Kedudukan hukum pemegang SHM atas klaim sebagian bangunan berada di tanah pihak lain

Terima kasih atas pertanyaan saudara HER******* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Secara hukum, posisi Anda sangat kuat dan jauh lebih unggul dibandingkan dengan pihak pengklaim tersebut. Menurut hukum perdata Pasal 500 KUHPerdata adalah sebagai berikut: " Segala sesuatu yang termasuk dalam suatu barang karena hukum perlekatan, begitu pula segala hasilnya, baik hasil alam, maupun hasil usaha kerajinan, selama melekat pada dahan atau akarnya, atau terpaut pada tanah, adalah bagian dan barang itu."

Jadi bangunan yang berdiri di atas sebidang tanah secara hukum dianggap menyatu (accessie) dengan tanah tersebut. Karena tanah tersebut sah milik Anda (bersertifikat tahun 2011), maka secara hukum bangunan yang berdiri di atasnya kecuali terbukti ada kesalahan ukur yang sah dari Badan Pertanahan Nasional (BPN) melekat pada hak kepemilikan tanah Anda. Berikut adalah analisis dan penjelasan posisi hukum Anda berdasarkan peraturan perundang-undangan di Indonesia:

Kekuatan Bukti Kepemilikan (SHM vs Surat Pernyataan Tanah)

• Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah bukti tertinggi: Berdasarkan Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP Pendaftaran Tanah) adalah sebagai berikut : "Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan. Jadi sertifikat tanah merupakan bukti hak yang kuat yang diterbitkan oleh negara (BPN). Menurut Pasal 19 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria adalah sebagai berikut : " Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, SHM adalah alat pembuktian yang kuat yang memuat data fisik dan yuridis secara sah menurut negara. Pemegang SHM diakui sebagai pemegang hak yang sah atas tanah tersebut kecuali dapat dibuktikan sebaliknya melalui putusan pengadilan.
• Surat Pernyataan Tanah (SPT/Surat Keterangan Tanah) bukanlah bukti kepemilikan hak atas tanah, melainkan hanya bukti penguasaan fisik atau surat di bawah tangan (biasanya diketahui kepala desa/lurah). Secara hierarki hukum, kekuatannya jauh di bawah SHM. Pihak tersebut tidak bisa menggusur atau mengklaim tanah Anda hanya bermodalkan surat pernyataan. Dokumen ini (seperti Surat Keterangan Ganti Rugi, Surat Operan Hak, atau surat keterangan tanah adat/girik di bawah tangan) bukanlah sertifikat hak atas tanah. Dokumen ini posisinya sangat lemah di hadapan hukum pertanahan nasional dan hanya merupakan alas hak awal atau bukti penguasaan historis, bukan bukti kepemilikan mutlak seperti SHM.

Perlindungan Hukum dari Gugatan (Kedaluwarsa Klaim). Karena SHM Anda terbit pada tahun 2011 (sudah lebih dari 5 tahun) dan Anda telah menguasai tanah tersebut dengan iktikad baik sejak 1997 (lebih dari 20 tahun), Anda dilindungi oleh Pasal 32 ayat (2) PP No. 24 Tahun 1997. Berikut ini Pasal 32 ayat (2) PP Pendaftaran Tanah adalah sebagai berikut : " Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut." Pihak lain tidak dapat menuntut pembatalan hak atas tanah Anda jika dalam waktu 5 tahun sejak diterbitkannya sertifikat, mereka tidak mengajukan gugatan secara tertulis ke Pengadilan atau BPN. Klaim yang baru muncul pada Agustus 2026 terhadap sertifikat tahun 2011 secara hukum sudah kedaluwarsa (rechtsverwerking).

Selanjut Pasal 24 ayat (2) PP Pendaftaran Tanah adalah sebagai berikut: Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembuktian hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluan-pendahulunya, dengan syarat: a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya; b. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.

Anda telah menguasai fisik tanah dan bangunan secara terus-menerus dan damai selama 29 tahun (1997–2026). Dalam hukum pertanahan Indonesia, penguasaan fisik dalam jangka waktu lama (minimal 20 tahun) dengan iktikad baik memberikan perlindungan hukum yang kuat bagi pemegang pemukiman tersebut untuk memperoleh haknya. Penguasaan fisik tanah dan bangunan tersebut sejak tahun 1997 (hampir 30 tahun). Dalam hukum, penguasaan fisik yang iktikad baik secara terus-menerus dalam jangka waktu lama memperkuat posisi Anda sebagai pemilik yang sah secara nyata, terlebih didukung dengan penerbitan SHM pada tahun 2011. Pihak lain yang baru mengklaim di tahun 2026 harus memikul beban pembuktian yang sangat berat untuk membatalkan keabsahan SHM Anda di pengadilan.

Untuk menghadapi klaim tersebut, Anda disarankan melakukan langkah-langkah berikut :

1. Tetap tenang Jangan melakukan tindakan apa pun terhadap bangunan Anda sebelum ada putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap (inkracht).
2. Pasang Papan Pengumuman dengan tulis dengan jelas "Tanah Milik SHM No. XXX. Dilarang Masuk/Mendirikan Bangunan Tanpa Izin. Ini menjadi bukti hukum kuat bahwa mereka sadar telah melanggar wilayah Anda.
3. Ambil foto atau video saat mereka masuk ke pekarangan atau saat mereka mencoba menaruh barang/membuat bangunan.
4. Datanglah ke kantor BPN setempat untuk melakukan pengecekan atau rekonstruksi batas berdasarkan Surat Ukur yang tertera di dalam SHM 2011 Anda. Ini berguna untuk memastikan secara faktual di lapangan bahwa bangunan Anda memang berdiri di atas koordinat SHM Anda sendiri. Cocokkan batas-batas tanah dalam sertifikat (gambar situasi/surat ukur) dengan kondisi fisik di lapangan.

Catatan: Sangat jarang terjadi tumpang tindih jika tanah sudah bersertifikat resmi, kecuali ada pencaplokan, batas alam yang bergeser, atau potensi kesalahan ukur saat pengukuran BPN di masa lalu.

1. Minta Pengukuran Ulang Resmi dari BPN Jika pihak tersebut ngotot menyatakan bangunan Anda berada di atas tanah mereka, jangan selesaikan secara sepihak. Ajak mereka untuk bersama-sama mengajukan permohonan pengukuran ulang batas tanah secara resmi kepada kantor BPN setempat agar ada kejelasan teknis yang objektif.
2. Minta Pihak Pengklaim Menunjukkan Dokumen Resmi: Jika mereka datang lagi, minta mereka menunjukkan peta bidang resmi atau sertifikat resmi, bukan sekadar "Surat Pernyataan Tanah".
3. Gunakan Jalur Mediasi Desa/Kelurahan: Jika pihak tersebut melakukan intimidasi, ajak mereka untuk menyelesaikannya melalui mediasi di kantor Kelurahan/Desa setempat dengan membawa dokumen masing-masing. Di sini, pihak kelurahan biasanya akan langsung menolak klaim mereka karena Anda memegang SHM. Jangan terprovokasi atau menandatangani surat perdamaian/pernyataan apapun yang disodorkan oleh pihak tersebut tanpa didampingi ahli hukum atau kuasa hukum.
4. Gunakan Jalur Hukum jika Terjadi Sengketa Ingat bahwa klaim sepihak berdasarkan surat pernyataan tidak bisa serta-merta menggusur atau merampas hak pemilik SHM. Jika mereka ingin mengambil atau merusak bangunan Anda, mereka harus membuktikan klaimnya melalui gugatan perdata di Pengadilan Negeri.
5. Jika mereka melakukan pengrusakan bangunan secara sepihak atau melakukan pengancaman, Anda dapat melaporkannya ke Kepolisian atas dugaan pelanggaran Pasal 448 ayat (1) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) adalah sebagai berikut : Dipidana dengan pidana penjara paling lama 1 (satu) tahun atau pidana denda paling banyak kategori II, Setiap Orang yang: a. secara melawan hukum memaksa orang lain supaya melakukan, tidak melakukan, atau membiarkan sesuatu, dengan Kekerasan atau Ancaman Kekerasan, baik terhadap orang itu sendiri maupun orang lain; atau b. memaksa orang lain supaya melakukan, tidak melakukan, atau membiarkan sesuatu dengan ancarnan pencemaran atau pencemaran tertulis. Selanjutnya Pasal 257 KUHP adalah sebagai berikut : (1) Setiap Orang yang secara melawan hukum memaksa Masuk ke dalam rumah, ruangan tertutup, atau pekarangan tertutup yang dipergunakan oleh orang lain atau yang sudah berada di dalamnya secara melawan hukum, tidak segera pergi meninggalkan tempat tersebut atas permintaan orang yang berhak atau suruhannya, dipidana dengan pidana penjara paling lama 1 (satu) tahun atau pidana denda paling banyak kategori II. (2) Dianggap memaksa Masuk sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Setiap Orang yang Masuk dengan jalan, merusak, atau Memanjat, menggunakan Anak Kunci Palsu, perintah palsu, atau pakaian dinas palsu, atau yang dengan tidak sepengetahuan lebih dahulu pihak yang berhak serta bukan karena kekhilafan Masuk dan kedapatan di tempat tersebut pada Malam. (3) Jika Setiap Orang sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) mengeluarkan ancaman atau menggunakan sarana yang dapat menakutkan, dipidana dengan pidana penjara paling lama 2 (dua) tahun atau pidana denda paling banyak kategori III. (4) Dalam hal Tindak Pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (3) dilakukan oleh 2 (dua) orang atau lebih dengan bersekutu dan bersama-sarna, pidananya dapat ditambah 1/3 (satu per tiga). Serta pelanggaran UU No. 51 Prp Tahun 1960 tentang Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin yang Berhak. Pasal 6 ayat (1) UU No. 51 Prp Tahun 1960 dengan ancaman pidana kurungan maksimal 3 bulan. Undang-undang ini memberi wewenang penuh kepada pemerintah daerah/polisi untuk membongkar paksa bangunan liar tersebut.

Dasar hukum

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;
3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
4. Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang (Perpu) Nomor 51 Tahun 1960 tentang Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin Yang Berhak Atau Kuasanya;
5. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana.