Prosedur balik nama sertifikat tanah yang sudah lunas dibeli tetapi belum dibalik nama dan pewarisan hak atas tanah

Terima kasih atas pertanyaan saudara meg****** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Terima kasih , kami akan mencoba menjawabnya. Kasus yang Anda hadapi merupakan salah satu sengketa kepemilikan tanah yang cukup kompleks karena melibatkan dua peristiwa hukum sekaligus, yaitu jual beli tanah yang belum tuntas administrasinya (belum balik nama) dan peristiwa pewarisan (karena pembeli asli/ibu Anda telah meninggal dunia).

Di satu sisi, Anda memiliki bukti formil yang kuat berupa sertifikat asli dan kuitansi lunas. Di sisi lain, terjadi kendala keterputusan kontak dengan pihak penjual, serta dokumen administrasi seperti Akta Jual Beli (AJB) dari PPAT yang kemungkinan besar belum sempat ditandatangani bersama oleh para pihak.

Untuk membantu mengarahkan proses awal ini, perlu dipastikan lebih dulu:

1. Apakah dalam kuitansi pelunasan masa lalu terdapat tanda tangan saksi-saksi (seperti RT, RW, atau keluarga) yang sekiranya masih hidup dan bisa dihubungi?

2. Apakah Anda sudah sempat mengecek ke Kantor Desa/Kelurahan tempat objek tanah berada untuk menanyakan riwayat atau keberadaan terakhir keluarga penjual?

Tahapan Penyelesaian Hukum

Untuk menyelesaikan kendala ini, ada dua fase utama yang harus Anda lalui secara berurutan: Mengurus Penetapan Ahli Waris terlebih dahulu, kemudian Menyelesaikan Administrasi Balik Nama Sertifikat.

Berikut adalah beberapa langkah hukum yang dapat dilakukan:

1. Memastikan status hukum kepemilikan tanah :

• Memastikan status hukum kepemilikan tanah penting karena jual beli lunas. Secara keperdataan, berdasarkan Pasal 1458 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) yang berbunyi:’’Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.” Transaksi jual beli telah sah sejak tercapai kesepakatan, apalagi telah dilakukan pelunasan harga. Kwitansi dan penguasaan sertifikat asli merupakan dokumen petunjuk permulaan pembuktian tertulis yang menunjukkan bahwa secara hukum Anda memiliki hak atas tanah tersebut. Bukti tertulis ini dapat digunakan untuk pendaftaran tanah. Berdasarkan Pasal 127 A Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, PPAT wajib meneliti kelengkapan dokumen dan menerapkan asas kehati-hatian untuk melindungi pemilik hak yang sebenarnya serta mengurangi konflik pertanahan. Oleh karena itu sebelum penandatangan Akta Jual Beli, PPAT wajib memastikan kesesuaian data fisik dan data yuridis.

2. Memastikan pihak-pihak yang berkepentingan melalui pengadilan:

Karena penjual pindah/sakit dan kontak terputus, serta ibu Anda yang sempat mengurus telah meninggal dunia proses balik nama tidak bisa langsung menggunakan Akta Jual Beli (AJB) standar PPAT yang ditandatangani penjual hidup-hidup, melainkan memerlukan mekanisme administratif khusus melalui penetapan/putusan pengadilan apabila pihak penjual atau ahli warisnya tidak dapat ditemukan sama sekali.

Berdasarkan Pasal 463 KUHPerdata:

“Bila seseorang meninggalkan tempat tinggalnya tanpa memberi kuasa untuk mewakilinya

dalam urusan-urusan dan kepentingan-kepentingannya, atau untuk mengatur pengelolaannya mengenai hal itu, ataupun bila kuasa yang diberikannya tidak berlaku lagi, sedangkan keadaan sangat memerlukan mengatur pengelolaan itu seluruhnya atau sebagian, atau untuk mengusahakan wakil baginya, maka atas permohonan pihak-pihak yang berkepentingan. atau atas tuntutan Kejaksaan, Pengadilan Negeri di tempat tinggal orang yang dalam keadaan tidak hadir itu harus memerintahkan Balai Harta Peninggalan untuk mengelola barang-barang dan kepentingan-kepentingan orang itu seluruhnya atau sebagian, membela hak-haknya, dan bertindak sebagai wakilnya.”

3. Mengurus Hak Waris Anda

Sebelum melangkah ke pihak penjual atau BPN, Anda harus melegalkan posisi hukum Anda sebagai pengganti almarhumah ibu Anda (subjek hukum baru).

• Membuat Surat Keterangan Ahli Waris (SKAW), Untuk warga negara Indonesia (WNI) asli, SKAW dibuat melalui kelurahan dan dikonfirmasi oleh kecamatan. Dokumen ini menjadi bukti sah bahwa Anda adalah ahli waris tunggal atau bersama yang berhak mewarisi hak keperdataan almarhumah ibu Anda (termasuk hak atas tanah yang kuitansinya dipegang).

• Berdasarkan Pasal 833 KUHPerdata menyatakan: "Para ahli waris, dengan sendirinya karena hukum, mendapat hak milik atas semua barang, semua hak dan semua piutang orang yang meninggal."

• Berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA): Pasal 19: Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia. Setiap peralihan hak atas tanah wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan.

• Berdasarkan Pasal 42 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang telah diubah dengan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah:

‘’Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar dan hak milik atas satuan rumah susun, wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan, sertipikat hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris. Pengaturan mengenai pendaftaran peralihan hak karena pewarisan yang harus dibuktikan dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris"

Dokumen bukti ahli waris berdasarkan Pasal 111 ayat (1) huruf c Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2021 dapat berupa:

· Wasiat dari pewaris.

· Putusan pengadilan.

· Penetapan hakim/ketua pengadilan.

· Surat pernyataan ahli waris yang dibuat oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi dan diketahui oleh kepala desa/lurah dan camat tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia.

· Akta keterangan hak mewaris dari notaris.

· Surat keterangan hak mewaris dari Balai Harta Peninggalan (BHP

4. Melakukan upaya Non-Litigasi (Mediasi) diutamakan untuk penyelesaian permasalahan Hukum.

Hukum Indonesia sangat mengedepankan asas musyawarah untuk mufakat (Pasal 6 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Alternatif Penyelesaian Sengketa). Langkah awal wajib diupayakan secara kekeluargaan:

1. Melakukan Pelacakan Resmi melalui Aparat Desa/Kelurahan:

Datangi kantor Kepala Desa atau Lurah di wilayah tanah tersebut berada atau di alamat lama penjual yang tertera di sertifikat. Mintalah bantuan seksi pemerintahan untuk melacak keberadaan penjual atau ahli warisnya (jika penjual asli juga sudah meninggal).

Penelusuran Jejak Penjual, gunakan data pada sertifikat lama (nama pemilik asal) dan tanyakan kepada ketua RT/RW, tetangga sekitar lokasi tanah, atau pamong desa setempat di mana tanah tersebut berada untuk melacak keberadaan penjual atau ahli warisnya.

2. Mediasi Pembuatan AJB Pengganti / Penandatanganan oleh Ahli Waris Penjual:

· Jika penjual telah meninggal dunia atau tidak dapat menandatangani AJB, berdasarkan hukum pertanahan, ahli waris sah dari penjual asal wajib menandatangani Akta Jual Beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) / Camat yang berwenang.

· Lakukan pendekatan secara persuasif dan kekeluargaan (mediasi) dengan menjelaskan bahwa transaksi telah lunas di masa lalu, dan tunjukkan bukti kwitansi serta sertifikat asli.

Tahapan Pengurusan Administrasi Pertanahan (Jika Pihak Penjual Ditemukan)

a) Pembuatan Surat Keterangan Waris (SKW) atas almarhumah ibu Anda (dibuat melalui kelurahan/kecamatan atau instansi berwenang) guna memperjelas kedudukan hukum peralihan dokumen.

b) Penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di PPAT setempat bersama ahli waris penjual asal.

c) Pendaftaran Balik Nama ke Kantor Pertanahan (BPN) setempat dengan melampirkan:

o Sertifikat tanah asli.

o Akta Jual Beli (AJB) dari PPAT.

o Kwitansi pelunasan asli dan surat pernyataan penguasaan fisik tanah.

o Identitas Pemohon (KTP, Kartu Keluarga).

o Bukti pelunasan PBB dan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).

2. Mediasi Sukarela melalui Posbankum Desa/kelurahan disekitar daerah anda di Balai Desa:

Jika kontak atau ahli waris penjual berhasil ditemukan, undanglah mereka untuk melakukan Mediasi di hadapan Kepala Desa/Lurah.

o Tujuan Mediasi: Menunjukkan bukti kuitansi lunas dan meminta kerja sama mereka untuk bersama-sama pergi ke Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) guna menandatangani Akta Jual Beli (AJB). Karena pembeli asli (ibu Anda) dan mungkin penjual asli sudah tidak ada/berhalangan, maka penandatanganan AJB dilakukan oleh Anda (sebagai ahli waris pembeli) dan ahli waris penjual.

o Sesuai Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 yang menegaskan bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang.

3. Jalur Litigasi Melalui Pengadilan (Jika Mediasi Buntu / Penjual Tidak Ditemukan)

Apabila setelah diupayakan penelusuran secara maksimal pihak penjual atau ahli warisnya sama sekali tidak diketahui keberadaannya:

1. Anda dapat berkonsultasi langsung dengan Pejabat Kantor Pertanahan (BPN) setempat dengan membawa seluruh bukti tertulis (sertifikat asli, kwitansi pelunasan, surat keterangan kematian ibu).

2. Membawa perkara ini melalui permohonan penetapan perdata ke Pengadilan Negeri setempat guna mendapatkan Putusan/Penetapan Hakim yang mengesahkan hak kepemilikan tanah akibat jual beli yang sah namun terkendala ketiadaan penjual, yang nantinya dijadikan dasar hukum bagi BPN untuk melakukan balik nama sertifikat.

Apabila setelah dicari lewat kelurahan pihak penjual tetap tidak ditemukan sama sekali (gaib), atau jika ahli waris penjual menolak bekerja sama, maka jalur hukum formal satu-satunya adalah melalui pengadilan. Namun ingat, di pengadilan pun Tahap Pertama yang wajib dilalui adalah Mediasi yang dipimpin Hakim Mediator (PERMA No. 10 Tahun 2016).

Jika mediasi di pengadilan tetap gagal, Anda dapat melanjutkan gugatan ke substansi perkara:

1. Mengajukan Gugatan Perdata "Gugatan Pengesahan Jual Beli" atau "Gugatan Wanprestasi":

Anda bertindak sebagai Penggugat (selaku ahli waris), dan pihak Penjual/Ahli warisnya sebagai Tergugat. Jika penjual tidak diketahui keberadaannya, gugatan diajukan secara In Absentia (Gugatan terhadap orang yang tidak diketahui alamatnya/Gaib).

2. Kekuatan Pembuktian:

Di persidangan, Anda wajib menunjukkan Sertifikat Asli, Kuitansi Pembelian Bermaterai, SKAW (Surat Waris), dan menghadirkan saksi-saksi saat transaksi dahulu terjadi. Berdasarkan Pasal 1868 dan Pasal 1875 KUHPerdata, kuitansi yang diakui tanda tangannya memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna mengikat layaknya akta autentik di hadapan hakim.

3. Putusan Pengadilan sebagai Pengganti AJB:

Apabila gugatan dikabulkan, Hakim akan mengeluarkan putusan yang menyatakan secara hukum bahwa jual beli tersebut sah dan lunas. Dalam amar putusan biasanya akan berbunyi: "Memberikan izin kepada Penggugat untuk membalik nama sertifikat atas nama Penggugat di Kantor Pertanahan tanpa kehadiran Tergugat."

4. Berdasarkan Pasal 55 PP No. 24 Tahun 1997 mengatur bahwa panitera pengadilan wajib mengirimkan salinan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap (Inkracht) kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk dicatat peralihan haknya.

Meskipun kasus ini adalah perdata, dalam konteks hukum pidana baru terdapat pasal-pasal yang sering bersinggungan jika terjadi kesalahpahaman penegakan hukum di lapangan:

5. Pasal 2 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 (Asas Legalitas & Hukum yang Hidup): Menyatakan bahwa Pasal ini mengatur pengecualian asas legalitas formal melalui pengakuan terhadap hukum adat atau hukum yang hidup dalam masyarakat sepanjang memenuhi batasan konstitusi, nilai Pancasila, UUD 1945, HAM, serta asas hukum umum, dengan ketentuan lebih lanjut diatur dalam Peraturan Pemerintah. (Anda dapat menemukan bunyi lengkap ayat Pasal 2 secara utuh pada dokumen resmi yang direferensikan).

6. Tindak Pidana Penipuan (Gijzeling / Bedrog) diatur di sekitar Pasal 492 KUHP Baru: Pasal ini mengatur mengenai perbuatan curang atau penipuan. Namun, hukum menetapkan bahwa kegagalan pemenuhan kewajiban dalam perjanjian keperdataan (wanprestasi) seperti penjual belum sempat menandatangani akta balik nama karena sakit/berhalanganm bukanlah penipuan pidana, melainkan wanprestasi keperdataan.

Dasar Hukum :

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPERdata);

2. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang KUHP;

3. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA);

4. UU No. 30 Tahun 1999 tentang Alternatif Penyelesaian Sengketa;

5. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;

6. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah;

7. Peraturan Mahkamah Agung (PERMA) Nomor 1 Tahun 2016 tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan