Konsekuensi wanprestasi pembeli yang menunggak pembayaran jual beli rumah

Secara hukum, pembeli yang terlambat atau tidak memenuhi kewajiban pembayaran dapat dikualifikasikan melakukan wanprestasi, tetapi konsekuensinya tidak otomatis berarti seluruh uang yang pernah dibayar boleh dinyatakan hangus. Hal itu sangat bergantung pada isi perjanjian awal, apakah terdapat klausul uang hangus/denda/pembatalan, serta bagaimana perjanjian cicilan baru sampai November 2026 dirumuskan.

Perlu dipahami bahwa pada dasarnya dilaksanakan dengan itikad baik dan dibuat atas persetujuan kedua belah pihak. Oleh karenanya harus dipatuhi seperti halnya undang-undang.

Ini dinyatakan dalam Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer):

“Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.”

Debitur dapat dianggap lalai karena lewatnya waktu yang telah ditentukan dalam perikatan sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 1238 KUHPerdata:

“Debitur dinyatakan Ialai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap Ialai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.”

Sebagai konsekuensi dari keterlambatan tersebut, penjual dapat meminta penggantian biaya, kerugian dan bunga sebagaimana diatur dalam Pasal 1243:

“Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.”

Pihak yang dirugikan juga dapat menuntut pemenuhan perjanjian atau pembatalan disertai ganti rugi.

Ini dinyatakan dalam Pasal 1267:

“Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.”

Untuk Kawasan pemukiman, pelaku pembangunan berhak memotong 10% dari harga transaksi apabila pembayaran telah lebih dari 10%. Ini didasarkan pada Pasal 22L ayat (4) Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman yang menyatakan: “Pembayaran sampai 10% dari harga transaksi dapat menjadi hak pelaku pembangunan, sedangkan apabila pembayaran telah lebih dari 10%, pelaku pembangunan berhak memotong 10% dari harga transaksi.”

Namun, ketentuan ini secara khusus berada dalam rezim Sistem PPJB antara pelaku pembangunan dan pembeli, sehingga tidak boleh langsung diterapkan pada setiap transaksi jual beli rumah antarorang perseorangan.

Dengan demikian, jawaban kepada pembeli tidak mengatakan sekadar “uang Anda hangus karena wanprestasi”, tetapi menjelaskan bahwa konsekuensinya meliputi kewajiban melunasi sesuai jadwal baru, kemungkinan denda/bunga apabila diperjanjikan, penggantian kerugian nyata yang dapat dibuktikan, dan hak penjual untuk membatalkan transaksi apabila kembali terjadi wanprestasi.

Dalam hal Penjual dan Pembeli kemudian telah sepakat membuat perjanjian pembayaran cicilan kedua dan ketiga sampai dengan November 2026, maka perjanjian tersebut menjadi sangat penting. Sesuai Pasal 1338 KUHPerdata, perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak dan wajib dilaksanakan dengan itikad baik.

Oleh karena itu, pemberian tambahan waktu sampai November 2026 dapat dipandang sebagai kesempatan terakhir yang diberikan Penjual kepada Pembeli untuk menyelesaikan kewajibannya, sepanjang hal tersebut ditegaskan secara tertulis dalam perjanjian/addendum.

Apabila dalam perjanjian baru tersebut telah ditentukan secara tegas bahwa:

1. jumlah sisa pembayaran yang wajib dibayar Pembeli;
2. tanggal jatuh tempo setiap cicilan;
3. tanggal terakhir pelunasan;
4. konsekuensi apabila salah satu cicilan kembali terlambat;
5. hak Penjual untuk membatalkan transaksi apabila Pembeli kembali wanprestasi;
6. ketentuan mengenai uang yang telah dibayarkan;
7. denda atau kompensasi atas keterlambatan, apabila disepakati; dan
8. biaya-biaya yang timbul akibat keterlambatan,

maka ketentuan tersebut harus menjadi dasar utama dalam menentukan konsekuensi hukum terhadap Pembeli.

Dengan demikian, konsekuensi yang secara hukum dapat dimintakan kepada Pembeli apabila kembali tidak memenuhi kewajibannya setelah diberikan kesempatan sampai November 2026 pada prinsipnya dapat berupa:

1. menuntut Pembeli memenuhi kewajiban pembayaran sesuai perjanjian;
2. menuntut denda atau kompensasi apabila memang telah diperjanjikan;
3. menuntut biaya dan kerugian yang nyata-nyata timbul akibat keterlambatan, sepanjang dapat dibuktikan dan mempunyai hubungan langsung dengan wanprestasi;
4. meminta pembatalan perjanjian apabila syarat dan mekanisme pembatalannya terpenuhi;
5. serta menuntut ganti rugi apabila pembatalan tersebut menimbulkan kerugian yang dapat dibuktikan secara hukum.

Oleh karena itu, pemberian kesempatan sampai November 2026 bukan berarti Penjual kehilangan hak hukumnya atas keterlambatan yang telah terjadi. Akan tetapi, agar tidak menimbulkan penafsiran berbeda di kemudian hari, seluruh kesepakatan mengenai tambahan waktu tersebut sebaiknya dituangkan dalam perjanjian/addendum tertulis yang secara tegas.

Demikian jawaban konsultasi yang dapat kami sampaikan. Semoga bermanfaat dalam memberikan solusi atas permasalahan hukum yang dihadapi.

Dasar hukum yang digunakan :

1. Kitab Undang - Undang Hukum Perdata;
2. Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.