Hukum mendirikan bangunan tidak permanen di atas tanah yang belum diketahui pemiliknya

Dalam permasalahan Saudara Hal yang paling penting adalah membedakan antara tanah yang pemiliknya belum diketahui dengan Tanah Negara. Tanah belum diketahui siapa pemiliknya belum tentu merupakan Tanah Negara. Bisa saja tanah tersebut sebenarnya merupakan tanah hak milik seseorang, tanah warisan yang belum teradministrasi, tanah wakaf, tanah ulayat, tanah dengan hak tertentu yang belum teridentifikasi, atau tanah yang dokumen kepemilikannya belum ditemukan.

Sehingga bersadarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), Pasal 2 ayat (1) UUPA, menyatakan :

Atas dasar ketentuan dalam pasal 33 ayat (3) Undang-undang Dasar dan hal-hal sebagai yang dimaksud dalam pasal 1, bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat.

Intinya Pasal ini menjelaskan pada pokoknya memberikan dasar bahwa bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya, berada dalam penguasaan negara pada tingkat tertinggi. Selanjutnya Pasal 2 ayat (2) UUPA menegaskan terkait bagaimana negara mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut, serta

menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa.

Bunyi Pasal 2 ayat (2) UUPA :

Hak menguasai dari Negara termaksud dalam ayat (1) pasal ini memberi wewenang untuk : 

a. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut; 

b. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa, 

c. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa

Dengan demikian, penguasaan negara atas tanah bukan berarti seluruh tanah otomatis menjadi milik negara. Negara mempunyai kewenangan untuk mengatur hubungan hukum dan penggunaan tanah. Mahkamah Konstitusi juga telah menegaskan bahwa konsep “dikuasai oleh negara” tidak identik dengan negara sebagai pemilik seluruh tanah. Lebih khusus lagi, Pasal 6 UUPA menyatakan:

“Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial”

Artinya, penggunaan tanah tidak hanya berkaitan dengan kepentingan pribadi orang yang menguasai tanah, tetapi juga harus memperhatikan kepentingan masyarakat dan ketentuan hukum yang berlaku. 

Dengan demikian apabila setelah dilakukan pemeriksaan ternyata bidang tanah tersebut memang tidak dilekati hak atas tanah pihak lain, maka statusnya dapat masuk dalam kategori Tanah Negara. Hal ini secara tegas diatur dalam Pasal 1 angka 2 PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, yang mendefinisikan:

“Tanah Negara atau Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara adalah Tanah yang tidak dilekati dengan sesuatu hak atas tanah, bukan Tanah wakaf, bukan Tanah Ulayat dan/atau bukan merupakan aset barang milik negara/barang milik daerah.”

Selanjutnya Pasal 2 ayat (1) PP Nomor 18 Tahun 2021 menyatakan:

“Tanah Negara atau Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara merupakan seluruh bidang Tanah di wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia yang tidak dipunyai dengan sesuatu hak oleh pihak lain.”

Pasal ini pada intinya menjelaskan bahwa Tanah Negara sebagaimana dimaksud pada ayat (1) oleh Negara dapat memberikannya kepada perorangan atau badan hukum dengan sesuatu Hak Atas Tanah sesuai dengan peruntukan dan keperluannya, atau memberikannya dengan Hak Pengelolaan. Dengan demikian, sekalipun tanah tersebut ternyata Tanah Negara, seseorang tidak otomatis memperoleh hak untuk menguasai atau mendirikan bangunan di atasnya hanya karena tanah tersebut kosong atau tidak diketahui pemiliknya. Pemanfaatannya harus didasarkan pada mekanisme hukum yang diberikan atau diizinkan oleh negara. Dan Status tanah harus diperiksa terlebih dahulu.

Dalam kasus Saudara, kami menyarankan agar Saudara tidak langsung mendirikan bangunan, meskipun bangunan tersebut hanya berupa bangunan semi permanen, gubuk, kios, tempat usaha, rumah sementara, atau bangunan dengan konstruksi ringan.

Hal tersebut karena ketidakadaan pemilik yang diketahui secara kasatmata tidak dapat dijadikan dasar bahwa tanah tersebut bebas untuk dikuasai. Selain itu, sistem pendaftaran tanah pada prinsipnya ditujukan untuk memberikan kepastian hukum mengenai hak atas tanah. Pasal 19 ayat (1) UUPA menyatakan:

“Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.”

Artinya disini bahwa pendaftaran tersebut mencakup antara lain pendaftaran hak atas tanah dan pemberian surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Karena itu, langkah pertama yang harus Saudara lakukan, bukan mendirikan bangunan, melainkan memastikan status yuridis dan fisik bidang tanah tersebut.Selanjutnya mengenai bangunan tidak permanen dari sisi hukum bangunan, bangunan tidak permanen bukan berarti bebas dari ketentuan penyelenggaraan bangunan gedung. Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021, penyelenggaraan bangunan memperhatikan antara lain data kepemilikan tanah, persyaratan lokasi dan tata ruang. Bahkan dokumen kepemilikan bangunan juga memuat informasi mengenai status hak atas tanah, dalam kondisi tertentu, dokumen hubungan hukum dengan pemilik tanah. 

Oleh karena itu, argumen bahwa bangunan tersebut hanya “sementara” atau “tidak permanen” tidak dengan sendirinya menghapus persoalan status tanah maupun persyaratan bangunan. Jika Saudra memaksakan untuk membangun ditanah tersebut ada risiko, karena jika ternyata kemudian hari terdapat pihak yang dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak atas tanah, pemilik atau pihak yang berhak atas tanah tersebut dapat mempersoalkan penguasaan dan pemanfaatan tanah oleh pihak yang mendirikan bangunan.

Hal ini akan menilbulkan permasalahan baru bagi Saudara, karena dalam KUHP telah diatur jika dalam keadaan tertentu, apabila seseorang memasuki atau berada sevara melawan hukum pada pekarangan tertutup yang dipergunakan oleh orang lain dan memenuhi unsur pidana yang ditentukan undang-undang, dapat timbul persoalan pidana, hal ini dijelaskan pada Pasal 257 ayat (1) UU Nomor 1 Tahun 2023 tentang KUHP antara lain mengatur:

“Setiap Orang yang secara melawan hukum memaksa masuk ke dalam rumah, rLrangan tertutup, atau pekarangan tertutup yang dipergunakan oleh orang lain atau yang sudah berada di dalamnya secara melawan hukum, tidak segera pergi meninggalkan tempat tersebut atas permintaan orang yang berhak atau suruhannya, dipidana dengan pidana penjara paling lama 1 (satu) tahun atau pidana denda paling banyak kategori II.”

Artinya pada Pasal ini jika terpenuhinya unsur-unsur tindak pidana dapat dikenakan Pasal tersebut. Selain persoalan pertanahan, bangunan yang didirikan tanpa memenuhi ketentuan penyelenggaraan bangunan dapat menimbulkan persoalan administratif, termasuk mengenai Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan kesesuaian lokasi dengan tata ruang.

Untuk memberikan posisi hukum yang aman kepada Saudara, kami menyarankan melakukan beberapa langkah, sebagai berikut :

1. Hentikan sementara rencana pembangunan.

Saudara sebaiknya tidak terlebih dahulu mendirikan bangunan sebelum status tanah dapat dipastikan. Apabila bangunan sudah berdiri, sebaiknya tidak melakukan perluasan atau pembangunan permanen sebelum status tanah dan dasar pemanfaatannya jelas.

2. Lakukan pengecekan status tanah pada Kantor Pertanahan/BPN.

Pengecekan dilakukan dengan mengidentifikasi lokasi, batas, luas dan titik koordinat bidang tanah, kemudian memeriksa apakah bidang tersebut telah terdaftar dan apakah terdapat sertipikat atau hak atas tanah tertentu.

3. Lakukan pemeriksaan riwayat tanah.

Pemeriksaan tidak hanya dilakukan melalui BPN, tetapi juga melalui kantor desa/kelurahan dan kecamatan setempat. Perlu ditelusuri apakah terdapat riwayat jual beli, hibah, waris, wakaf, girik/letter C atau dokumen lama lainnya, serta siapa yang selama ini menguasai atau menggunakan tanah tersebut.

4. Pastikan apakah tanah benar-benar Tanah Negara.

Apabila tidak ditemukan pemegang hak, hal tersebut belum cukup untuk langsung menyimpulkan bahwa tanah tersebut merupakan Tanah Negara. Status Tanah Negara harus dikonfirmasi berdasarkan data pertanahan dan ketentuan PP Nomor 18 Tahun 2021.

5. Apabila terbukti Tanah Negara, ajukan permohonan pemanfaatan/hak melalui mekanisme yang berlaku.

Pasal 2 ayat (2) PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, berbunyi :

“Tanah Negara sebagaimana dimaksud pada ayat (1) oleh Negara dapat memberikannya kepada perorangan atau badan hukum dengan sesuatu Hak Atas Tanah sesuai dengan peruntukan dan keperluanllya, atau memberikannva dengan Hak Pengelolaan.”

Pasal ini intinya menyatakan bahwa memungkinkan negara memberikan Tanah Negara kepada orang perseorangan atau badan hukum dengan Hak Atas Tanah sesuai peruntukan dan keperluannya atau dengan Hak Pengelolaan. Dengan demikian, jalur yang aman adalah memperoleh dasar hak atau dasar pemanfaatan terlebih dahulu, bukan menguasai tanah secara sepihak. 

6. periksa kesesuaian tata ruang.

Setelah dasar pemanfaatan tanah jelas, perlu dipastikan bahwa penggunaan tanah untuk bangunan tersebut sesuai dengan peruntukan ruang di lokasi tersebut. Hal ini penting karena status tanah dan izin/persetujuan bangunan merupakan dua persoalan hukum yang berbeda.

7. urus persyaratan bangunan.

Apabila bangunan tersebut termasuk bangunan yang wajib memenuhi ketentuan Persetujuan Bagunan Gedung (PBG), Saudara perlu memenuhi persyaratan sesuai PP Nomor 16 Tahun 2021 dan ketentuan daerah setempat. PBG tidak dapat dipandang sebagai bukti kepemilikan tanah; PBG berkaitan dengan legalitas penyelenggaraan bangunan, sedangkan hak atas tanah merupakan persoalan tersendiri.  

8. Apabila kemudian muncul pihak yang mengaku sebagai pemilik, jangan melakukan tindakan sepihak.

Apabila ada pihak yang mengklaim tanah tersebut, perlu dilakukan verifikasi terhadap bukti haknya. Jika memang terdapat pihak yang mempunyai hak, penyelesaian sebaiknya dilakukan melalui musyawarah/perjanjian pemanfaatan, jual beli, sewa, atau mekanisme hukum lain yang sah. Apabila terjadi sengketa, penyelesaiannya ditempuh melalui mekanisme penyelesaian sengketa pertanahan sesuai kewenangan.

Catatan :

1. Tanah kosong bukan berarti tanah tidak bertuan. Status “pemilik belum diketahui” tidak otomatis berarti Tanah Negara.

2. Bangunan tidak permanen tetap tidak boleh didirikan secara sembarangan tanpa terlebih dahulu memastikan status, riwayat, penguasaan, pendaftaran, dan peruntukan tanah.

3. Jika tanah terbukti Tanah Negara, pihak yang ingin memanfaatkannya tetap tidak otomatis berhak menguasai atau mendirikan bangunan. Pemanfaatannya harus memperoleh dasar hak atau mekanisme yang sah sesuai Pasal 2 ayat (2) PP No. 18 Tahun 2021.

4. Langkah aman bagi klien adalah melakukan pengecekan ke Kantor Pertanahan/BPN dan pemerintah desa/kelurahan, memastikan kesesuaian tata ruang, memperoleh dasar pemanfaatan tanah, dan memenuhi persyaratan bangunan/PBG apabila diwajibkan.

5. PBG tidak memberikan hak kepemilikan atas tanah. Legalitas tanah dan legalitas bangunan merupakan dua hal yang berbeda dan harus dipenuhi secara terpisah.

6. Untuk menentukan posisi hukum secara lebih pasti, perlu diketahui lokasi dan luas tanah, dokumen atau riwayat tanah (sertifikat/girik/Letter C), lama penguasaan, kondisi bangunan, serta apakah tanah berada di kawasan pemerintah, fasilitas umum, sempadan jalan/sungai, atau kawasan khusus.

Dasar Hukum :

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA);

2. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP); 

3. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun;