Penyelesaian jual beli sebagian rumah dengan sertifikat induk saat penjual meninggal dan ahli waris tidak kooperatif

Terima kasih atas pertanyaan saudara Meg************ kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Anda membeli sebagian rumah yang tanahnya masih tercatat dalam satu sertifikat atas nama pemiliknya yang telah meninggal dunia. Sejak jual beli, Anda bersedia mengurus sendiri surat-suratnya dengan bantuan para ahli waris bila diperlukan. Namun, hampir dua tahun kemudian kelima ahli waris, tiga di Jakarta dan dua di luar Jakarta, selalu mengemukakan alasan sehingga surat keterangan ahli waris tidak juga dibuat. Terkait dengan pertanyaan Anda, hal ini bergantung pada dua hal yang belum Anda sebutkan, yaitu dengan siapa jual beli dilakukan dan apakah jual beli tersebut sudah dituangkan dalam akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Berdasarkan keadaan tersebut:
- Jika Anda hanya memiliki kuitansi atau perjanjian jual beli di bawah tangan, dokumen itu dapat menjadi bukti transaksi, tetapi pada umumnya belum cukup untuk memproses balik nama hak atas tanah.
- Jika transaksi belum dibuat dengan AJB di hadapan PPAT, perlu diperiksa apakah pihak yang menjual memang berwenang menjual bagian rumah tersebut.
- Jika kelima ahli waris merupakan pihak yang berhak atas harta peninggalan, penyelesaian transaksi perlu melibatkan para pihak yang berwenang, sesuai status warisan dan bentuk transaksi.
- Karena yang dibeli hanya sebagian rumah, perlu diperiksa apakah bagian tersebut sudah memiliki batas fisik dan status hukum yang memungkinkan pemisahan bidang tanah.

Kedudukan jual beli Anda dengan ahli waris

Kesepakatan jual beli antara Anda dan para ahli waris mengikat mereka sebagai pihak yang membuatnya, sebagaimana Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) menyatakan:

“Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.”

Ikatan tersebut berlaku bagi ahli waris yang turut menyepakati jual beli, sehingga Anda perlu memastikan dari surat perjanjian, kuitansi, atau saksi jual beli apakah kelima ahli waris turut menyepakatinya. Dari ikatan tersebut, kewajiban yang paling menentukan bagi Anda adalah kewajiban penjual yang dirumuskan Pasal 1474 KUHPerdata:

“Penjual mempunyai dua kewajiban utama, yaitu menyerahkan barangnya dan menanggungnya.”

Kami memahami kewajiban menyerahkan tersebut, untuk tanah bersertifikat, mencakup tindakan yang diperlukan agar bagian rumah yang Anda beli dapat didaftarkan atas nama Anda. Selama sertifikat masih atas nama pemilik yang telah meninggal dunia, pendaftaran ke atas nama Anda melewati beberapa tahap yang masing-masing memerlukan para ahli waris. Urutan tahap tersebut, termasuk kemungkinan menempuhnya bersamaan, ditentukan menurut keadaan sertifikat dan persyaratan Kantor Pertanahan.

Salah satu tahap tersebut adalah pendaftaran peralihan hak karena pewarisan, yang dokumennya diserahkan oleh ahli waris sendiri. Pasal 42 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/1997)  yang telah diubah dengan PP 18/2021  yang mencabut ketentuan mengenai jangka waktu pengumuman Pendaftaran Tanah secara sistematik dan jangka waktu pengumuman Pendaftaran Tanah secara sporadik dalam Pasal 26 ayat (1) dan ketentuan Pasal
45 ayat (1) huruf e Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 7997 tentang Pendaftaran Tanah. 

pasal 42 ayat (1) PP 24/1997 mengatur :

“Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar dan hak milik atas satuan rumah susun sebagai yang diwajibkan menurut ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36, wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan, sertifikat hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris.”

Surat tanda bukti ahli waris yang selama ini tidak diurus termasuk dokumen yang wajib diserahkan. Pasal 42 ayat (1) PP 24/1997 meletakkan kewajiban menyerahkannya pada para ahli waris sebagai penerima warisan, bukan pada Anda sebagai pembeli, meskipun Anda tetap dapat membantu mereka mengumpulkan dokumen tersebut. Bentuk surat tanda bukti ahli waris yang diterima untuk pendaftaran perlu dipastikan kepada Kantor Pertanahan. Selain itu, bagian rumah yang Anda beli perlu dijadikan bidang tersendiri. Untuk mengambil sebagian dari satu bidang, Pasal 49 ayat (1) PP 24/1997 mengatur pemisahan:

Pasal 49
(1) Atas permintaan hak yang bersangkutan, dari satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipisahkan sebagian atau beberapa bagian, yang selanjutnya merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula.

Bidang tanah juga dapat dibagi seluruhnya menjadi beberapa bidang baru melalui pemecahan, yang menurut Pasal 48 ayat (1) PP 24/1997 dilakukan atas permintaan pemegang hak:

Prosedur mana yang sesuai, dan apakah bagian yang Anda beli dapat dijadikan bidang tersendiri, dinilai Kantor Pertanahan menurut keadaan tanahnya. Bila tanah sudah tercatat atas nama para ahli waris, merekalah pemegang haknya, sehingga permohonan pemisahan atau pemecahan juga bergantung pada kesediaan mereka. Peralihan bagian rumah dari para ahli waris kepada Anda kemudian memerlukan akta PPAT agar dapat didaftarkan, sebagaimana ditegaskan Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997:

“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, [...] hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”

Siapa yang harus bertindak sebagai penjual dalam akta tersebut dinilai oleh PPAT berdasarkan keadaan sertifikat dan bukti pewarisan, termasuk bila sertifikat masih atas nama pemilik yang telah meninggal dunia. Karena itu, keinginan Anda mengurus sendiri tetap memerlukan tindakan para ahli waris pada setiap tahap, dan tanpa kesediaan mereka bagian rumah Anda belum dapat beralih ke atas nama Anda secara sukarela.

Langkah bila ahli waris tetap tidak bersedia

Langkah Anda bertujuan agar para ahli waris melaksanakan kewajiban tersebut, lebih dahulu secara sukarela dan, bila tidak berhasil, melalui pengadilan. Sebelum menghubungi mereka kembali, Anda dapat menanyakan kepada PPAT atau Kantor Pertanahan di wilayah letak rumah mengenai dokumen yang dipersyaratkan serta urutan pendaftaran pewarisan, pemisahan atau pemecahan bidang, dan pembuatan akta jual beli. Dengan demikian, permintaan Anda kepada ahli waris dapat memuat daftar yang pasti. Permintaan tersebut sebaiknya Anda sampaikan secara tertulis kepada kelima ahli waris, termasuk dua ahli waris yang tinggal di luar Jakarta, dengan batas waktu yang wajar, lalu salinannya Anda simpan.

Untuk mengatasi kendala dua ahli waris yang tinggal di luar Jakarta, Anda mungkin menjumpai saran berupa surat kuasa dari ahli waris kepada Anda untuk menjual atau membalik nama sendiri. Anda perlu berhati-hati dengan bentuk kuasa semacam ini, sebab Pasal 39 ayat (1) huruf d PP 24/1997 menentukan:

“PPAT menolak untuk membuat akta, jika:

d. salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak; atau”

Cara kehadiran ahli waris yang tinggal di luar Jakarta, termasuk bentuk kuasa yang dapat diterima, perlu Anda pastikan kepada PPAT yang akan membuat aktanya.

Apabila permintaan tertulis tetap tidak dipenuhi, Anda dapat menggugat secara perdata para ahli waris yang terikat jual beli. Pilihan tuntutan yang tersedia bagi Anda sebagai pembeli dirumuskan Pasal 1267 KUHPerdata:

“Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.”

Pilihan pertama berarti Anda meminta pengadilan memaksa para ahli waris menyelesaikan jual beli, sedangkan pilihan kedua berarti Anda mengakhiri jual beli dan menuntut penggantian biaya, kerugian, dan bunga. Dalam gugatan tersebut, beban membuktikan jual beli ada pada Anda sebagai pihak yang mengaku mempunyai hak, sebagaimana Pasal 1865 KUHPerdata menetapkan:

“Setiap orang yang mengaku mempunyai suatu hak, atau menunjuk suatu peristiwa untuk meneguhkan haknya itu atau untuk membantah suatu hak orang lain, wajib membuktikan adanya hak itu atau kejadian yang dikemukakan itu.”

Bukti yang lazim relevan untuk keperluan tersebut antara lain surat perjanjian atau kuitansi pembayaran, pesan atau surat yang memuat kesanggupan dan alasan para ahli waris, serta keterangan saksi yang mengetahui jual beli. Putusan yang mengabulkan gugatan tidak dengan sendirinya mengubah nama pada sertifikat, tetapi Pasal 55 ayat (2) PP 24/1997 memungkinkan Anda meminta pencatatannya:

“Pencatatan sebagaimana dimaksud pada ayat(1) dapat dilakukan juga atas permintaan pihak yang berkepentingan, berdasarkan salinan resmi putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap atau salinan penetapan Ketua Pengadilan yang bersangkutan yang diserahkan olehnya kepada Kepala Kantor Pertanahan.”

Apakah salinan putusan cukup untuk mencatat pewarisan, membentuk bidang tersendiri, dan mendaftarkan bagian rumah atas nama Anda sekaligus bergantung pada isi amar putusan dan persyaratan Kantor Pertanahan. Karena itu, rumusan tuntutan perlu disusun dengan memperhatikan tahap pendaftaran tersebut sejak awal. Dari segi waktu, Pasal 1967 KUHPerdata memuat ketentuan umum lewat waktu bagi tuntutan hukum:

“Semua tuntutan hukum, baik yang bersifat kebendaan maupun yang bersifat perorangan, hapus karena lewat waktu dengan lewatnya waktu tiga puluh tahun, sedangkan orang yang menunjuk adanya lewat waktu itu, tidak usah menunjukkan suatu alas hak, dan terhadapnya tak dapat diajukan suatu tangkisan yang didasarkan pada itikad buruk.”

Ketentuan lewat waktu tersebut tidak berarti Anda aman menunda tanpa batas, sebab jenis tuntutan dan saat mulai berjalannya lewat waktu dinilai hakim bila dipersoalkan, sedangkan bukti jual beli dapat makin sulit dihadirkan seiring waktu.

Penyusunan gugatan, penentuan pihak yang digugat, dan pengadilan tempat gugatan diajukan merupakan bidang advokat yang menangani sengketa perdata pertanahan. 

Penyelesaian hukum yang disarankan

1.  Langkah pertama: periksa dokumen transaksi. Bawa perjanjian jual beli, bukti pembayaran, dan salinan sertifikat ke PPAT di wilayah rumah tersebut. Minta penilaian apakah transaksi dapat dilanjutkan dan dokumen apa yang masih kurang.
2.  Langkah kedua: kirim somasi kepada pihak penjual dan ahli waris yang relevan. Minta mereka menyelesaikan dokumen waris dan memberikan kerja sama dalam batas waktu yang wajar. Somasi sebaiknya ditujukan kepada pihak yang memang berkewajiban berdasarkan perjanjian.
3.  Langkah ketiga: konsultasikan pemisahan bidang tanah. Tanyakan kepada PPAT dan Kantor Pertanahan apakah bagian rumah yang Anda beli dapat dipisahkan secara fisik dan administratif dari sertifikat induk. Tidak semua pembelian sebagian bangunan dapat langsung menjadi sertifikat tersendiri.
4.  Langkah keempat: jika tetap tidak ada penyelesaian, pertimbangkan gugatan perdata. Apabila penjual telah menerima pembayaran tetapi tidak memenuhi kewajibannya, Anda dapat meminta advokat menilai gugatan wanprestasi, pemenuhan perjanjian, atau pengembalian uang dan ganti rugi sesuai isi perjanjian serta bukti yang ada.

DASAR HUKUM

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021.