Penghentian Pembayaran KPR Rumah karena Tidak Mampu Membayar dan Pilihan Solusinya

Dijawab oleh: Giyanto, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Saudara penanya yang kami hormati; Berdasakan pertanyan Saudara dapat kami jelaskan sebagai berikut: Bisa berhenti dari KPR sesuai peraturan terkait tidak bisa memenuhi kewajiban (wanprestasi) atas perjanjian kredit yang sudah disepakati dengan bank. Aturan mengenai hal tersebut ada pada Pasal 20 ayat (1) UU Hak Tanggungan. Di dalamnya tertulis bahwa pihak bank berhak menjual objek tanggungan dan mengambil hasil penjualan rumah untuk melunasi utang Anda. Supaya lebih jelas, berikut isi dari Pasal 20 ayat 1: (1) Apabila debitur cedera janji, maka berdasarkan: Hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau Titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2), obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu dari pada kreditur-kreditur lainnya. Menjual KPR. Apabila hasil menjual rumah lebih besar dari utang, maka sisanya dapat Anda ambil karena merupakan hak pribadi. Lalu bagaimana jika uang dari hasil menjual rumah masih kurang? Tentunya Anda masih memiliki utang kepada pihak bank dan harus segera melunasinya. Pihak bank pun tentunya dapat mengajukan gugatan wanprestasi atas utang yang belum dibayarkan. Termasuk Gugatan Perdata Perlu diketahui terlebih dahulu kalau gugatan wanprestasi tergolong gugatan perdata. Maksudnya, sang penggugat yang dalam kasus ini adalah pihak bank, bisa menuntut mengenai penggantian biaya, ganti rugi, dan bunga. Hal ini memang tercantum dalam Pasal 1243 KUHP, yang berisi… “Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.” Masalah terkait perjanjian utang merupakan masalah hukum privat, yaitu hubungan pribadi antara subjek hukum dengan subjek hukum lainnya. Di sisi lain, hukuman penjara merupakan salah satu bagian dari hukuman pidana. Nah, jika Anda terkena masalah utang dengan bank, maka tenang saja karena pihak bank sesungguhnya tidak bisa membawa masalah tersebut ke ranah hukum pidana. Take over Kredit Take over antar bank biasanya akan dilakukan oleh mereka yang menginginkan sejumlah bunga KPR yang lebih ringan dari yang mereka miliki saat ini. Hal ini pada umumnya dilakukan karena adanya penawaran yang jauh lebih baik dan menguntungkan dari bank lain, di mana seseorang lebih memilih untuk mengajukan KPR yang baru dan melakukan take over pada KPR sebelumnya yang telah dimilikinya. Syarat take over KPR antar bank:  - umumnya sama saja dengan berbagai persyaratan yang ditetapkan oleh bank ketika pengajuan KPR sebelumnya - Bank akan meminta kelengkapan identitas diri (KTP, Kartu Keluarga) dan juga bukti penghasilan tetap setiap bulannya - Namun selain persyaratan standar yang dipenuhi pada pengajuan KPR awal, bank juga akan meminta sertifikat rumah yang akan di take over tersebut. Take over hanya akan bisa dijalankan jika Anda memang telah memiliki sertifikat rumah tersebut karena hal ini akan dijadikan sebagai jaminan atas kredit yang Anda ajukan. Dengan begitu, maka proses take over hanya bisa dilakukan jika setidaknya Anda telah memiliki masa cicilan selama satu tahun, di mana setelah masa tersebut biasanya sertifikat rumah telah terbit dan dipegang oleh pihak bank. Jika ternyata sertifikat telah dipegang oleh pihak bank pertama yang Anda gunakan, maka proses take over akan berjalan dengan lebih mudah dan cepat. Setelah semua persyaratan tersebut dipenuhi, maka bank akan melakukan proses take over tersebut. Dalam hal ini bank akan melakukan analisa kredit dan juga proses appraisal atau perhitungan ulang terhadap nilai rumah yang akan di take over tersebut. Jual Rumah Secara Take Over Take over ini bisa Anda jadikan sebagai pilihan, ketika Anda memiliki keinginan untuk membeli sebuah rumah baru dengan menggunakan KPR dan melakukan take over terhadap KPR seseorang yang belum lunas. Hal ini akan melibatkan 3 pihak yang berkepentingan, yakni: Anda sebagai pemohon take over, penjual rumah yang akan Anda beli rumahnya, dan juga pihak bank selaku penyedia dana. Syaratnya:  - Dalam proses pengajuan take over ini, Anda akan diwajibkan untuk memenuhi persyaratan sebagaimana pengajuan KPR yang pertama. - Anda akan diminta melengkapi identitas diri dan juga keterangan mengenai penghasilan tetap yang Anda dapatkan setiap bulannya. - Anda juga wajib datang ke bank bersama dengan penjual rumah yang akan Anda beli sebagai pengajuan KPR dengan cara take over tersebut. Lalu jika semua syarat telah dipenuhi, selanjutnya bank akan melakukan analisa terhadap pengajuan kredit tersebut, dan jika hal ini disetujui, maka pihak bank akan mengeluarkan Akta Jual Beli (AJB) dan juga SKMHT. Sebelum meneruskan KPR tersebut, maka Anda akan diwajibkan untuk membayar sejumlah biaya take over yang telah ditentukan dan disepakati dengan pihak penjual rumah tersebut. Setelah persetujuan tersebut terjadi, maka Anda akan melakukan transaksi kredit dengan menggunakan nama Anda sendiri. Take over di bawah tangan merupakan sebuah proses pengalihan kepemilikan rumah yang dilakukan hanya antara pihak pembeli dan juga penjual saja. Take over ini berlangsung tanpa adanya keterlibatan pihak bank selaku pemberi dana KPR itu sendiri. Hal ini sangat tidak dianjurkan, terutama jika Anda bertindak sebagai pihak yang akan membeli rumah tersebut (melakukan pembelian take over). Perlu diketahui: Tindakan melakukan take over di bawah tangan akan sangat berisiko bagi Anda. - Kenyataannya pihak bank tidak akan menyerahkan sertifikat kepemilikan rumah kepada seseorang yang namanya tidak tertera pada sertifikat tersebut. Jadi, Anda akan berpotensi mengalami masalah dan juga kerugian atas take over tersebut. - Dalam take over di bawah tangan, biasanya pembeli hanya akan melakukan perjanjian perpindahan kredit di depan notaris, melunasi biaya take over tersebut dan melanjutkan pembayaran cicilan KPR yang di take over. - Masalah sangat mungkin terjadi ketika Anda telah melunasi seluruh cicilan KPR tersebut, sebab besar kemungkinan Anda akan mengalami kesulitan ketika mengambil sertifikat kepemilikan rumah kepada pihak bank penyedia KPR. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.