Legalitas kepemilikan kebun sawit oleh WNA dan struktur investasi melalui PT PMA atau kerja sama dengan WNI
14/08/26Oleh : AGA***
Dijawab oleh : Aji Bagus Pramukti (Penyuluh Hukum Ahli Pertama), Heri Setiawan (Penyuluh Hukum Ahli Madya)
Pertanyaan:
WNA membeli kebun sawit atas nama pribadi
Jika tidak bisa, apakah bisa melalui PT PMA
Jika bekerja sama dengan WNI, bagaimana struktur yang legal
Apakah WNI boleh menjadi pemegang saham jika dana sebenarnya dari WNA
Bagaimana dengan tanah SHM, HGU, dan HPL
Apakah bisa dilakukan balik nama kepada WNA
Dokumen apa saja yang harus diperiksa sebelum transaksi
Terima kasih atas pertanyaan saudara AGA************ kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.
“Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hak milik.”
Oleh karena itu, apabila WNA membeli kebun sawit yang tanahnya berstatus SHM, sertifikat tersebut tidak dapat dibaliknamakan menjadi atas nama WNA.
Secara hukum, status kepemilikan tanah dan bangunan yang dapat diperoleh oleh WNA atau badan hukum asing di Indonesia hanya sebatas hak pakai atas tanah dengan jangka waktu tertentu, hak sewa untuk bangunan, hak milik atas satuan rumah susun (selanjutnya disebut sarusun) dan rumah tempat tinggal atau hunian. Oleh sebab itu, selain hak-hak tersebut, hak atas tanah yang diperoleh oleh WNI harus dilepas apabila ia memutuskan untuk menjadi WNA, hal tersebut diatur dalam Pasal 21 ayat (3) UUPA yang menyebutkan bahwa:
“Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warganegara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya undang undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu di dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu tidak dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.”
Berdasarkan ketentuan di atas, WNA tidak diperbolehkan menguasai tanah dengan hak milik, dimana apabila WNA mendapat hak milik maka tanah tersebut dikuasai oleh negara, hal tersebut seperti yang diatur dalam Pasal 26 ayat (2) UUPA yang menyebutkan bahwa:
“Setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warganegara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.”
Bagaimana dengan HGU dan HGB apakah WNA diperbolehkan?
Pengertian dari HGU itu sendiri diatur dalam Pasal 28 ayat (1) UUPA yang menyebutkan bahwa:
“Hak guna-usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.”
HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dengan tujuan untuk kegiatan pertanian, perkebunan, perikanan, atau peternakan (Pasal 28 ayat (1) UUPA). Jadi, SHGU diberikan bukan untuk membangun rumah atau kantor, melainkan untuk kegiatan produktif skala besar dalam sektor agraria.
Pengertian HGB itu sendiri diatur dalam Pasal 35 ayat (1) UUPA yang menyebutkan bahwa:
“Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.”
Berdasarkan PP 18/2021 jo. Pasal 30 dan Pasal 36 UUPA hak guna usaha dan hak guna bangunan diberikan kepada:
- Warga Negara Indonesia (WNI);dan
- badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
Pasal tersebut hanya memperbolehkan dua pihak untuk mendapatkan HGB dan HGU, yaitu WNI dan badan hukum di Indonesia. Ketentuan tersebut secara implisit mengatur bahwa Warga Negara Indonesia (WNI) YANG bisa mendapatkan HGB dan HGU. Namun demikian dimungkinkan ruang bagi WNA melalui badan hukum dalam bentuk perseroan terbatas melalui mekanisme penanaman modal asing. Definisi penanaman modal asing diatur dalam UU Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal jo Undang-undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang
Sesuai dengan Pasal 1 angka 3 UU Nomor 25 Tahun 2007 definisi Penanaman modal asing adalah kegiatan menanam modal untuk melakukan usaha di wilayah negara Republik Indonesia yang dilakukan oleh penanam modal asing, baik yang menggunakan modal asing sepenuhnya maupun yang berpatungan dengan penanam modal dalam negeri.
Merujuk pada Pasal 1 angka 6 UU Nomor 25 Tahun 2007, Penanam modal asing adalah perseorangan warga negara asing, badan usaha asing, dan/atau pemerintah asing yang melakukan penanaman modal di wilayah negara Republik Indonesia
Lebih lanjut dalam Pasal 5 ayat (2) penanaman modal asing (“PMA”) wajib dalam bentuk perseroan terbatas (“PT”) berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di dalam wilayah negara Republik Indonesia, kecuali ditentukan lain oleh undang-undang
Dengan demikian, PT PMA sesuai dengan UU Penanaman Modal dan UU tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria sebagai badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia dapat menjadi subjek pemegang HGB dan HGU.
HAK Pakai dan Hak Sewa oleh WNA
Hak atas tanah yang selain dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia atau badan hukum Indonesia, dapat juga dimiliki oleh warga negara asing atau badan hukum asing untuk digunakan sebagai tempat tinggal atau untuk membuka suatu usaha adalah hak pakai, hal tersebut telah diatur dalam Pasal 42 UUPA yang menyebutkan bahwa:
“Yang dapat mempunyai hak pakai ialah :
- warga negara Indonesia;
- orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
- badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
- badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.”
Pengertian hak pakai itu sendiri diatur dalam Pasal 41 ayat (1) UUPA yang menyebutkan bahwa:
“Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini.”
Dengan demikian, hak pakai digunakan untuk memakai dan mencari hasil dari tanah yang dikuasai oleh suatu pihak sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati oleh pemilik hak atas tanah tersebut, baik hak milik ataupun tanah yang dikuasai oleh negara. Pemberi hak pakai sebagai pemilik atas tanah hak pakai maupun penerima hak pakai tidak boleh memberikan syarat-syarat yang dapat merugikan salah satu pihak, serta wajib mematuhi hak dan kewajiban yang telah disepakati dalam perjanjian.
Selain hak pakai, warga negara asing atau badan hukum asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memperoleh hak atas tanah dengan status hak sewa, apabila ia berhak mempergunakan tanah yang dimiliki orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 45 UUPA yang menyebutkan bahwa:
“Yang dapat menjadi pemegang hak sewa ialah :
- warga negara Indonesia;
- orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
- badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
- badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.”
Pemilik tanah atas tanah hak sewa maupun penerima hak sewa tidak boleh memberikan syarat-syarat yang mengandung unsur pemerasan dalam perjanjian sewa tanah yang telah disepakati oleh para pihak, hal ini diatur dalam Pasal 44 ayat (3) UUPA yang menyebutkan bahwa:
“Perjanjian sewa tanah yang dimaksudkan dalam pasal ini tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan.”
Perusahaan Penanaman Modal Asing (PT PMA) di Indonesia memiliki akses terbatas terhadap hak atas tanah. Berdasarkan UU No. 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal sebagaimana diubah dengan Undang-undang Nomor 6 Tahun 2023 Tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-undang Nomor 2 Tahun 2022 Tentang Cipta Kerja Menjadi Undang-undang dan PP No. 18 Tahun 2021, maupun UUPA, maka PMA dapat memperoleh: Hak Guna Usaha (HGU) untuk usaha pertanian, perkebunan, peternakan, dan perikanan; Hak Guna Bangunan (HGB) untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang dikuasai; dan Hak Pakai untuk keperluan tertentu. Hak tersebut diberikan dengan jangka waktu yang ditetapkan sesuai dengan peraturan perundang-undangan
Bagaimana Skema yang memungkinkan?
Apabila WNA bermaksud melakukan investasi dalam usaha perkebunan sawit, struktur yang lebih sesuai dengan hukum adalah melalui Badan Usaha seperti Penanaman Modal Asing / PT PMA. PT PMA merupakan badan hukum Indonesia yang dapat memiliki hak atas tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Untuk kegiatan perkebunan, HGU merupakan salah satu bentuk hak yang relevan. HGU dapat diberikan kepada badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, sehingga PT PMA dapat menjadi pemegang HGU sepanjang memenuhi persyaratan pertanahan, penanaman modal, tata ruang, perizinan berusaha, dan ketentuan sektoral perkebunan. Dalam hal WNA bekerja sama dengan WNI, kerja sama dapat dilakukan secara legal melalui PT PMA atau bentuk badan usaha yang sesuai, dengan kepemilikan saham dan sumber modal dinyatakan secara transparan. WNA dan WNI masing-masing harus memiliki saham sesuai dengan modal yang benar-benar disetorkan dan sesuai dengan ketentuan batas kepemilikan asing pada bidang usaha yang bersangkutan. WNI tidak boleh hanya dipinjam namanya untuk menyembunyikan kepemilikan WNA. Apabila dana sebenarnya berasal dari WNA tetapi saham dicatat atas nama WNI berdasarkan perjanjian bahwa saham tersebut sebenarnya milik WNA, pengaturan tersebut berisiko batal demi hukum dan menimbulkan persoalan hukum mengenai kepemilikan serta pengendalian perusahaan.
Sebelum transaksi dilakukan, pemeriksaan hukum atau legal due diligence harus dilakukan secara menyeluruh. Dokumen yang perlu diperiksa antara lain sertifikat asli dan surat ukur, data bidang tanah, riwayat peralihan hak, status blokir atau Hak Tanggungan, kesesuaian tata ruang, status kawasan hutan, perizinan perkebunan, legalitas PT apabila menggunakan PT PMA, NIB dan KBLI, struktur pemegang saham dan beneficial owner, sumber dana investasi, dokumen lingkungan, serta kemungkinan adanya sengketa dengan masyarakat, pemerintah, pihak lain, atau klaim tanah adat/ulayat.
Oleh karena itu, apabila WNA hendak melakukan investasi kebun sawit di Indonesia, struktur yang paling aman secara hukum bukanlah membeli SHM atas nama pribadi atau menggunakan WNI sebagai nominee, melainkan melakukan investasi secara transparan melalui PT PMA dan menggunakan hak atas tanah yang memang diperbolehkan untuk badan hukum tersebut, termasuk HGU apabila seluruh persyaratannya terpenuhi. Untuk transaksi konkret, status sertifikat dan seluruh dokumen tetap perlu diverifikasi oleh PPAT, Kantor Pertanahan, serta tenaga profesional terkait sebelum pembayaran atau pengalihan hak dilakukan. Saudara juga dapat menggunakan Konsultan hukum investasi yang memastikan seluruh skema penguasaan tanah tidak melanggar ketentuan peraturan perundang-undangan.
Sumber:
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
- Undang-undang Nomor 6 Tahun 2023 Tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-undang Nomor 2 Tahun 2022 Tentang Cipta Kerja Menjadi Undang-undang
- Undang-undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal
- Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
Pertanyaan Lanjutan
Tidak ada pertanyaan lanjutan