen (BPSK) atau Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN). Sesuai Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (“UU Konsumen”). Maka konsumen memilik hak agar pelaku usaha menunaikan kewajibannya sesuai kesepakatan/perjanjian. Demikian yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih