Upaya hukum atas kontraktor renovasi rumah yang tidak menyelesaikan pekerjaan setelah pembayaran lunas

Terima kasih atas pertanyaan saudara Mur***** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Berdasarkan kronologi yang Anda sampaikan, Anda memiliki dasar hukum untuk menuntut pertanggungjawaban kontraktor, meminta penyelesaian pekerjaan atau pengembalian uang, dan mempertimbangkan gugatan perdata maupun laporan pidana apabila ditemukan unsur penipuan atau penggelapan. Nilai kontrak sebesar Rp220.000.000, pembayaran sudah lunas, tetapi pekerjaan baru sekitar 50–60% dan bangunan telah terbengkalai selama beberapa bulan merupakan keadaan yang serius. Bukti berupa surat kontrak bermeterai, transfer bank, dan percakapan WhatsApp juga dapat menjadi alat bukti penting. Ada satu hal yang perlu dibedakan sejak awal: pekerjaan yang tidak selesai tidak otomatis merupakan tindak pidana penipuan. Wanprestasi dan penipuan memiliki unsur hukum yang berbeda. Karena itu, langkah hukum sebaiknya disusun agar Anda dapat menuntut hak secara efektif tanpa salah menentukan dasar laporan atau gugatan sebagai berikut :

I. Pendapat hukum

1. Kontraktor diduga melakukan wanprestasi

Berdasarkan informasi yang Anda sampaikan, dasar tuntutan yang paling kuat untuk dipertimbangkan terlebih dahulu adalah wanprestasi atau ingkar janji dalam perjanjian pekerjaan renovasi.

Wanprestasi dapat berupa:

· Tidak melaksanakan pekerjaan yang diperjanjikan.

· Melaksanakan pekerjaan tetapi tidak sesuai dengan spesifikasi atau lingkup kontrak.

· Menyelesaikan pekerjaan melewati batas waktu yang disepakati.

· Tidak memenuhi kewajiban lain yang secara tegas diatur dalam kontrak.

Dalam kasus Anda, pembayaran telah dilunasi, sedangkan pekerjaan masih sekitar 50–60% dan bangunan terbengkalai. Dengan demikian, kontraktor dapat dikatagorikan telah melakukan wanprestasi karena pembayaran sudah lunas dan tenggat waktu kontrak telah lewat sementara pekerjaan belum selesai.

Dasar hukum wanprestasi dapat dikenai beberapa tuntuntan sebagaimana diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata):

a. Pasal 1338 : “Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.”

Pasal ini menegaskan bahwa kontrak yang sah mengikat kedua belah pihak. Kontraktor tidak dapat mengabaikan kewajiban yang sudah disepakati hanya karena muncul kesulitan dalam pelaksanaan pekerjaan.

b. Pasal 1238 : “Debitur dinyatakan Ialai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap Ialai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.”

Kontraktor dapat diberikan somasi atau teguran tertulis. Somasi atau teguran tertulis dapat digunakan untuk menegaskan kelalaian kontraktor. Namun, jika kontrak menentukan bahwa kelalaian terjadi secara otomatis setelah tenggat tertentu, penilaiannya perlu memperhatikan isi kontrak tersebut.

c. Pasal 1243 : “Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan..”

Dengan demikian, Anda juga dapat mempertimbangkan tuntutan ganti rugi yang dapat dibuktikan, misalnya biaya tambahan untuk menyelesaikan pekerjaan, biaya perbaikan atas pekerjaan yang tidak sesuai, atau biaya lain yang memiliki hubungan langsung dan dapat dipertanggungjawabkan dengan wanprestasi tersebut.

d. Pasal 1267 : “Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.”

Pasal ini pada pokoknya memberikan hak kepada pihak yang dirugikan untuk menuntut pemenuhan perjanjian, jika masih memungkinkan, atau pembatalan perjanjian, disertai tuntutan ganti rugi sesuai ketentuan hukum.

Dalam situasi Anda, pilihan praktisnya adalah menuntut kontraktor menyelesaikan pekerjaan dalam batas waktu terakhir yang tegas, atau menuntut penyelesaian hubungan kontraktual dan ganti rugi apabila pekerjaan tidak diselesaikan.

Rujukan ketentuan wanprestasi dan hak menuntut pemenuhan maupun ganti rugi tersebut juga dijelaskan dalam layanan konsultasi hukum Kejaksaan RI.

2. Apakah uang yang sudah dibayarkan dapat diminta kembali?

Ya, pengembalian dana dapat dituntut, tetapi jumlahnya perlu dihitung berdasarkan keadaan pekerjaan, isi kontrak, dan kerugian yang dapat dibuktikan.

Jangan langsung menyimpulkan bahwa seluruh Rp220.000.000 otomatis menjadi uang yang wajib dikembalikan, karena sebagian pekerjaan dan material mungkin memang sudah terpasang atau memberikan manfaat bagi rumah Anda.

Perhitungan awal sebaiknya meliputi:

· Total pembayaran: Rp220.000.000.

· Nilai wajar pekerjaan yang benar-benar selesai dan memenuhi spesifikasi.

· Nilai material yang telah terpasang atau diserahkan dan menjadi hak Anda.

· Biaya untuk memperbaiki pekerjaan yang cacat atau tidak sesuai.

· Biaya wajar untuk menyelesaikan sisa pekerjaan melalui kontraktor pengganti.

· Kerugian lain yang nyata, relevan, dan dapat dibuktikan.

Persentase kemajuan fisik 50–60% tidak otomatis sama dengan nilai pekerjaan yang telah dikerjakan sebesar 50–60% dari harga kontrak. Contohnya, material yang mahal, pekerjaan struktur, dan pekerjaan finishing memiliki nilai yang berbeda.

Sebaiknya Anda meminta penilaian dari ahli teknik sipil, quantity surveyor, atau penilai pekerjaan konstruksi independen untuk membuat laporan kemajuan fisik, kualitas pekerjaan, material, serta estimasi biaya penyelesaian. Laporan ini dapat membantu memperkuat tuntutan perdata.

3. Apakah kontraktor dapat dilaporkan secara pidana?

Kontraktor dapat dilaporkan secara pidana atas dugaan penipuan. Tindak pidana penipuan dapat terjadi jika sejak awal kontraktor menggunakan tipu muslihat, rangkaian kebohongan, atau cara lain yang memenuhi unsur penipuan untuk menggerakkan Anda menyerahkan uang. Oleh karena itu perlu dicermati, apakah ia sejak awal memberikan identitas atau kualifikasi palsu, membuat pernyataan yang sengaja tidak benar, menggunakan dokumen palsu, atau menerima pembayaran dengan rencana menipu yang dapat dibuktikan.

Ketentuan penipuan terdapat dalam Pasal 492 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP):

“Setiap Orang yang dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum dengan memakai nama palsu atau kedudukan palsu, menggunakan tipu muslihat atau rangkaian kata bohong, menggerakkan orang supaya menyerahkan suatu Barang, memberi utang, membuat pengakuan utang, atau menghapus piutang, dipidana karena penipuan, dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau pidana denda paling banyak kategori V.”

Pidana denda paling banyak kategori V, menurut Pasal 79, adalah denda paling banyak Rp. 500.000.000,- (lima ratus juta rupiah).

4. Bagaimana jika kontraktor tidak memiliki legalitas usaha?

Perlu dipahami bahwa usaha Jasa Konstruksi dapat berbentuk usaha orang perseorangan atau badan usaha. Selain itu usaha konstruksi juga dapat berbadan hukum maupun tidak berbadan hukum. Berdasarkan Pasal 19 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi, sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang: “Usaha Jasa Konstruksi berbentuk usaha orang perseorangan atau badan usaha, baik yang berbadan hukum maupun tidak berbadan hukum.”

Meski demikian, tidak adanya badan usaha atau legalitas usaha yang jelas tidak serta-merta membuat kontrak Anda tidak sah atau menghilangkan hak Anda untuk menuntut. Dalam kasus ini, yang harus diperiksa adalah siapa yang menandatangani kontrak, apakah ia bertindak atas nama pribadi atau perusahaan, serta apakah ia memiliki persyaratan perizinan yang diwajibkan untuk jenis kegiatan konstruksi yang dilakukan.

Dalam praktiknya:

· Jika kontrak ditandatangani atas nama pribadi, orang yang menandatangani dapat menjadi pihak yang dituntut sesuai tanggung jawab kontraktualnya.

· Jika kontrak menggunakan nama perusahaan, periksa identitas perusahaan dan kapasitas orang yang menandatangani.

· Jika ditemukan penggunaan identitas palsu atau pernyataan palsu mengenai legalitas, hal tersebut dapat menjadi fakta tambahan yang relevan untuk diperiksa.

· Jika terdapat pelanggaran perizinan, Anda dapat meminta penjelasan kepada instansi yang berwenang, tetapi pelanggaran perizinan itu sendiri tidak otomatis membuktikan penipuan.

5. Apakah kontrak bermeterai sah dan dapat dijadikan bukti?

Secara umum, perjanjian tidak menjadi sah semata-mata karena dibubuhi meterai. Keabsahan perjanjian dinilai berdasarkan syarat-syarat hukum perjanjian, termasuk ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata.

Pasal tersebut pada pokoknya mensyaratkan:

a. Kesepakatan para pihak.

b. Kecakapan untuk membuat perikatan.

c. Suatu hal tertentu sebagai objek perjanjian.

d. Sebab yang tidak terlarang.

Dengan demikian, kontrak yang ditandatangani kedua belah pihak dapat menjadi bukti penting meskipun kontraktor tidak berbentuk badan hukum, selama unsur keabsahan perjanjiannya terpenuhi.

Selain itu, bukti transfer bank dapat membuktikan pembayaran, sedangkan percakapan WhatsApp dapat membantu membuktikan komunikasi, janji penyelesaian, pengakuan tentang pekerjaan, dan penundaan.

Pasal 5 ayat (1) dan ayat (2) Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2008 tentang ITE sebagaimana diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2024 mengakui informasi elektronik, dokumen elektronik, dan hasil cetaknya sebagai alat bukti hukum yang sah serta perluasan alat bukti menurut hukum acara yang berlaku.

Oleh karena itu, Saudara disarankan untuk menyimpan barang bukti berupa tangkapan layar percakapan WhatsApp dalam bentuk aslinya di telepon, ekspor percakapan lengkap, dan simpan tangkapan layar yang menampilkan identitas akun, tanggal, serta isi pesan. Jangan hanya menyimpan potongan pesan yang dapat kehilangan konteks. Dengan adanya barang bukti ini, akan memudahkan Anda untuk melakukan pelaporan dan penuntutan secara hukum.

II. Langkah hukum yang disarankan

1. Amankan seluruh bukti

· Kontrak asli dan seluruh lampirannya.

· Bukti transfer seluruh pembayaran.

· Percakapan WhatsApp dan catatan panggilan yang relevan.

· Foto dan video kondisi bangunan saat ini.

· Rincian pekerjaan yang belum selesai atau cacat.

· Identitas, alamat, nomor telepon, rekening bank, dan informasi lain tentang kontraktor.

Buat kronologi berdasarkan tanggal agar mudah digunakan oleh advokat, polisi, atau pengadilan.

2. Dokumentasikan kondisi fisik dan hitung kerugian

Mintalah tenaga ahli independen memeriksa progres pekerjaan, kesesuaian spesifikasi, material yang telah terpasang, dan estimasi biaya menyelesaikan rumah.

Laporan ini penting untuk menghitung jumlah tuntutan secara masuk akal, bukan hanya berdasarkan perkiraan persentase penyelesaian.

3. Kirim somasi tertulis

Kirim teguran resmi kepada kontraktor melalui alamat yang diketahui dan saluran komunikasi yang dapat dibuktikan. Jika memungkinkan, gunakan surat tercatat atau jasa pengiriman dengan bukti penerimaan, dan kirimkan salinannya melalui WhatsApp. Berikan batas waktu yang jelas, misalnya 7 hari kalender sejak surat diterima, untuk memberikan tanggapan tertulis dan memenuhi tuntutan. Jangka waktu ini merupakan usulan praktis, bukan tenggat wajib yang berlaku untuk semua perkara. Pilih tuntutan secara tegas: penyelesaian pekerjaan dalam tenggat terakhir yang realistis, atau penyelesaian kontrak dan pengembalian dana serta ganti rugi yang diperhitungkan. Sesuaikan dengan ketentuan kontrak dan strategi hukum Anda.

4. Tempuh mediasi atau bantuan hukum

Ajukan mediasi ke Posbankum Desa/Kelurahan, mintalah pendampingan advokat malalui rujukan Posbankum Desa/Kelurahan untuk mengajukan gugatan perdata apabila somasi diabaikan/mediasi gagal

Dasar Hukum:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

2. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana

3. Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2008 tentang ITE sebagaimana diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2024