Langkah hukum penjualan rumah oleh kakak sementara sertifikat atas nama anak pemilik

14/10/26

Oleh : Ald***

Dijawab oleh : Rony Kurniawan (Penyuluh Hukum Ahli Muda), Iva Shofiya (Penyuluh Hukum Ahli Madya)

Pertanyaan:
Rumah di jual tapi yg jual kaka pemilik rumah Tapi sertifikat atas nama anak oemilik rumah Langkiah apa yang harus di lakukan ?

Terima kasih atas pertanyaan saudara Ald**** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Rumah dijual oleh kakak, tapi sertifikat atas nama anak pemilik rumah. Ini kasus Jual Beli Tanah Milik Orang Lain Tanpa Hak. 
Ini jual belinya TIDAK SAH dan bisa batal demi hukum.
Siapa yang sah menjual?
Menurut hukum pertanahan Indonesia, yang berhak menjual rumah adalah orang yang namanya tercantum di sertifikat.Sertifikat atas nama anak = Anak itulah pemilik sah.Kakak dari pemilik rumah = BUKAN pemilik, tidak punya hak menjual, kecuali punya Surat Kuasa Menjual asli dari anak tersebut yang dibuat di Notaris.Jika kakak menjual tanpa kuasa, maka:Jual Belinya Batal: Pasal 1471 KUHPerdata: Jual beli barang milik orang lain adalah batal. Pembeli tidak akan bisa balik nama di BPN.Perbuatan Melawan Hukum: 
  • Pihak yang Berhak Menjual (Pasal 1471 KUH Perdata): Pasal ini menegaskan bahwa jual beli atas barang orang lain adalah batal. Artinya, hanya pemilik sah yang namanya tertera pada Sertifikat Hak Milik (SHM) yang berhak menjual objek tersebut. Jika orang lain (dalam hal ini kakak) yang menjual tanpa kuasa, transaksi tersebut tidak sah di mata hukum.
  • Keabsahan Surat Kuasa (Pasal 1792 & Pasal 1796 KUH Perdata): Mengatur tentang pemberian kuasa. Agar si kakak bisa bertindak atas nama (pemilik sertifikat) untuk melakukan tindakan kepemilikan seperti menjual aset, ia wajib mengantongi Surat Kuasa Khusus yang secara eksplisit menyebutkan hak untuk menjual rumah tersebut.
  • Syarat Formil Jual Beli Tanah (Pasal 37 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah): Peraturan ini menetapkan bahwa peralihan hak atas tanah (jual beli) hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). PPAT secara hukum akan menolak membuat AJB jika penjual yang hadir bukan pemilik asli atau tidak membawa Surat Kuasa Khusus yang sah (biasanya harus berupa akta notaris/akta otentik).
  • Syarat Sah Perjanjian (Pasal 1320 KUH Perdata): Mengatur syarat sahnya suatu perjanjian, termasuk kesepakatan dan kecakapan para pihak. Jika pemilik nama di sertifikat ternyata belum dewasa (di bawah 18 tahun), maka menurut Pasal 47 UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan, ia belum cakap hukum dan harus diwakili oleh orang tuanya atau wali yang sah berdasarkan penetapan pengadilan, bukan oleh kakaknya secara sepihak.
Kakak bisa digugat ganti rugi Pasal 1365 KUHPerdata. Pidana Penipuan / Penggelapan: Jika kakak menerima uang dari pembeli padahal dia tahu bukan miliknya berdasarkan Pasal 492 UU 1/2023 tentang KUHP terkait Penipuan dan Pasal 486 KUHP terkait Penggelapan Hak Atas Tanah. Ancamannya penjara 4 tahun. Kalau anak tersebut masih di bawah umur 18 tahun, jual beli harus ada Penetapan Pengadilan Negeri untuk kepentingan terbaik anak. Tidak bisa dijual sembarangan oleh orang lain. 

LANGKAH-LANGKAH YANG HARUS DITEMPUH
Tergantung posisi Anda sebagai siapa. Jika Anda adalah ANAK / KELUARGA PEMILIK SAH Amankan Sertifikat Asli. Jangan sampai dipegang kakak tersebut atau pembeli.Cek di BPN: Bawa fotokopi sertifikat ke Kantor Pertanahan / cek aplikasi Sentuh Tanahku. Pastikan belum dibalik nama ke orang lain. Somasi: Buat Surat Teguran tertulis ke kakak dan ke pembeli. Nyatakan bahwa penjualan tidak sah karena tanpa hak dan tanpa kuasa.Blokir Sertifikat: Ajukan pemblokiran di BPN selama 30 hari agar tidak bisa diproses balik nama, sambil siapkan GUGATAN. Gugat Pembatalan Jual Beli: Ke Pengadilan Negeri. Minta hakim membatalkan jual beli tersebut.Jika Anda adalah PEMBELI yang sudah terlanjur beli dari kakak:Minta Kembalikan Uang. Anda adalah korban PENIPUAN. Cek Apakah Ada Surat Kuasa Menjual dari Anak? Jika tidak ada, minta AJB Anda batalkan di PPAT. Jika Kakak Tidak Mau Kembalikan Uang: Lapor ke Polres dengan pasal Penipuan Pasal 492 KUHP, bawa bukti transfer dan kuitansi jual BELI. Jangan Bangun / Renovasi Rumah Dulu sebelum sertifikat jelas balik nama ke Anda. 

Dasar Hukum
1. UU No.1 Tahun 2023 tentang KUHP 
2. UU No.5 Tahun 1960 tentang UUPA
3. PP No.24 Tahun 1997 jo PP No.18 Tahun 2021 tentang Pendaftaran Tanah: 
4. KUHPerdata
5. Permen ATR/BPN No.16 Tahun 2021









Pertanyaan Lanjutan

Tidak ada pertanyaan lanjutan