Permasalahan penambahan bunga dan tagihan pinjaman dengan jaminan AJB rumah tanpa pemberitahuan

Terima kasih atas pertanyaan saudara Thi****************** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Berdasarkan kronologi yang anda sampaikan, diketahui bahwa anda melakukan perjanjian utang piutang (pinjam meminjam) dengan seseorang melalui perantara sejumlah uang Rp 1.000.000,- dengan bunga Rp 300ribu/bulan terhitung mulai September dengan jaminan AJB rumah. Namun tiba-tiba jumlah utang anda menjadi Rp 4.200.000,- tanpa ada rincian dan pemberitahuan yang jelas. Dalam hal ini terdapat 2 permasalahan hukum yaitu mengenai penambahan jumlah utang dari Rp1.000.000 menjadi Rp4.200.000 tanpa rincian atau pemberitahuan sebelumnya dan resiko AJB rumah yang dijadikan jaminan.

Sebelumnya dapat kami sampaikan bahwa Pasal 1320 KUHPerdata menyatakan

“Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat;

- kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;

- kecakapan untuk membuat suatu perikatan;

- suatu pokok persoalan tertentu;dan

- suatu sebab yang tidak terlarang.”

Selanjutnya, dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata menyatakan :

“Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.”

Berdasarkan kedua ketentuan tersebut diatas pada dasarnya setiap perjanjian mengikat para pihak apabila memenuhi syarat sahnya perjanjian. Perjanjian utang piutang tersebut telah disepakati oleh anda dan peminjam sehingga perjanjian tersebut sah berlaku bagi kedua belah pihak. Jika bunga Rp300.000 per bulan (30% dari pokok pinjaman) memang disepakati sejak awal, pemberi pinjaman dapat mendalilkan bahwa bunga tersebut harus dibayar sesuai perjanjian. Namun, penambahan bunga atau denda secara sepihak tidak otomatis menjadi kewajiban Anda tanpa dijelaskan secara rinci. Pemberi pinjaman tidak semestinya menganggap setiap tambahan tagihan otomatis menjadi kewajiban anda tanpa dasar yang jelas. Sehingga jumlah yang wajib dibayar harus dapat ditelusuri berdasarkan kesepakatan dan ketentuan hukum yang berlaku. Oleh karena itu perlu dilihat kembali isi perjanjian, cara penagihan dan keadaan konkretnya.

Terkait bunga pinjaman diatur dalam ketentuan Pasal 1765 KUHPerdata berbunyi:

“Untuk peminjaman uang atau barang yang habis dalam pemakaian, diperbolehkan membuat syarat bahwa atas pinjaman itu akan dibayar bunga..”

Kemudian dalam Pasal 1767 KUHPerdata menyatakan:

“Bunga yang diperjanjikan dapat melampaui bunga menurut undang-undang, sepanjang tidak dilarang undang-undang. Besarnya bunga yang diperjanjikan harus dinyatakan secara tertulis”

Dengan demikian dalam perjanjian utang piutang (pinjam meminjam) boleh ditetapkan bunga baik bunga menurut penetapan undang-undang, maupun bunga yang ditetapkan dalam perjanjian. Bunga menurut undang-undang ialah bunga yang ditentukan oleh undang-undang. Bunga yang ditetapkan dalam perjanjian boleh melampaui bunga menurut undang-undang dalam segala hal yang tidak dilarang undang-undang. Besarnya bunga yang ditetapkan dalam perjanjian harus dinyatakan secara tertulis.

Dalam pinjam-meminjam uang antar orang pribadi di Indonesia, bunga 30% dari pokok pinjaman per bulan tidak otomatis dilarang hanya karena besarannya tinggi. Namun, tidak berarti pemberi pinjaman bebas menetapkan dan menagih bunga dalam jumlah berapa pun tanpa memperhatikan kesepakatan dan hukum yang berlaku. Hal ini ditegaskan dalam penjelasan hukum Kejaksaan melalui layanan Halo JPN pada 6 April 2026. Halo JPN menjelaskan bahwa secara umum tidak ada batas maksimum bunga yang berlaku universal untuk semua pinjaman antarorang pribadi, tetapi bunga yang sangat tinggi dapat dipersoalkan secara perdata dalam keadaan tertentu. Dalam penjelasan Halo JPN tanggal 6 April 2026, disebutkan Woeker-ordonnantie 1938 (Staatsblad 1938 Nomor 524) sebagai dasar yang dapat digunakan untuk mempersoalkan bunga yang sangat tinggi. Pada keadaan ketika sejak awal terdapat ketidakseimbangan yang luar biasa antara kewajiban para pihak, debitur dapat meminta hakim menurunkan bunga atau membatalkan perjanjiannya. Penerapannya harus dinilai berdasarkan fakta dan bukti perkara. Faktor yang dapat diperiksa antara lain:

• Apakah bunga ditentukan secara jelas dan disepakati sejak awal.
• Apakah peminjam memahami besarnya beban bunga ketika menyetujui pinjaman.
• Apakah pemberi pinjaman memanfaatkan kondisi terdesak atau kelemahan peminjam.
• Apakah terdapat ketidakseimbangan kewajiban yang luar biasa.
• Apakah penambahan tagihan didasarkan pada kesepakatan yang dapat dibuktikan.

Terkait kasus yang anda alami, bunga yang disepakati sebesar Rp300.000 per bulan perlu dibedakan dari denda atau tambahan lain yang baru muncul ketika penagihan. Pemberi pinjaman perlu menjelaskan secara terperinci dasar penambahan tagihan menjadi Rp4.200.000. Pemberi pinjaman harus menjelaskan bagaimana jumlah itu dihitung. Anda berhak meminta rincian pokok, bunga yang diperjanjikan, masa tunggakan, serta denda atau biaya tambahan beserta dasar kesepakatannya.

Jika bunga Rp300.000 per bulan hanya disampaikan secara lisan, Pasal 1767 KUHPerdata menimbulkan persoalan mengenai persyaratan tertulis. Percakapan WhatsApp atau bukti elektronik lain dapat relevan untuk menilai apa yang benar-benar disepakati, tetapi kekuatan pembuktiannya harus diperiksa berdasarkan isi dan keasliannya.

Penting juga untuk menegaskan peran perantara disini, karena uang dipinjam melalui perantara, perlu ditentukan siapa pihak yang sebenarnya memberikan pinjaman dan siapa yang menerima atau menyimpan AJB.Pasal 1340 KUHPerdata menyatakan :

“perjanjian pada prinsipnya hanya berlaku bagi pihak-pihak yang membuatnya”

Kemudian dalam Pasal 1792 KUHPerdata:

“pemberian kuasa berkaitan dengan persetujuan seseorang kepada orang lain untuk menyelenggarakan suatu urusan atas namanya.

Perantara tidak otomatis menjadi kreditur atau berhak menentukan sendiri jumlah tagihan. Status hukumnya harus dinilai berdasarkan peran nyata dalam transaksi, bukti penyerahan uang, kesepakatan para pihak, dan apakah ia bertindak berdasarkan kuasa. Oleh karena itu mintalah identitas pihak yang memberikan uang, bukti transaksi, serta penjelasan mengenai siapa yang berwenang menetapkan tagihan dan memegang AJB. Jika perantara hanya membantu mempertemukan peminjam dengan pemberi pinjaman, kewenangannya tidak otomatis mencakup penambahan utang, penetapan denda, atau pengalihan rumah.

Selanjutnya terkait AJB rumah yang dijadikan jaminan utang, Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Pasal 10 ayat (2) menyatakan:

“Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”

Selanjutnya Pasal 13 ayat (1) menyatakan:

“Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.”

Pasal 12 menyatakan:

“Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk memiliki obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji, batal demi hukum.”

AJB (Akta Jual Beli) merupakan akta yang berkaitan dengan peralihan hak atas tanah dan bangunan. Menyerahkan AJB sebagai jaminan utang tidak serta-merta memberikan hak kepada pemberi pinjaman untuk langsung memiliki atau menjual rumah Anda. AJB bukan dengan sendirinya bukti bahwa pemberi pinjaman telah menjadi pemilik rumah atau memiliki Hak Tanggungan yang terdaftar. Penyerahan AJB sebagai jaminan tidak otomatis memindahkan hak kepemilikan rumah kepada pemberi pinjaman.

Oleh karena itu, jangan langsung menandatangani akta jual beli baru, surat pengalihan hak, atau kuasa menjual hanya karena terdapat tunggakan utang. Apabila pemberi pinjaman hendak mengeksekusi jaminan, keabsahan jaminan dan prosedur yang ditempuh harus diperiksa terlebih dahulu.

Langkah hukum yang dapat anda lakukan adalah :

1. Minta rincian tagihan secara tertulis

Minta perhitungan Rp4.200.000 yang memisahkan pokok pinjaman, bunga bulanan, jumlah bulan, denda, dan dasar perjanjian untuk setiap tambahan biaya.

2. Lakukan negosiasi pembayaran

Ajukan pembayaran berdasarkan perhitungan yang jelas dan kesepakatan tertulis. Jangan menyetujui jumlah baru sebelum memahami dasar perhitungannya. Simpan bukti setiap pembayaran.

3. Lindungi dokumen dan hak atas rumah

Simpan salinan AJB, bukti pinjaman, percakapan, serta bukti penagihan. Periksa siapa nama pemilik dalam AJB dan apakah ada dokumen jaminan lain yang ditandatangani.

4. Tempuh mediasi atau bantuan hukum

Jika tagihan tetap tidak jelas atau ada ancaman pengambilalihan rumah, mintalah pendampingan advokat malalui rujukan Posbankum Desa/Kelurahan.

Dasar Hukum:

1. KUHPerdata

2. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan